警惕樓市「投機」 理智應對「回暖」

大陸20年樓市發展，無論自上世紀90年代初期海南地產泡沫破滅，還是新一輪樓市振興企圖，令人擔憂的絕不是價格，也不是需求，而恰恰是樓市存在的炒作和投機心理。「投機」一直是地產業的頑疾，遺憾的是卻一再成為主流，絲毫不見改善的跡象。

人為制造熱銷各地「托市」普遍

從年初至今的廣州樓市，排隊買房似乎讓人們看到市場一些回暖跡象的同時，也無疑成為人們爭議最多的一個話題。經過暗訪發現，開發商及代理商借機「炒作」、以樓盤熱銷的假像使購房者「下套」的現象頻頻出現。業內專家認為，個別開發商人為制造熱銷假象，難以持續近期樓市的「小陽春」，也有臺商認為，此舉更易導致樓市虛假繁榮。

「隔壁家的劉大媽近期做房托忙得不亦樂乎，尤其是周末，一天可以趕兩個盤，只需排一下隊，說幾句好話，200元就拿到手了。」家住廣州的張小姐告訴記者，近期樓盤的排隊購房現象，其實有部分是開發商有意為之的假排隊。

據實地調查，在廣州近郊某熱銷樓盤，銷售現場人頭攢動，排起了長龍，展臺的桌椅也全部坐滿。從購房的程序來看，看不出任何破綻，但仔細觀察后發現，排隊者中相當一部分屬于中老年人，這部分人顯得更加活躍東，不斷向身邊的人夸獎該樓盤配套等方面是如何的好。到了中飯時間，所謂的工作人員而非銷售人員把這部分人聚集在一起吃盒飯。

一位在中介公司工作的朋友向記者透露，他曾經幫開發商物色過房托，開發商對這類房托的要求較高，希望能達到「演員」級別。「雙方通過簽訂協議的形式，開發商承擔全部費用，并以房托的名義申請按揭貸款，在房屋沒有被正式出售之前，開發商會定期往賬戶轉錢還貸。房托必須提供自己的身份證、戶口本、結婚證等證件，每個房托都會有一個專用于開發商替還貸的銀行賬號。」

據悉，開發商人為制造熱銷很普遍，地產界內的人士都明白項目開盤的重要性，如果首次開盤沒有出現熱銷的場面，必然會嚴重影響后面的銷售。所以，不管什么項目、什么地段、什么價格，開盤當日，開發商人為制造火熱的銷售氛圍是普遍現象。

事實上也確實如此，在北京有碩士生當房托3小時可賺到50元的案例，如在昌平區沙河附近的某樓盤開盤，開發商請北京知名大學的十幾個碩士生跑「龍套」，報酬是3小時50元，中午提供盒飯，工作內容是扮演看房客戶。而在江西，排隊購房者多是受雇民工，如江西中大青山湖花園于2009年3月19日開盤當日，拋棄開發商一貫用的「搖號」的方式，采用「排隊先到先得」的措施，在開盤的前兩天就有人開始排隊，最后，被網民爆料稱排隊者大多是民工。 在上海竟然出現了排隊5天竟然還是「托」。

居民收入和樓價將決定是否「回暖」

事實上，之所以出現開發商找「托」捧市現象，也并非沒有一點外部氣候，據國務院近期召開常務會議稱，2009年1季度大陸經濟形勢在擴大內需、促進經濟平穩較快發展的一攬子計劃已初見成效，出現了積極變化，并且形勢比預料的好。在此情況下開發商搬出樓市回暖的基本論調也就可以理解，進而出現請「托」哄市也就順理成章。

其實真正決定樓市走向是居民收入和樓價的走向，就目前大陸多數城市的樓價來看，在經過小幅調整之后，并沒有出現大的下調，而是處于相對穩定期，這也似乎符合中央關于穩定樓市的決策。此前出現的「小陽春」一度帶動樓市的價格上調，卻立刻引來成交量的急跌，也正說明所謂「回暖」，只是剛性需求積累的一定釋放，另一方面，因前期成交量實在太低，稍有回升，也就呈現出較大比例的數字變動。

就拿上海2009年3月份所謂的樓市「井噴」現象來說，商品住宅總計成交13814套，達到2月份的兩倍，為2007年10月以來的新高，眾多樓盤成交均超過100套，但依然有98個樓盤零成交。 上海北孚地產研究所副所長劉光東認為，目前熱銷的樓盤大多在價格上做出了調整，而零成交樓盤房價還偏高，沒有調整到購房者的心理預期。另外，零成交樓盤可能主要面向的是投資類客戶，而目前投資類購房還非常少，真正熱銷的是能夠滿足剛性自住需求的房源。而決定樓市走向的另一關鍵因素居民收入，目前為止并未提升到不顧及價格而盲目追漲的階段。有臺商表示，當一定量的剛性需求在一季度集中釋放之后，后續購買力將大大減弱。

購房者應警惕開發商房托陷阱

關于樓市是否回暖，其實專家也給出了從土地的交易狀況來判斷未來市場的走勢，因為土地交易狀況能夠直接體現市場主體——房企，對于未來市場走勢的判斷。

而據國土資源部一位人士透露，按照該部對105個城市的土地價格、成交量監測，2008年全年土地購置面積為3.68億平方米，比2007年下降了8.6％；全年完成土地開發面積2.6億平方米，比2007年下降了5.6％，而更為關鍵的2009年近4個月的統計資料，仍在統計當中。記者了解到，現在被建設部重點關注的土地市場包括上海、廣州、深圳、南京、武漢、杭州、重慶、天津等一二線城市。目前得出的結論是：「土地市場還沒有復蘇，如果向未來推斷，斷言市場徹底回暖尚無依據。」不少房產業內人士也大都認為，無論是抄底低價樓盤，還是剛性需求者，目前都不太可能形成排隊買房的局面。

而對北京市土地儲備中心資料的研究分析也同樣證實了這點。2009年一季度北京市共出讓土地41宗，土地成交面積為135.9萬平方米，規劃建筑面積為138.1萬平方米；環比2008年四季度，土地成交面積下降76.2％，規劃建筑面積下降76.6％。

滿堂紅市場部研究總監龍斌指出，個別樓盤采用房托撐市的做法并不能改變樓市大局，相當一部分買家并不一定會盲目從眾，還是會看性價比等多方面。他建議買家應在購房的過程中時刻保持警惕的心態，以免陷入某些開發商的營銷陷阱之中。「購房者若想買到稱心如意的房子，就需要多看、多比較，切忌因一時沖動買下不如意的房子而悔恨不已。不管是自住還是投資，都要根據自己的具體情況來衡量。」

經緯行研究中心經理朱欣苑則認為，在購房的過程中，首先查看所屬單位是否有拿預售證，是否處于可售狀態，再與銷售人員談價格與折扣，銷售價格可參考網上搜集信息與周邊競爭樓盤報價，并結合自身實力來選擇。廣東南國德賽律師事務彭清正律師也表示，從房托現象來看，這純屬于欺騙消費者的行為，從某種意義上來說，開發商通過人為制造熱銷氛圍來欺騙消費者，已構成欺騙罪，但是，在法律上并沒有關于開發商或代理商等用房托欺騙買家而負法律責任的內容，所以只能從商業道德方面給予譴責。消費者在這方面一定要提高警惕，加強自我保護，以免上當受騙。