論“宅基地換房”模式的經濟學解讀

隨著社會的進步，土地問題已成為制約經濟發展的重要瓶徑之一，特別是隨著城市化和城鄉一體化建設速度的加快，這一制約就顯得更加明顯，尤其在我國一些大中城市中，土地的保護與工業化、城市化的需要在某種程度上已呈現出嚴重對立層面，所以如何破解這一難題也就成為人們紛紛探討的課題。

天津作為我國北方重要的經濟中心城市，其土地制約狀況更加明顯，為此，自2005年啟動“宅基地換房”模式，經過最初試點，現在已開始了一定范圍推廣。事實證明，其不但在一定程度上緩解了該市建設用地的壓力和小城鎮建設的資金短缺，而且也豐富了土地經濟學的部分內涵。

一、“宅基地換房”模式的操作思路

所謂“宅基地換房”，就是按照承包責任制不變，可耕種土地不減，尊重農民自愿的原則，高水平地規劃建設富有特色和生態宜居的新型小城鎮，農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準換取小城鎮的一套住房，新的小城鎮，除了農民的住宅區外，還規劃出一塊商務區或經濟功能區，用未來這部分土地的出讓收入來平衡小城鎮建設資金和增加就業崗位，而原來的宅基地則統一組織復耕，實現耕地占補平衡，總量不減，質量不降。政府通過這一流程，把節約下來的土地加以整合后采取“招標”、“拍賣”、“掛牌出讓”方式，一方面實現了用土地收益來彌補小城鎮建設的資金缺口，另一方面也增加了一定幅度的建設用地指標，從而破解了建設用地的瓶頸制約。從2005年下半年開始，天津市在廣泛征求農民意愿和大量調研基礎上，推出了“宅基地換房”辦法，并先后在“十二鎮五村”開展試點，涉及津郊近十八萬農民。至2008年末，已有10萬農民告別鄉間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫保的“城里人”生活，小城鎮建設初顯規模，而一些企業苦于沒有建設用地的難題也在一定程度上得到了初步解決。

黨的十七大指出，要“走中國特色城鎮化道路，按照統籌城鄉、布局合理、節約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮協調發展”，而黨的十七屆三中全會再次強調：“必須統籌城鄉經濟社會發展，始終把著力構建新型工農、城鄉關系作為加快推進現代化的重大戰略。統籌工業化、城鎮化、農業現代化建設，加快建立健全以工促農、以城帶鄉長效機制”?？梢姵擎偦菄掖_定的一項基本戰略，而土地作為小城鎮建設的核心問題，在當前國家宏觀調控的大背景下，不可能通過大量占用耕地來建設新的小城鎮，因為土地作為一種資源具有稀缺性，“在今天確實存在的是：土地的經濟供給的稀缺，所謂經濟的稀缺指的是適合急需的土地的相對缺乏?！薄巴恋毓┙o的稀缺性，不僅僅表現在土地供給總量與土地需求總量的矛盾上，還表現在由于土地位置固定性和質量差異性導致的某些地區和某種用途土地供給的特別稀缺上”，所以天津的“宅基地換房”模式就是在確保耕地總量平衡的前提下，通過“宅基地換房”，將農民遷移到新建小城鎮居住，然后把布局分散、數量很大、使用效率較低的農民宅基地集中起來，統一整理復耕還田，而整理復耕后的土地數量不但會比小城鎮建設所占用的耕地數量有所增加，確保了耕地總量沒有減少，而且也在一定程度上實現了土地使用的集約化。如天津華明鎮現有12個自然村共有宅基地12071畝，總人口41063人，而新建小城鎮用于集中安置農民的土地只需3476畝，而其它8500多畝土地可以進行復耕還田和從事建設。據天津市有關部門初步統計，全市第一、二批17個試點原129個村莊占地3025公頃，新建小城鎮和村莊規劃用于安置農民的土地970公頃，可節約土地2055公頃。

