淺談房地產商品房“進度價格”的內涵與使用

摘要：近兩年來，由于美國的次貸危機而引發的全球經濟危機，我國的房地產行業也未能幸免于難，為什么商品房價格會出現這種么大的反差呢?這無疑與商品房定價有著密切關系。為了能使更多的消費者了解這一現象，也為了使商品房開發商能健康發展，更好地趨利除弊，澄清一些消費者對此價格形式的種種模糊認識，筆者現試圖對商品房進度價格的內涵、性質和特點，以及這種價格形式的局限性和對策進行簡單的分析。

關鍵詞：經濟危機；商品房；進度價格

商品房定價充滿著復雜性和玄機性，除了市場供需關系決定因素外，還要受政策調控、拿地價格、規劃容積率、建材選擇、地段位置、車位容量、配套設施、交通狀況、戶型設計、物業管理、品牌效應等因素的影響。

一、商品房價格形成的種類

在商品房價格形式上，主要有現房價和期房價兩種。以河北省石家莊“博雅莊園”住宅小區為例，開發商對此樓盤的價格形式進行了大膽創新和償試。其方法是首次在商品房銷售中推行“進度價格”，通過大量的調查研究、比較測算，最后一致認為這種價格形式具有科學性、合理性和可操作性，方案推出后很快被社會和購房者所接受，銷售進度明顯加快，商品房施工所需的現金流緊張問題得到解決。

所謂商品房的進度價格，就是價格隨著商品房施工形象進度的變化而變化。這種商品房價格形式如同其它新事物出現時一樣，在銷售過程中也聽到很多不同的聲音。

下表是“博雅莊園”住宅小區一期商品房進度價格表：

說明：此商品房為六層半帶電梯的磚混結構，價位最低的是二層；最貴的是六層，因六層半是復式房、并贈予露臺；一層房價高于二層房價，因一層贈小院。付款比例：在主體施工在未完工之前，首付款為50％，如主體施工完再簽購房合同則按80％付款，如房屋竣工再簽約則完全是100％的現房價。

二、商品房進度價格形式的內涵

按照勞動價值學說，房屋價格是房屋建造經營過程中全部社會必要勞動耗費所形成的價值體現，價格圍繞價值上下波動。該公司在2000年的期房平均價格是2780元，現房平均價是3300元，兩者相差的520元是計劃成本的利息支出和增加相應的銷售稅金差異造成的，當然也包括開發商一部分讓利。從理論上講執行進度房價是有一定的道理的，價格隨著工程形象進度漲，是極合理的，符合價值規律，也就是說，工程進度越快，資金投入也就越大，即價格離價值就越近，為了說明進度價格的合理性，我們來研究一下3300元現房價格構成中的計劃成本各項目、利息支出、稅金、利潤所占比例情況。見下表：

按價值與價格一般關系而論，商品房作價原則，應以價值為依據，以計劃成本為主要內容。從價格組成來看，它包括征地成本、前期費用、基礎設施費、建安成本(含材料、設備)、配套支出、管理費用、銷售費用、利息支出、及相應的稅費利潤。從上述價格組成中，只有財務費用和稅費、利潤是變動成本，其它為固定成本。因為房地產業資金量需要很大，開發商積累形成的自有開發經營基金不過占開發量的30％左右，而這些資金又被經營房和周轉房所占用，所以商品房在預售前，開發商的現金流主要靠銀行貸款或發行企業債券來解決，當開放商暫時籌不到錢時，向一部分購房者讓利付息，也是一種選擇。

按財政部頒發的《企業財務會計準則》的規定，利息支出可以直接進成本。我們從上表可以看出，3300元的現房價的計劃成本中298.33元的利息支出只占計劃成本的9.04％，這298.33元利息支出是怎樣計算出來的呢?我們不妨追溯一下計算依據和范圍：以該開發商的“博雅莊園”住宅小區的帶電梯六層磚混結構的普通住宅為例，建設工期18個月，從現金流投入遞增的特點來看，一般情況下，需要三個階段：第一個階段為征地階段，主要是處理地上地下附著物，遷墳、青苗補償等，這大體要6個月時間；第二個階段為前期準備階段：主要是規劃、勘探、設計、三通一平、預算、招標、簽證、放線等，也需要1個月的時間；第三個階段為建筑安裝和竣工驗收階段，這要11個月時間，該開發公司根據當時銀行貸款月息9.45‰的利息，按資金分段投入情況，編出如下計算表：

從上表可以看出2780元的期房價，只適用于開工前或工程形象進度到基礎正負零前簽訂合同并預交50％購房款的購房者，否則、開發商就不同程度地為購房者墊付了一定數額的利息，影響了開發商的經濟效益。

要適應商品經濟發展規律，努力實現經濟效益，在建設資金緊張的情況下，必須對商品房價格進行改革和完善，基于這個認識，該開發商充分發揮利息的經濟杠桿作用，在堅持2780與期房價和3300元現房價的基礎之上，大膽地推出了進行價格，從鼓勵先購房者人手，把商品房建設進度程序分成7個時間段，每平方米增加50-100元不等的價差。在付款比例上堅持了如下幅度：即在主體結頂前交房款50％；主體結頂至竣工前80％；現房100％。

