政經

廉租房改為租售并舉混淆市場

將市場與公共產品混為一談，是變相推卸政府的職責

葉檀

建設廉租房的本意是解決低收入階層的住房難題，由于廉租房資金不足，甘肅、河南、福建等省份開始探討通過出售廉租房部分產權回籠資金，這種風潮愈演愈烈。

這真是滑稽之事，違背了市場經濟、公共財政的種種規則。廉租房的租住者原本就是買不起商品房、也買不起部分產權的經濟適用房的低收入階層，所以只能從政府的公共預算中安排開支。而現在卻出售部分產權，讓低收入者為低收入者買單，所謂噬臍無及，莫此為甚。這部分能夠購買部分產權的廉租房住戶，本身就應該退出廉租住房，為更需要廉租房的低收入者騰出寶貴的空間。

如果廉租房產權可以出售，是否意味著今后租房可以買下全部產權，并且到房地產市場交易？那廉租房與普通商品住宅有什么區別？今后必然開啟尋租之門；如果廉租房住房永遠只能取得部分產權，廉租住戶節衣縮食購買不能兌現的產權就毫無意義，地方政府此舉與欺騙何異？

經濟適用房屢遭詬病的原因，就在于混淆了市場與公共產品的界限，給尋租活動留下廣闊空間。經濟適用房弊端未除，廉租房又要重蹈覆轍。廉租房與經濟適用房不同，是純粹的公共產品，尋租空間小使用效率高，一旦廉租房成為半市場半公共的產品，將來管理成本節節上升，廉租房的資金使用效率會很快與經濟適用房看齊。

廉租房存在資金缺口是個現實難題，解決公共產品資金不足只能通過增加預算、減少建設規模等辦法解決，而不是讓野狐禪登上大雅之堂，為日后保障房發展埋下禍害。

我國廉租房預算嚴重不足。2007年9月，國務院全國住房工作會議召開之前，建設部向國務院匯報的材料顯示，廉租住房對象范圍擴大到低收入住房困難家庭所必須的資金需求是每年500億元，但在現有政策框架內，僅有70億-100億元能夠落實。2007年我國廉租住房實際資金投入29.6億元，為1998年以來最高，而1998-2006年的8年間，這項資金投入的總額僅為70多億元，全國累計廉租住房實物配租也只有20萬套上下。

根據民政部的統計，全國低收入住房困難家庭在1000萬戶左右。這意味著僅有5%的困難家庭享受到了廉租住房保障。不難理解，為什么我國廉租房成為烏云邊上的點綴式金邊。

增加預算一直流于紙上談兵，追根究底還是對提供公共產品不重視。我國土地出讓金可以彌補廉租房缺口：建設部副部長齊驥在2007年8月的國務院新聞發布會上介紹，2006年全國土地出讓凈收益為2978億元，10％也就是近300億元。另外全國住房公積金增值收益約100億元。如果全國足額提取，廉租房的資金較有保障，尤其在房地產市場價格高企之時。按照2007年的數據，我國土地出讓收益中東部地區占了62.4％；中部6省占16.7％；西部12省占20.8％——為什么土地收入較高的地方廉租房資金仍然不足？

至于土地收益較低的地區，可以通過金融創新解決難題。原中房集團總裁孟曉蘇曾籌劃一只以廉租房為資產的“資產證券化產品”，通過與地方政府簽署合作協議，以募集資金啟動廉租房建設，再由地方政府通過財政補貼的方式，形成收益。通過地方政府補貼收益并無贏利預期，如果將廉租房的資產標的與當地的土地收益掛鉤，由政府將未來的土地增值收益轉為當下的現金流，用于廉租房建設，則廉租房的資產證券化產品必然獲得追捧。

要解決公共產品不足的難題，除了增加財政預算之外，還要通過發展經濟降低社會保障的人口數額。一方面預算不足，一方面吃公家飯的隊伍不斷壯大，另一方面由于就業形勢不佳，越來越多的人口尋求政府救濟，如此將形成惡性循環，越保障越貧窮?，F在要做的就是兩手抓、兩手都要硬：左手加大財政預算，右手發展藏富于民的地方市場經濟，減輕保障人口。

以為出售廉租房部分產權是回籠資金的捷徑，究其實，是將市場與公共產品混為一談，是變相推卸政府的職責，是把低收入階層當作可以剪羊毛的綿羊。