保利躊躇地產新政

《目錄》首次明確給出商品住宅用地的宗地出讓面積上限:小城市(鎮)7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃

中國政府開始限定商品住宅用地的最大出讓面積，此舉被確信是針對房地產開發商，尤其是國資背景開發商的瘋狂圈地行為。

今年以來，眾多國有企業借助信貸放寬和“4萬億”的推動投身房地產行業，一時間各地土地市場輪番上演“國進民退”的景象。

據《財經》調查，截至2009年11月18日，保利房地產(集團)股份有限公司(下稱保利地產，600048.SH)、中海地產集團(下稱中海地產)等18家國資房企(即房地產央企和國企的總稱)，共擁有土地儲備超過2.8億平方米，這一數字已超過中國2008年全年2.76億平方米的土地開發量。其中以綠地集團、保利地產為首的十家大型國資集團的土地儲備量，均在千萬平方米以上。

11月10日，保利地產發布了10月下旬最新獲得房地產項目公告。公告顯示，從10月21日至30日短短十天，保利地產分別在沈陽、上海、成都和佛山四城市購地，新增建筑面積158.6平方米。

同一天，國土資源部印發了《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》(下稱《目錄》)。《目錄》中，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限:小城市(鎮)7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃(1公頃=1萬平方米)。《目錄》自印發當日執行。

343億鎖定“圈地冠軍”

“1月份到5月份拿地不多，接下來有什么規劃嗎?”6月中旬，在武漢投資交流會上，有人這樣向保利地產發問。當時保利地產除了5月份拍下北京郊區密云一塊居住用地外，在土地市場上再無表現。面對提問，該公司高層人士稱“年內準備用80億元到100億元拿地”。

如今看來，這樣的回答是過于保守了。從6月開始，保利地產便掀起了圈地狂潮，且讓多個城市的“地王”都打上了“保利制造”的標簽。

6月25日，保利地產憑借微弱優勢(1000萬元)力壓萬科，以38.1億元的高價奪得由五塊地組成的重慶鴻恩寺地塊，創下了2007年10月房地產市場調整以來，土地總成交價的新高;7月6日，保利地產斬獲北京大興黃村地塊，也造就了該區域的單價“地王”。隨后，成都、蘇州和南京等多個城市的年度“地王”也被保利地產摘得。

“地王”一詞已成為2009年度熱門詞，央企地產公司亦成為土地市場的“寵兒”。在保利地產奪得重慶鴻恩寺地塊后三天的6月26日，成都中澤置業以19.6億元競得了朝陽區奧運村鄉地塊，15217元/平方米的樓面地價刷新了北京的單價紀錄。又過了四天后的6月30日，北京廣渠路15號地以40.6億元的價格被中化方興奪走，超過1.6萬元/平方米的樓面價創造了北京地價新紀錄。9月10日，中國新“地王”誕生:中海地產70億元拿下上海長風地塊。 11月20日，大龍地產以50.5億元獲得北京土地市場總價和樓面價雙料“地王”。

據記者統計，4月到11月間，北京、廣州等重點城市刷新歷史單價和總價紀錄的 “地王”有16塊之多。其中，國資房企的“瘋狂”更是無人能敵，所涉土地款合計超過400億元。

而在這場聲勢浩大的奪地大戰中，保利地產可以和“瘋狂”二字畫上等號。

《財經》統計發現，截至11月18日，保利地產在2009年共斥資342.9億元購得36宗地塊，新增建筑面積972萬平方米，是目前新增建筑面積和購地金額最多的房企。其中，新增的972萬平方米建筑面積已接近萬科、恒大、綠地和碧桂園四家房企新增土地之和。

對于保利地產今年土地儲備驟增的原因，其董秘辦主任黃海11月20日接受《財經》電話采訪時給出的解釋是:“保利拿地數量都在逐年增加，這跟之前激進的拿地戰略是一致的。今年銷售業績特別好，拿地數量也相應增加?！?/p>

同時，黃海表示:“目前土地儲備量至少夠保利2-3年開發之用。”

