新政策下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資分析與對策

摘要:房地產(chǎn)業(yè)集房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務(wù)與一體，其發(fā)展能帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加速了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是我國國民經(jīng)濟(jì)中不可貨缺的重要行業(yè)之一，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于資本相對密集，如果資金發(fā)生短缺，就會給行業(yè)乃至其它行業(yè)帶來威脅。2008年席卷而來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，給包括萬科在內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)帶來融資危機(jī)。本文對房地產(chǎn)企業(yè)融資及我國現(xiàn)狀加以了簡單的論述，對我國房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新提出了一點(diǎn)看法。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資;融資方式

1 房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

1.1 房地產(chǎn)融資的內(nèi)涵

從項(xiàng)目開發(fā)到完工至始至終都需要資金來維持，而且，發(fā)展到一定階段后如果需要進(jìn)一步發(fā)展的話，還需要擴(kuò)大融資規(guī)模。因此，籌集到充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)是必須解決的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)融資是政府為保證我國房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)行，而推出的一項(xiàng)支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的活動。在此期間，政府會運(yùn)用多種方式為籌集與融通資金，用于企業(yè)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售，保證房地產(chǎn)流通及消費(fèi)的正常運(yùn)行。

房地產(chǎn)企業(yè)融資包括內(nèi)部融資和外部融資兩種。其中，內(nèi)部融資主要包括債券、票據(jù)等企業(yè)自身就有的資金，另外還包括一些應(yīng)收帳款，如以后要向消費(fèi)者預(yù)收的購房定金等。根據(jù)獲取資金方式的不同，外部融資包括直接融資和間接融資兩種。債券融資、股票和房地產(chǎn)投資基金等都屬于直接融資，直接融資是通過從資本市場獲取資金來實(shí)現(xiàn)融資的，解決的是一些長期的基金需求;而間接融資為了解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇見的資金需求，而從金融機(jī)構(gòu)獲取資金的一種融資方式。我國一般采取間接融資方式比較多。

1.2 房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)

第一，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目耗資巨大，一般達(dá)數(shù)億甚至幾十億，開發(fā)資金需求量大。如果只是依靠企業(yè)自有的資金那是不足以完成一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)的，因此企業(yè)必須考慮通過各種手段向外部融資。

第二，近年來，對土地的需求不斷增加，我國的土地資源日益緊缺。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，附著于某一特定的地塊，因此房地產(chǎn)的價(jià)值在日益增大，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)選擇土地和房產(chǎn)的抵押做為融資條件。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)過程資金投入比較分散，具有不連續(xù)性，并且投資來源也不同，造成資金結(jié)構(gòu)發(fā)生嚴(yán)重變化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過銀行貸款得到融資的，導(dǎo)致其它融資渠道非常有限，很難通過資本市場融資。因此，房地產(chǎn)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，管理層在上市融資上非常謹(jǐn)慎。

2 房地產(chǎn)主要融資渠道

2.1 銀行貸款

銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，企業(yè)必須在合同期內(nèi)償還資金并且支付利息，包括房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款等項(xiàng)目。相對與其它融資方式，銀行貸款已經(jīng)相對比較成熟，另外其融資成本低，因此被廣泛采用。但是企業(yè)不能對銀行貸款有依賴性，必須積極拓展其它的融資渠道。

2.2 發(fā)行股票

股票是企業(yè)籌集資金另一種方式，投資者來投資獲股息，企業(yè)給投資者發(fā)一權(quán)益證書作為憑證。股票是股份公司為籌集資金而發(fā)給股東的一種權(quán)益證書，是投資者投資并借以取得股息的憑證。股票是股份公司為籌集資金而發(fā)給股東的一種權(quán)益證書，是投資者投資并借以取得股息的憑證。另外，通過發(fā)行股票提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金率的同時(shí)企業(yè)可以提高自己的形象。但是，通過發(fā)行股票來實(shí)現(xiàn)融資的程序非常復(fù)雜而且成本和門檻很高。

