對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量在上市公司執(zhí)行情況的思考

［摘 要］ 我國財政部于2006年2月15日首次發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，該項準則于2007年正式實施。本文采用實證統(tǒng)計的方法對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的執(zhí)行情況進行分析，針對其中存在的問題提出了自己的看法。

［關(guān)鍵詞］ 投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計量；執(zhí)行情況

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.10.006

［中圖分類號］F230［文獻標識碼］A［文章編號］1673-0194（2009）10-0023-03

2006年2月我國財政部發(fā)布了新的《企業(yè)會計準則——基本準則》和38項具體準則，這標志著與國際慣例趨同的新會計準則體系正式建立。其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準則中分離出來單獨成章被視為此次會計準則修訂的一大亮點。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新準則明確指出投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇，其中優(yōu)先選擇的是成本模式，而公允價值模式須滿足特定條件時方可選擇。2007年是上市公司正式執(zhí)行新準則的第一年，上市公司對后續(xù)計量模式選擇的偏好怎樣？由此隱含的問題有哪些，這些問題應當如何解決，本文擬對此進行探討。

一、投資性房地產(chǎn)準則后續(xù)計量的有關(guān)規(guī)定

我國的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用成本模式的，對于建筑物的后續(xù)計量，如折舊的計提，則適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》。對于土地使用權(quán)的后續(xù)計量，如攤銷，則適用《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》。采用公允價值模式的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。但必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并且同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

二、后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》明確提出了成本模式與公允價值模式是投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量時兩種可供選擇的模式。在新準則剛剛出臺時，各界普遍預測很多公司會傾向于用公允價值模式。但是2007上市公司中期報告卻顯示出，眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量的寥寥無幾，大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。對于2007年年報的執(zhí)行情況又怎樣呢？帶著這一疑問，筆者試圖通過對深滬兩市上市公司2007年年報進行統(tǒng)計分析來回答這一問題。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報開始，截至2008年4月30日，除*ST威達（000603）和九發(fā)股份（600180）兩家公司外，滬深兩市合計1 570家上市公司（滬市861家，深市709家）公布了2007年年報，其中，非金融類上市公司1 543家，金融類上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則的第一年，在1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，僅占到總數(shù)的40.13%。此類公司中有18家，占了2.86%的上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。其余612家，占到97.14%的公司采用成本模式進行后續(xù)計量，具體見表1。

此次新準則頒布之前，投資性房地產(chǎn)是屬于固定資產(chǎn)的范疇，其后續(xù)計量一般都采用成本模式，對此我們已經(jīng)很熟悉。自從投資性房地產(chǎn)獨立成章以后，后續(xù)計量又增加了公允價值模式，而采用公允價值模式最重要的是公允價值的確定方法。

根據(jù)上述18家公司披露的年報，除3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法外，有15家披露了公允價值的確定方法。公允價值計量的確定方法主要有房地產(chǎn)評估價格，這樣的公司有10家，占到披露總數(shù)66.67%；通過第三方調(diào)查報告獲得的有2家，占到披露總數(shù)13.33%；與擬購買方初步商定的談判價下限的有1家，占披露總數(shù)6.67%；參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格有2家，占到披露總數(shù)13.33%，具體見表2。

三、投資性房地產(chǎn)準則后續(xù)計量執(zhí)行情況的幾點思考

通過對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量在上市公司執(zhí)行情況的統(tǒng)計分析可以看出，目前具有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司更傾向于選擇成本模式進行后續(xù)計量，成本模式仍是后續(xù)計量的優(yōu)先選擇，公允價值計量模式僅僅是備選方案。筆者認為，在其現(xiàn)象的背后有許多問題仍值得思考。

1. 與國際準則趨同仍然有很長的路要走

如果說由于我國投資性房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)已成為企業(yè)一項重要的投資手段，這是投資性房地產(chǎn)準則出臺的內(nèi)因，那么與國際準則接軌便是它頒布的外因。但是我們應當清醒地認識到，在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS 40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有當主體無法在持續(xù)基礎上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。可能的原因是，在我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不完善的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值不易取得，或者說能夠取得但是可靠性無法保障。在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調(diào)下，計量屬性更側(cè)重于選擇歷史成本。上市公司實際執(zhí)行時選擇成本模式進行后續(xù)計量更是無可厚非了。可問題的關(guān)鍵是，下一步如何推動投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的國際協(xié)調(diào)。市場經(jīng)濟的發(fā)展與完善不是一朝一夕可以改變的，這就從根本上決定了與國際準則趨同的長期性。但是我們不能等到市場經(jīng)濟發(fā)育成熟了再去使用公允價值，既然可靠性是被謹慎采用的原因所在，能否在提高可靠性的基礎上逐漸采用值得我們思考。