大地塊之爭

加速拿地讓保利地產等企業迅速成長，但囤積地王絕非毫無負擔。

“在信貸放量和救市政策刺激下形成的土地新泡沫，將令土地存貨進一步擴大。新一輪土地熱潮的背后，可能是一個還沒來得及化解、卻被人為因素再次催生的更大的泡沫?！?中原地產董事總經理李文杰說。

8月，廣州市房管局宣布將對轄區27塊“圍而不建”的土地進行處罰，其中就包括拿地已滿兩年的保利金沙洲地王。舊地王尚未開工，當7月16日金沙洲再推新地塊時，保利地產又將其中一塊建筑面積達15萬平方米的土地收入囊中。

“因為有一塊地的拆遷工作沒有完成，跟政府進行了交涉，才導致兩地塊一直沒有動工?！睂τ诘赝醯摹皣唤ā?，黃海如此解釋。

至此，保利地產在金沙洲共有五幅地塊，總建筑面積接近76萬平方米，是區域內最大的“地主”。此后廣州市國土局也“網開一面”，對保利地產“違約行為”做出“暫緩處理”的決定。黃海卻稱:“至于‘暫緩決定’，沒有收到政府相關文件。”

除了這樣一塊“拼湊”出的地王，保利地產今年更多則是一次性購入巨幅地塊。在其今年已經拿到的土地項目中，有六個地塊最大建筑面積在50萬平方米以上。

“要保證市場占有率，大地塊還是要拿的?！?月18日，保利地產雖然參加了廣州南華西地塊的拍賣會，卻并未出手。該公司副總經理余英稱，這塊總建筑面積4.6萬平方米的地塊太小。10月，保利在金沙洲的兩塊地王開始動工建設。

靠爭奪大地塊來“保持市場占有率”的做法，對保利地產而言行之有效。但有業內人士擔心這將形成壟斷。

“整體開發的地塊越大，越能減少未來區域內的產品競爭，進而形成一種壟斷?！闭劦奖＠禺a的這種地王戰術，北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒就認為，雖然獨占大體量地塊的做法不是囤地、炒地，但對中小開發商和整個行業都有傷害?！爸劣谠谀玫厣?，保利這樣的上市央企本來就不是和其他中小房企在同一條起跑線上，優勢太大了?！?/p>

擴張之初，保利地產的優勢就體現在其央企背景上。保利地產實際控制人中國保利集團是國資委直屬的國有獨資公司，資金實力非同一般。公開資料顯示，自2002年股改以來，保利地產取得了94% 的總資產年均增長率，114%的銷售額年均增長率和117%的利潤增長速度。

誰的壟斷游戲

10月21日，保利地產擊敗同樣有著央企背景的招商地產，以20.42億元的總價拿下佛山市東平新城佛(掛)2009-002地塊，溢價超過120%。10月30日，保利地產又以13億元總價拿下東平新城佛(掛)2009-003地塊。而這兩塊地，此前同屬民營房企巨頭富力地產名下。

2007年9月，富力地產聯合深圳鼎力以總價47.05億元競得的東平新城最大綜合性商住地。地塊面積約64萬平方米，總建筑面積216.7萬平方米，是當年當之無愧的“佛山地王”。但今年7月，由于因富力和深圳鼎力未能按期繳交土地出讓金，該地塊被佛山市政府收回，并分割成三塊重新拍賣。

盡管“佛山地王”的第三部分要12月才會掛牌，但業內人士預計，已將前兩塊收入囊中的保利地產是志在必得。

富力退地、保利接手，“佛山地王”的易主也許是今年“國進民退”的最佳寫照。

此前富力地產董事長李思廉表示，該地塊商業面積達70%，在剛剛經歷金融海嘯之后，倘若將巨額資金投入其中將比較吃力。而保利地產似乎就沒有這種顧慮。

“無論是從融資渠道還是信貸政策來看，央企獲得的支持力度都更大?！鄙虾１辨诘禺a研究所副所長劉光東告訴《財經》，上市公司為制造資本市場的熱點，圈地布局的意愿會更為強烈。這一點，在近期的中海地產身上表現尤為明顯。