此外，“宅基地換房”不但破解了小城鎮建設的土地制約，而且還對平衡和緩解農村城鎮化建設資金提供了渠道。眾所周知，城鎮化建設需要大量的資金投入，但僅靠政府財政支持和農民自身積累顯然不可能。城鎮建設最大的制約因素是土地，而最大的財富也是土地，只要把土地流動起來，實現資源的資本化就可以突破資金瓶頸，并使城鎮化建設的投融資模式得以創新，具體操作思路是在規劃建設新的小城鎮時，適當留出用于商業開發的土地，隨著人口的集中和城鎮規模的擴大，小城鎮可供商業開發的土地大幅增值，然后通過“招標”、“拍賣”等方式實現資金變現，從而不但使農民分享到了土地增值的收益，而且也可基本實現城鎮建設的資金平衡。如天津市華明鎮用于農民還遷住宅和公共設施的建設資金約37億元，可出讓的商業開發用地預留了4000多畝，土地出讓收益預計可達到40億元，基本可實現小城鎮建設的資金平衡。

二、“宅基地換房”模式的經濟學貢獻

(一)在一定時間和空間內，豐富了土地稀缺性理論

人類誕生于土地，沒有土地就沒有人類，土地是人類“不能出讓的生存條件和再生產條件。”土地的稀缺是一種存在，但占用面積廣、利用效率低的宅基地卻為土地稀缺的解決提供了一條路徑，通過“宅基地換房”盤活有限的資源，使其發揮更大的經濟和社會效益，從而在一定層面上為土地的稀缺性內涵詮釋補充了新的內容。也就是說，“宅基地換房”模式使得土地的稀缺不再是一種絕對，而只是相對一定時間和空間而言的存在。

(二)豐富了土地使用理論

一般說來，對任何資源的使用，經濟學有兩種判斷，即粗放式使用模式和集約式使用模式。土地作為不可再生資源，其“利用是一項經濟活動，應遵循一定的經濟規律?！倍玫哪康氖菫槿祟悗砩畹姆奖愫徒洕睦?，也就是說，不管什么土地，也不管是誰在用地，單位土地面積上收入越多越好，這條原則是共同的。既然有這樣的原則，那土地的集約利用也就成為了社會經濟發展的必然趨勢。但就我國而言，對土地的粗放利用卻很是普遍，“工業部門每3.4平方米土地才建1平方米建筑面積，占地面積比建筑基地面積多幾倍。大量住宅樓也是低層建筑，不少還是平房”，再如天津市有關部門2008年的統計，“全市小城鎮和農村居民點建設總用地現狀1184平方公里，規劃建設小城鎮和農村居民點總用地預計為638平方公里，扣除現狀‘城中村’用地184平方公里，如果按照宅基地換房辦法推進小城鎮建設，在耕地不減少的前提下，可以多出362平方公里的發展用地。”可見“宅基地換房”大大豐富了土地的集約化使用理論。

(三)為現行土地管理體制的創新提供了借鑒

土地管理是個復雜事情，因為土地的分屬、種類和特性制約了管理體制的充分運用。如新中國成立60年來，我國的土地管理體制就發生過多次變化，先是城鄉分立、部門分管的多頭管理，1990年國務院發布31號文件，重申對城鄉土地進行統一管理。但無論何種模式，一般說來，在農民的潛意識中，認為宅基地就是自家的私有財產，雖然國家有關法律規定，土地是國有的，農民擁有的只是使用權，但長期以來，農民對這一概念很是模糊，從而使得農村基層組織對宅基地也難以進行有效的管理。而通過“宅基地換房”，把農民的宅基地納入國家統一的土地管理范圍，相對徹底地實現了土地所有權和使用權的分離，使得土地的集約化利用得以較徹底地推行，土地資源的利用和保護也就得到了加強。

