逃生露臺之爭

高層小區建筑的消防疏散露臺具有在火險等緊急情況下用于逃生的特殊功能，事關公共安全，意義重大，北京萬科星園的兩家住戶就為露臺的事較起了真，一方堅持自家東側露臺是開發商賣給自己的普通露臺;而另一方堅持認為是公用的消防疏散露臺。蹊蹺的是，雙方都拿出了購房合同作為證據。于是，開發商萬科企業有限公司被告上了法院。

“我在新加坡、馬來西亞等地都居住過，像這樣的鄰里糾紛，一個電話就能解決，但在這里，拖了好幾年問題還沒有解決，真是弄得心力憔悴啊。”北京萬科星園8號樓的2901室業主張榮興無奈地對記者說。

曾經輾轉于澳洲、新加坡、馬來西亞等國工作的香港籍公民張榮興，自從被公司派到北京工作后，漸漸開始喜歡上這個古老的城市，并決定在此安家落戶。經過仔細的篩選，張榮興和妻子胡楠楠最終選定了位于北京市朝陽區仰山路的萬科星園，一是看中了開發商的名聲和實力，二是萬科星園頂樓帶露臺的復式房也深深吸引著他們。2004年4月30日，張榮興與萬科簽訂了商品房買賣合同，購買北京市朝陽區仰山路萬科星園8號樓2901室房屋。然而，拿到了《房屋所有權證》的張榮興夫妻還沒來得及細細品味購房的喜悅，就遭遇了一系列煩心事，而在2004年，他們肯定沒想到，這個麻煩竟然會曠日持久到2009年的夏天，依然懸而未決。

不勝其擾，樓上養狗樓下遭殃

就在緊鑼密鼓地裝修搬進新屋后，張榮興夫婦很快發現了一個難以忍受的問題。每天清晨四五點，正在夢鄉里熟睡的張榮興總是突然被一陣陣狗的狂吠聲驚醒。緊接著，就是鄰居雜亂的腳步聲、訓斥狗的叫罵聲漸次傳來。更讓張榮興受不了的是，由于北京經常刮大風，于是，天花板上經常傳來稀里嘩啦的雜物翻落聲，哪怕是三更半夜。回憶起那段時間，胡楠楠依然備感痛苦，“每天睡不好，長此以往，都要神經衰弱了。前兩年，我們有了自己的孩子，問題就更大了，讓孩子在這樣鬧騰的環境里成長，著實擔心啊。”

經過摸排調查的張榮興明白了，問題出在其樓上居住的3101室業主(復式結構，張榮興2901室包括29、30兩層)，對方不僅在露臺上堆放了很多瓶瓶罐罐的雜物，搭建了陽光棚，還養了幾只白鵝、一條大型狗。張榮興心里犯嘀咕了，自己購房合同的附圖中顯示該露臺明明是“疏散平臺”，怎么成了3101室業主自家的獨用露臺呢?

于是，張榮興前去與3101室業主溝通，卻不料對方態度強硬，表示31樓東側的露臺是自己買下的，有專屬使用權，想干嗎就干嗎，別人管不著。同時還出示了購房合同，并聲稱自己購買時銷售人員承諾其擁有此露臺專有使用權。

這是怎么一回事呢?兩份合同針對同一露臺怎么會“說法”不一呢?難道是開發商私下與3101業主達成了協議，將屬于公共擁有的疏散平臺出售掉了?一頭霧水的張榮興只能與開發商、業委會、物業公司溝通，可是，這一套程序走下來，都無濟于事。2004年底，張榮興向萬科物業公司發出“最后通牒”，并要求書面給一個明確說法。

讓張榮興夫妻聊感欣慰的是，萬科物業還是“主持了公道”，于2005年1月向3101室業主發出了“關于限期打開消防露臺門鎖的函”，其中提到，根據物業管理條例之規定，管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途(圖紙中說明3101東側露臺為消防疏散平臺)，業主不得擅自占用。而3101堆放物品搭建陽光棚，嚴重影響到其他業主的正常生活，是對其他業主利益的侵害，而且也違反了我國的消防法。最后，萬科物業要求3101業主于2005年1月27日之前打開消防露臺門，清理堆放在露臺的雜物。松了一口氣的張榮興夫婦，以為從此耳根能清靜下來，沒想到，萬科物業發出的這封函卻如石沉大海。