三、商品房進度價格形式的性質和特點

從進度價格的成因來看，進度價格這種形式對進一步理順期房價和現房價的關系，彌補期房價和現房價之間的空擋，完善商品房價格體系，不能不說是個創新，有極其重要的推廣價值，從成因的分析來看這種價格形式是建立在嚴謹、公平、合理的基礎之上的，充分體現了利息杠桿作用，關于進度價格的性質，可以這樣表述：進度價格是以期房價格為基礎，以現房價為上限，以資金有償使用為原則，以加快資金回收為目的，由用戶按購房時間的早晚而承擔相應利息支出的一種價格形式。其特點是：價格具有動態性，它隨工程形象進度變化而增加，價格與形象進度一一相對應，從特點看，購房早價位低，反之購房晚價位高。

從進度價格結構來看，這種進度價格對早購房者是優惠的，根據進度價格的特點，在經濟適用房中進行推廣很有必要，因購經濟適用房者大多數為中低收入者，他們手中還是有一定的積蓄，采用進度價格可以彌補開發商的現金流不足，還可以使其得到購房的實惠，一舉兩得。但對當地政府提出了要求，既對經濟適用房定價工作要置前，在經濟適用房項目確定后，要根據建材市場行情與項目承辦開發商商定合理的房價。如開發商現金流緊張，可以啟用進度價格形式。

四、進度價格的局限性及對策

商品房進度價格形式是有一定的局限性，只適應商品房的買房市場而不適應賣方市場，如房地產市場處于低迷狀態，人們的購買力低下，這時進度價格顯得無能為力，因此進度價格在房地產市場火爆時才能大顯身手。

既然進度價格有其先進性一面，也有其局限性的一面，作為一個開發商，如何使進度價格揚長避短，發揮其應有的作用呢?筆者認為，應加強以下幾個方面對策：

1、要掌握信息，預測市場堅持以銷定產的原則

在開發一個項目前，要認真做些調查研究，看哪些單位和人群需要購房，哪些單位有資金，購商品房者有多大的購買力等情況，要進行可行性分析，在調查的基礎上，與購房者要簽好意向書，征求購房者對商品房規劃設計的意見，基本做到以銷定產，不要盲目擴大建筑規模。

在摸準了商品房市場的需要量很大的情況下，開工前即使沒有銷售對象也不怕，可大膽從銀行融資開始建設，進度價格的威力可以彌補借款利息支出，開發企業經濟效益不會受到多大影響，由此可見，預測市場是十分必要的。

2、建立健全進度價格正常實施的保障機制

大家都知道，追求企業利潤是經營活動的最主要的目標，在堅持社會效益和環境效益的前提下，要提高公司的經濟效益，既然商品房進度價格具有動態性的特點，在銷售形式見好的情況下，為提高公司的經濟效益，筆者認為應建立必要的保證進度價格的順利執行機制，創造良好的管理環境。

因進度價格特點是進度快價格則高，不管哪一層時間段早一天結頂都會帶來可觀的銷售回款，從這方面講，“進度就是效益。”所以開發商在管理上要抓住這個特點不放，在工程進度和產品質量上下功夫，工程部在保證工程質量的同時要狠抓工程進度，財務部在調動資金時，注重把資金投放在主體快結頂工程上來，為了使進度價格能正確的實施，還須建立必要制約機制；計統部門要經常下工地了解商品房建設進度，每月初兩日內將《工程形象進度統計月報》同時抄送銷售部和財務部，銷售部按此《統計月報》為依據使價格對號入座簽訂購房合同；財務部按《統計月報》對合同執行的價格進行監督，防止出現人情價格和關系價格。

3、設計風格要切合實際又要與眾不同

商品房的設計和建設，要有新的風格，做到適用、先進、使用方便，以此來吸引用戶，因此住宅是人類的基本需要，投資比較大，購房者對商品房所處地段、樣式、使用功能及質量是有選擇性的，如果規劃設計落后，建設質量低劣，價格雖然低，人們也不愿意購買的。因此，開發商必須樹立“用戶第一”的思想，在未銷售的情況下，要注意滿足不同層次用房的需要，要選擇最佳的設計方案，只要設計好，質量好，哪怕一時找不到買主也不怕，盡管建設，“家有梧桐樹，不愁鳳凰來”一旦找到買主，購房者就會很快接受這個進度價格的。

當然，商品房在銷售過程中會遇到各種各樣的問題，實施商品房“進度價格”只是其中的一種銷售模式，而引起商品房價格波動的因素很多，它就象美國的次貸危機引起全球經濟危機一樣是一個很復雜的問題。不過隨著中國人民銀行“五大”舉措落實適度寬松的貨幣政策和國務院進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長“十大”措施的出臺，其中第一項就是加快建設保障性安居工程，很明顯國務院對救助我國房地產市場有了明確的政策傾向信號。