(四)豐富了城鎮化建設理論

加強農村城鎮化建設是社會發展的必然趨勢，就像韓國的新村建設運動一樣，現在韓國已基本上不再有農村的存在，代之而起的是現代化的城鎮，應該說，“宅基地換房”就是超越鄉村建設而走向城鎮建設的重要表現。在當前情況下，城鄉二元結構的存在已成為制約鄉村發展的重要瓶徑，而通過城鎮化建設則可以較好地解決這一問題，因為“城鎮化追求的是人口、土地、就業及生活方式由農村向城市的轉變”，它直接跨越了鄉村建設，省去了鄉村建設中的二次資源和能源的浪費，畢竟鄉村建設是作為城鎮化建設的前期準備階段而存在的。由此可見，在一些大中城市的郊區，實施“宅基地換房”能夠有效地推進城鎮化建設步伐，并對城鎮建設路徑的選擇提供了很好的借鑒。

(五)擴充了新農村建設理論的內涵

黨的十六屆五中全會做出的“建設社會主義新農村”決定，標志著我國新農村建設進入了實質性階段。但由于各地的具體情況差異較大，建設的路徑也有所不同，一般說來，主要有如下幾種模式：產業帶動型，即通過發展不同的產業來實現農村的全面發展，如發展工業企業、養殖產業、旅游產業、其它特色產業等，江蘇的華西村就是典型的通過工業企業發展完成農村建設進步；商貿流通型，通過構建現代農村商貿流通服務業和市場網絡，推動農村基礎設施和相關產業的發展，如上海閔行區的九星村就通過發展三產商業、建立批發市場實現新農村建設；勞務經濟帶動型，通過農村剩余勞動力的轉移帶動農村經濟的發展，如河南固始縣郭陸灘鎮太平村就是采取這種模式，全村3200多名勞動力，外出務工者1500多人，2004年實現全年勞務收入1500余萬元，如今70％的農民住進了樓房，適齡兒童全部入學。而天津采取的“宅基地換房”則為新農村建設又提供了一條路徑，即通過土地資源的資本化，實現農村基礎設施建設、農民工作性質轉變的突破，從而為新農村建設理論補充了新的內涵。

從另一角度來看，“宅基地換房”對拉動內需也起到了間接推動作用，因為農民從原來的平房住進樓房后，本身的生活設施就要更新，正如著名經濟學家林毅夫先生指出的那樣：農民生活設施的改善，可以消化國內制造業尤其是彩電、冰箱、洗衣機行業的過剩生產能力，防止經濟緊縮，從而達到一箭雙雕的目的。而在應用層面而言，這一模式對資源的利用理論也是一大突破，現在，資源和能源的緊缺已是不爭的事實，而如何最大限度地利用有限資源，并創造出最大化的效益也成為經濟界人士關注的課題?！罢負Q房”使農民集中居住，對合理安排集中供熱、廣泛使用太陽能、擴大水利用提供了可操作條件，一些資源如煤炭、水、天然氣等使用也就相對實現了集約化。

三、結語

黨的十七大指出，要“建設生態文明，基本形成節約能源資源和保護生態環境的產業結構、增長方式、消費模式。”而通過“宅基地換房”，不但推動了農村城鎮化建設步伐，而且對生態文明建設也起到了積極作用，因為在小城鎮建設過程中，必須統一規劃建設基礎設施，注意綠化和美化的設計運用，如天津華明鎮就結合原有濕地，規劃了街心公園和湖面，并保留了原田埂上的數千株旱柳和果樹，從而成就了最純粹的自然景觀，形成了良性循環生態圈。

通過土地使用的變化來促進能源和資源的集約利用，建設生態文明，是土地經濟學理論追求的目標之一。也就是說，土地利用“是以要完成一定的社會目標”為前提的，而不同時代、不同國度對其社會目標的內涵和要求有不同的解釋，就我國當前情況而言，要實現的社會目標不外乎主要是“自然資源的保護”和“增加人民的生活樂趣”，而“宅基地換房”可謂在某種程度上初步實現了這一點。