2. 后續(xù)計量采用公允價值模式的前提是保證公允價值取得的可靠性

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是FASB在《財務會計準則公告第157號——公允價值計量》中所構(gòu)建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。從15家采用公允價值的公司所披露的公允價值確定方法來看，其中的10家采用了房地產(chǎn)評估價格，占到樣本公司的66.67%。由此可見，在公允價值的確定方面，實務界還是比較傾向于借助獨立第三方的房地產(chǎn)評估價格。但問題在于，目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師，他們分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理。在進行地產(chǎn)估價時有時會依據(jù)各自的評估細則，投資性房地產(chǎn)價值的公允性難以保證。為此，首先3部門應當聯(lián)合發(fā)布投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一的評估細則，對于具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員頒發(fā)證書，有這一部分人員專門負責投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務。其次，要統(tǒng)一作為評估依據(jù)的原始憑證。原始憑證是在經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生時取得或填制的，用以證明經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生或完成情況的書面證明，它是會計核算的原始依據(jù)。原始憑證的合法、真實、準確與否決定整個會計核算的質(zhì)量，進而決定會計信息的質(zhì)量。因此，要保證會計信息的可靠性，首先應當從評估業(yè)務的原始憑證及其規(guī)范化入手，從會計信息產(chǎn)生的源頭把好關(guān)。

3. 成本模式下資產(chǎn)的折舊和攤銷是否屬于后續(xù)計量

既然有612家，占到97.14%的公司采用成本模式進行后續(xù)計量，具體來說，對于建筑物的后續(xù)計量，如折舊的計提，則適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》；對于土地使用權(quán)的后續(xù)計量，如攤銷，則適用《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》。那么什么是后續(xù)計量？在新準則及其指南對此尚未明確的前提下，成本模式下資產(chǎn)的折舊或攤銷屬于后續(xù)計量是否合適？由于后續(xù)計量概念的缺失，我們無法對成本模式下資產(chǎn)折舊或攤銷屬于后續(xù)計量是否合適作出評價。

遺憾的是，已有文獻并未對后續(xù)計量的概念做出統(tǒng)一界定。代表性觀點中，美國FASB在1984年12月發(fā)布的第5號財務會計概念公告《企業(yè)財務報表的確認和計量》僅指出了會計計量的概念，即對于一項資產(chǎn)或負債，確認不僅要記錄該項目的取得和發(fā)生，還要記錄其后發(fā)生的變動，包括從財務報表中予以取消的變動，其中并沒有直接涉及后續(xù)計量的概念；潘立新（2000）指出，后續(xù)計量要衡量和確定該交易與事項的貨幣數(shù)量在初始計量后的變動情況，以反映企業(yè)財務狀況及變動的財務成果；而葛家澍教授（2003）將后續(xù)計量看成是拋開前一次計量后重新開始的計量；陸建橋（2005）指出，后續(xù)計量更側(cè)重于衡量和確定該交易與事項的貨幣數(shù)量在初始計量后的變動情況。很明顯，以往的研究已經(jīng)涉及了后續(xù)計量的有關(guān)思想，但是對于后續(xù)計量概念仍缺少一個統(tǒng)一界定。筆者認為，后續(xù)計量是通過借助一定的計量屬性，對處于初始計量和終止計量之間的會計要素變動予以的新起點計量（fresh-start measurement）。由此可以推出，要想稱之為后續(xù)計量，必須同時具備以下3個基本條件：

（1）從計量屬性來說，作為會計計量的有機組成部分，一般也是由計量單位和計量屬性兩個要素組成。后續(xù)計量仍然是對會計要素某一特征的數(shù)量描述，因而，為了實現(xiàn)財務報告的目標，需要借助一定的計量屬性。

（2）從計量的時間段來說，后續(xù)計量應當是處于初始計量與終止計量之間的計量。從這一點可以看出，后續(xù)計量是有別于初始計量和終止計量的。

（3）從計量的特性來說，后續(xù)計量是對資產(chǎn)或負債取得或發(fā)生后，對于其后發(fā)生的變動予以的新起點計量，這種計量與前一次的計量結(jié)果沒有任何關(guān)系，是完全拋開前一次的計量。

在成本模式下，把計提折舊和無形資產(chǎn)的攤銷認為是后續(xù)計量。筆者認為，此提法有待商榷。雖然它們符合第二個條件，即整個事項發(fā)生在初始計量與后續(xù)計量之間，計量時間段的要求是滿足的。但是另外兩個條件就不具備了：首先，無論是對固定資產(chǎn)折舊的計提還是對無形資產(chǎn)價值的攤銷，它們只是按歷史成本計算條件下對初始計量所確定價值即成本的分配與攤銷，無論是固定資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)其賬面金額一般是不變的，始終反映的是它們的初始取得成本，因此歷史成本只能用于初始計量，而無法用于后續(xù)計量。其次，折舊或攤銷數(shù)都是在初始歷史成本的基礎上按照一定的方法計算的，它們與初始計量成本密切相關(guān)，并非是一種新起點計量。由此可見，將折舊計提和無形資產(chǎn)的攤銷認為是后續(xù)計量是不妥的。

主要參考文獻

［１］ 財政部會計司，企業(yè)會計準則講解2006［Ｍ］．北京：人民出版社，2007.

［２］ 潘立新．后續(xù)計量淺析［Ｊ］．財會月刊，2000（22）.

［３］ 葛家澍．關(guān)于會計計量的新屬性——公允價值［Ｊ］.上海會計，2001（1）.

［４］ 陸建橋．關(guān)于會計計量的幾個理論問題［Ｊ］．會計研究，2005（5）.

［５］ 李高波．新會計準則后續(xù)計量問題探討［Ｊ］．財會月刊：會計版，2008（3）.