2005年2月，在發函無果的情況下，張榮興夫婦與萬科物業舉行了一次關于“8號樓3101露臺產權、使用、管理”的座談，據記者拿到的這份會議紀要上所載明，“8號樓3101露臺的產權應歸于全體業主所有，露臺的使用功能應屬疏散露臺”。

對于3101業主稱購買時，銷售人員承諾業主擁有此露臺專有使用權，且在銷售合同條款中明確了該權利，萬科物業認為，“我們采用的銷售合同為統一范本”，該款并無實際的意義。因為購房合同附圖中并未對此露臺的歸屬進行圖例標志。對此，胡楠楠向記者出示了一份購房合同附圖，并進行了相應解釋，雖然3101業主所說的合同條款中明確了擁有露臺專有使用權，但賴以確認的附圖中卻并不存在該露臺。

訴到法院，還我露臺共有之權利

雖然萬科物業確認了3101東側露臺為疏散平臺，但3101業主依然不買賬。這讓張榮興終于痛下決心走上法院，相信法律總會給個說法吧。2008年11月，張榮興一紙訴狀將萬科公司告上了法院，并將3101業主列為第三人，要求確認萬科星園8號樓31層東側露臺為全樓業主共有的疏散平臺。針對3101業主對露臺與樓梯間相通的門進行封閉、上鎖，在疏散通道養大狗，要求判令被告排除妨礙，清除堆放的雜物、拆除違建房屋，還原8號樓31層東側疏散露臺功能。

原告張榮興認為，根據《物業管理條例》第27條規定:“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”《物權法》第70條關于“業主對建筑物的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，涉案露臺為全樓業主共有部分，被告萬科公司無權處分、銷售。

另外，據該樓平面圖顯示，涉案露臺為“屋頂疏散平臺”，可以確定與3101戶門相鄰的露臺為消防疏散露臺。該露臺的門應當是疏散出口，露臺也應當是作為疏散平臺設計的。被告侵占消防露臺的行為侵占了原告合法的共有權，危害了公共安全，根據為《消防法》第21條“任何單位、個人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占消火栓，不得占用防火間距，不得堵塞消防通道”。

被告萬科公司辯稱，2901室房屋頂不是疏散平臺，是普通的屋頂平臺，原告提交的圖紙是標注筆誤。為了證明自己的結論，被告提交了一份中科建筑設計研究院公司《關于萬科星園8號樓工程“屋頂疏散平臺”問題的說明》:平面標注中存在筆誤。3101業主是開發商約定的露臺使用者，雜物、違建房屋均系3101業主堆放，與被告無關，所以不同意原告的訴訟請求。

法院經審理后認為，原告張榮興提交的8號樓29層平面圖復印件標注為“屋頂疏散平臺”，被告對該圖不予認可，卻未提供新證據，被告可以提供8號樓29層平面圖之證據卻拒絕提供，應承擔相應不利后果。至于被告提交的說明難以否認涉案平臺為疏散平臺，其辯解難以采信。原告提交的2005年2月與物業公司的會議紀要，已經明確該露臺為疏散平臺。2009年3月，北京市朝陽區人民法院依法作出判決:原告作為8號樓業主，其對8號樓3101露臺應享有共有權，支持該訴訟請求。

波瀾再起，開發商提出了上訴

接到判決書的張榮興夫婦以為這場曠日持久的爭端終于走到盡頭了，沒想到，被告萬科公司竟然向北京市二中院提出了上訴，請求撤銷一審判決，并確認系爭平臺并非疏散平臺。上訴方萬科公司認為，一審僅僅根據一份會談紀要以及存在筆誤的銷售合同中的附圖來判定是疏散平臺，太過草率。并且自己已經提交了原制圖單位的筆誤說明，而被上訴方張榮興則對萬科公司提出的“筆誤說明”的效力表示了質疑，認為上訴人提供的“咨詢意見”及“說明”，沒有表明該公司的資質，也沒有經過公安消防機構的核準，更沒有注冊建筑師的簽字及執業印章，并不能變更原設計，沒有合法效力。所以請求法院依法維持原判，駁回上訴請求。目前，張榮興夫妻正在翹首以待二審判決。