2.3 發(fā)行公司債券

房地產(chǎn)企業(yè)債券是為籌集資金，企業(yè)向社會發(fā)行的一種信用憑證，雙方約定再一定期限內(nèi)償還本金以及支付利息。債券的償還期限一般都比較長，給企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營提供了保證，其資金成本低于股票而高于銀行貸款。此類融資渠道財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大而且門檻高。另外房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)證券化等渠道實(shí)現(xiàn)融資金，總之，房地產(chǎn)融資渠道的多元化是必然的發(fā)展趨勢，企業(yè)要從自身實(shí)際出發(fā)，采取最適合自己的方式來籌集自己，保證企業(yè)穩(wěn)定快速的發(fā)展。

3 中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

前面已經(jīng)提到，我國房地產(chǎn)業(yè)有多種融資方式，而房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都離不開銀行貸款，長期以來，已經(jīng)形成了我國房地產(chǎn)融資渠道的銀行信貸單一模式，直接融資比重偏低，這樣會導(dǎo)致對銀行貸款的高度依賴。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，因?yàn)樾枰獌?nèi)部資金是遠(yuǎn)不夠的，還需要外部資金做后盾，而我國目前的各種融資方式都有各自的缺陷，存在一定的局限性。近年來，政府制定了關(guān)房地產(chǎn)金融的政策法規(guī)，但是還不是很健全，不能形成一套科學(xué)的體系，不能指導(dǎo)房地產(chǎn)融資的正常進(jìn)行。因此，如何發(fā)展房地產(chǎn)融資，是我國房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對的一個(gè)重要課題。

4 我國房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)投資及其所占的GDP都在逐年遞增。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，我國的城市化建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，出現(xiàn)機(jī)遇的同時(shí)也帶來了難題——融資需求加大。與此同時(shí)，隨著金融體系的不斷發(fā)展，國家加強(qiáng)了對金融政策調(diào)控力度，企業(yè)不得不改善了其資金結(jié)構(gòu)。

4.1 選擇符合企業(yè)發(fā)展的融資渠道

企業(yè)在選擇采取何種籌資方式時(shí)，要對各種融金渠道的風(fēng)險(xiǎn)、獲利等做好分析和計(jì)算，設(shè)計(jì)出各種不同的融資方案，對各種方案進(jìn)行比較:第一，看其收益率是否會高于其投資成本;第二，其財(cái)務(wù)杠桿收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否能達(dá)到均衡。然后，根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇一種最佳方案。項(xiàng)目不同，對融資需求的量也就不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資，并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來進(jìn)行，在指定多種方案的前提下，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)降低了投資成本，確保企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

4.2 實(shí)施多元化的融資模式，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)必須加強(qiáng)融渠道創(chuàng)新，實(shí)施多元化的融資模式，改變傳統(tǒng)的以銀行為主要渠道的單一融資格局，形成以銀行信貸、產(chǎn)業(yè)投資基金及房地產(chǎn)信托為主的多層次的融資體系，以分散房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來的壓力，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 加強(qiáng)和完善各項(xiàng)政策法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠的創(chuàng)新需要政府的大力支持，政府要確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道穩(wěn)定的同時(shí)保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府必須制定相關(guān)政策，無論是金融體系還是國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力，都能保證相互平衡發(fā)展，比如金融體系出現(xiàn)問題時(shí)，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩(wěn)定。在不同情況下相關(guān)機(jī)構(gòu)要做出相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)需求的變化。

近難來，政府加大了對房地產(chǎn)企業(yè)融資的重視，先后出臺了出臺了一系列政策法規(guī)，但是還沒有形成一個(gè)體系。

當(dāng)前我國的證券投資基金還不能直接投資于房地產(chǎn)，沒有制定相關(guān)法律來規(guī)定對其房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立等，因此，必須推出相關(guān)法律，以建立長期的投資基金組織。

房產(chǎn)債券是當(dāng)前重要的一種融資渠道，為了保證房產(chǎn)債券的市場化和健康發(fā)展，必須指定相關(guān)政策，對房地產(chǎn)債券信用評級體系加以健全，保證其科學(xué)有效性。

投資基金是一重非常有效的融資方式 ，特別是工業(yè)快速發(fā)展情況下能使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)有穩(wěn)定的資金來源，然而當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資基金正處在無法可依的狀態(tài)，因此，必須盡快頒布和實(shí)施投資基金法。

多引進(jìn)一些國際上比較流行的融資方式和投資基金，豐富我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

參考文獻(xiàn)

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