7月，中海地產母公司中國建筑(601668.SH)成功登陸A股，IPO融資額高達501.6億元。

此后，在上半年還無地進賬的中海地產突然發力，從8月到10月共投入247億元資金拿下937萬平方米土地。其中不乏70億元拿下上海長風地塊、35億元取得沈陽車輛廠71.61萬平方米地塊等創紀錄之舉。

一時間，中海地產的勢頭甚至超過了保利地產。同為央企直屬的兩家公司都有望在年內累積拿下超過千萬平方米的土地儲備。

2009年，國資房企無疑是土地市場上的主角。除了萬科、恒大和綠城等龍頭房企外，其他民企很難在與國資房企的爭奪中勝出。而核心地塊的拍賣會最終往往演變成國企間的爭奪。

也正是因為有雄厚的資金保障和國資背景“撐腰”，保利地產等才會敢于奪取大體量地塊。其中廣州金沙洲地王被“暫緩處理”便是很好的例證。

“如果土地大量集中在央企、國企手里，地方政府一定是不敢收地的。如果收地，國有資產流失的罪名沒人敢擔?！贬槍Ω涣Φ禺a“佛山地王”被收回，萬通集團董事長馮侖發表評論稱，大規模的“國進民退”后將會使市場交易制度破壞，房地產市場將會由競爭變成壟斷。

新政直指土地壟斷?

“我們中小開發企業就像在夾縫中生存一般，要想拿到好的土地幾乎不可能?！?當代節能置業首席執行官姜鵬告訴《財經》，“不僅如此，很多國資房企在購買優質地塊時還能享受極其優惠的‘內部價’甚至‘批發價’。”

因此，對于保利地產這樣的央企而言，大量購進土地并非“投機”，卻更像“如魚得水”般地擴張。

不過，國資房企瘋狂圈地、大體量“地王”不斷出現也引起了相關部門重視。11月10日國土資源部印發了限制商品住宅地塊出讓面積的《目錄》。

“因為今年出現的“地王”太多了。把大塊土地分割開出讓，既可以降低總價款，同時也能給中小型房企更多機會?！币晃粐临Y源部不愿透露姓名的官員告訴《財經》，政府出臺此政策就是針對圈地行為?！安幌胱屬Y源都集中在少數幾家大公司手上。”

如果按照《目錄》中“小城市(鎮)7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃”的地塊上限計算，今年保利地產拿下的“重慶鴻恩寺地塊”“南京馬群大莊6號地塊”等六塊地都有“超標”之嫌。而這六塊體量巨大的“地王”總建筑面積為364.5萬平方米，占保利地產新增土地儲備的近四成。

不過，黃海卻認為新政對保利明年的拿地策略不會有太大影響。“土地地塊出讓大小是由政府決定的，但我們拿的卻是滿足保利開發需要的地塊。”

同時業內人士也表示，由于此次《目錄》中明確規定了上限的具體數字，因此面積限制政策有望在各個地方政府嚴格執行。

而對于限制地塊面積的新政，也有開發商認為“大城市20公頃”的上限十分寬松，不會對保利地產這樣的主流房企產生巨大影響?！?效果)主要是在中小城市。比如海南省很多地區和自治縣一下就能出讓數十平方公里的土地。”上述國土資源部官員表示。

以前述保利地產拿下“佛山地王”為例，盡管該地塊已經被分解為三塊較小土地，但志在必得的保利地產還是可以依靠雄厚的資金實力逐步將其收入囊中。

“限制單宗商品房用地面積能在一定程度上解決大企業囤地的問題。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云對《財經》表示，如果是一次性取得大體量地塊，必然會減慢開發周期，造成土地囤積。而土地被分塊出售后，即便被同一家開發商取得，每塊地都要同步開發。“這對加快開發速度、防止囤地漲價還是有打擊作用的?！薄?/p>