我國物業發展存在的問題及解決方法

摘要:目前我國的物業發展已具規模，它已經與老百姓的日常生活息息相關。但是值得注意的是我國的物業起步較晚，現在還處于低水平運作態勢，在物業管理的發展過程中，產生了許多問題和不良現象，值得我們探析!

關鍵詞:物業;物業管理;業主;物業法規;物業機構

我國的物業發展就像其它新興的事物一樣，發展到一定時期就會出現“瓶頸”狀，暴露出各種各樣的問題，這些問題已經嚴重影響到物業今后的發展以及業主對物業的信任程度。這對未來建設和諧化、現代化城市居民小區存在不利因素，因此，筆者想從以下幾個方面分析當今我國物業在發展過程中暴露出的幾個突出問題并就自己的觀點談談解決的方法。

1 相關法律體系不完善

不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足。縱觀物業糾紛類型和法律特征，不難發現物業糾紛多數是由于法制不健全而引起的。我國頒布的與物業管理方面相關的法律法規屈指可數:2003年國務院令第379號公布的《物業管理條例》是立法方面的一大進步，使得物業管理有法可依，解決矛盾和糾紛有理有據。2007年10月1日公布施行的《中華人民共和國物權法》中，對物業、業主等相關方面的問題更加明確的以法律形式界定，《物業管理條例》根據《物權法》也做了相關改動。

此外在解決物業管理糾紛的問題上也還存在許多盲點。例如:居民委員會和物業管理企業的責任劃分問題。在很多城市的小區內，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業主所聘請的物業管理企業。此時，如何劃分居民委員會和物業管理企業的具體職責，對于保障業主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規，尚未能明確確定居民委員會和物業管理企業并存時的法律責任。

2 物業管理行業自身存在很多問題

2.1 模糊的定位背景，從屬的行業出身

中國物業管理行業伴隨著中國房地產業的發展而發展起來，也是房地產業分化出來的一個服務行業。至今為止物業管理行業仍然恪守“誰開發、誰管理”的潛規則，從03年中國物業管理條例實施至今，建管分離的市場化格局依然沒有形成。物業管理由于派生于住房私有化的產生和發展，目前有70%的物業管理企業依附于房地產開發商，并為發展商所開發的產品提供售后服務，且對發展商的產品提供銷售支持和價格支持。

2.2 自身資金不足

物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業管理企業卻在抱怨物業管理的經費有困難，主要是因為現在的物業管理企業提供的是服務，一般沒有什么資產，最低限額只需要10萬元人民幣，沒有充沛的資金可供周轉。

2.3 人員素質和專業化水平較低

行業人才匱乏。專業化的高素質人才鳳毛麟角。從近些年勞動力市場的招聘情況看，物業管理人員一直位居前列。不過從招聘物業管理人員的市場現狀分析，無論是招聘單位對物業管理人員的需求以及求職者自身從事物業管理所具備的能力，都與當代市場需求有一定的差距。員工收入較低有的甚至低于城市最低生活保障水平，這樣就把高校培養的物業管理專業大學生和其他有資歷有經驗的物業管理者拒之門外，加劇了行業人才的供需矛盾。人們往往把物業管理人員與物業維修、簡單物業看護、一般物業管理聯系起來。這樣的人員組成形式根本無法適應物業管理的未來發展趨勢。

3 物業與業主之間的矛盾日漸激化

目前因為業主和物業的矛盾上訴法庭的案件有明顯的上升趨勢，更可怕的是很多小區會出現諸如:貼標語謾罵物業管理企業，部分鬧事業主門窗被砸、車子被劃、接到恐嚇電話等等情況?？梢姡瑑烧叩年P系已經是針尖對麥芒了。這樣的現象不僅不利于小區的物業管理也不利于整個城市現代化建設的進程，特別是和諧城市、和諧小區的建設。分析矛盾糾紛具體有以下兩種情況:

一是業主對物業管理提供的服務不滿意。多數業主認為物業收取業主的管理費就是要為業主做好服務工作的，然而經常對物業提供的服務感到不滿意，比如:小區衛生不是及時清理;業主的家被竊，自行車汽車、摩托車在小區內被竊;房屋出現滲水、掉墻皮;住宅區噪聲污染嚴重等等。認為都是物業管理不善或是告知物業后仍得不到妥善處理，于是起沖突要求拒交管理費甚至要求更換物業管理公司。

二是物業管理單位對業主的不講道理和拒交管理費用不滿。物業管理企業認為物業的服務是針對收受的管理費用的多少來的，這樣的服務是有限的，它不可能針對業主的所有需求。對有些業主提出的服務要求認為完全超出了物業管理得范圍，根本無法滿足。況且，服務是不可能沒有一點瑕疵的，不可能針對個別失誤就把所有的矛頭對準物業的管理，認為他們的工作一無是處，并以此為借口不交物業管理費并與物業管理工作對著干。于是起沖突狀告業主，要求業主繳納物業管理費。

那么就以上的幾個問題，應該如何解決呢?筆者就自己的觀點提出以下幾點解決辦法:

加大立法建設，突出政府監督指導力度。法制建設是物業發展的動力和依據，政府是現代物管行業的堅強后盾。政府應首先完善物業管理領域的相關法律法規，旨在規范物管企業和業主雙方的行為，解決物業糾紛的盲點問題。這樣才能使物業管理行業的發展有法可依。同時，采取各種措施大力推進物業管理企業以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業管理項目，營造公平競爭的行業氛圍，借此引導行業自律，妥善處理好業主選擇權和政府指導的關系。

大力加強行業隊伍建設。外因是條件，內因才是根本?，F代物管行業的發展，首先，應當保障物業管理企業的獨立地位，擺脫與開發商的糾結關系，建立物業管理企業自身的資質，引進激烈的競爭機制。其次，重點致力于自身隊伍建設，要多渠道多形式引進高素質的管理和專業技術人才，同時制定一系列的優惠政策留住人才，既要做到引得進、又要做到留得住，依靠人才來提升行業的管理水平和經營水平。與此同時，加大內部培訓力度培養人才。在此基礎上，打造一支技術精通、愛崗敬業、誠信服務的優秀團隊，徹底改變行業的面貌，促進物業管理行業的可持續發展。

處理好業主與物業的和諧關系。物業管理應本著“服務業主”的宗旨，提高整體團隊成員的素質來服務業主，擴大服務范圍，做好與業主之間的溝通工作。首先，加大對物業管理人員的教育，不僅要提高其專業素質，而且要提高其思想素質，盡力為業主服務。其次，從各個方面增加服務，即可提高企業的收入，也可提高業主對企業的滿足度。同時多開展一些全社區性質的公益活動，如社區聯誼會，讓業主之間互相多溝通，使業主體會到社區的融洽性和團結性，增強業主的集體感，構建和諧社區。進而減少了一些業主為一己私利而損害全體業主利益事件的發生。

業主應該增加對物業管理的認識與物業管理人員多溝通多交流，做文明業主。首先應當主動學習物業管理知識和相關法規清楚各自的權利和責任，不要認為自己是業主，自己繳納了管理費就什么事情都有人包了。其次要自覺地多從別人的角度考慮問題，要理解物業管理的合理合法行為，而不是事事以自己為中心，作為小區中的一員，任何業主的一舉一動都會影響到其他業主的利益，同時別人的行為也會影響到自己的利益。因而小區中的業主都應該多從小區整體及長遠利益出發，而不應該只顧自己眼前的利益。如動不動就拒交物業管理費，這種行為只能形成惡性循環，最終受害的還是自己。再次，業主應該提高自身的素質，自覺遵守物業管理條例，愛護小區公共設施、公共衛生、公共環境等，不要制造物業管理中不必要的麻煩。

最后，筆者相信，隨著我國現代化城市建設規模的不斷擴大，更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，物業管理自身能力的提高，社會全體成員的共同努力，我國物業管理這項關系國計民生的重大事業一定能創出具有中國特色的品牌并最終走向世界。