房地產企業稅負水平的衡量與評價

[摘 要] 本文主要從3個方面分析了我國目前上市房地產企業的稅負狀況#65377;首先，在采用實際稅率法的基礎上，分別衡量了我國房地產企業的實際所得稅稅率和實際營業稅稅率;并著重建立一個總稅負變量，從整體上衡量房地產企業的總稅負水平#65377;然后，將房地產行業的稅負水平與鋼鐵#65380;汽車等行業進行比較，并檢驗行業因素是否顯著#65377;最后，分析了房地產價格構成中稅負#65380;費用和成本的占有比例，從利益分割的角度分析到底是哪部分構成直接導致了房地產的高價格#65377;本文最后得出的結論是:不管是從本行業的實際情況來看，還是與其他行業對比，房地產行業的稅負水平其實并不高;稅費關系不清和費用的繁雜是造成“高稅負”的主要原因#65377;

[關鍵詞] 房地產;稅負水平;實際稅率法(ETR);利益分割

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194(2009)04-0039-04

近些年房地產業快速發展#65377;房地產業作為國民經濟的支柱產業，由于其關聯度高#65380;帶動力強的特點，在擴大內需和促進消費方面發揮了巨大的作用;但同時房地產價格也水漲船高，造成老百姓買不起房的局面#65377;相關人士分析認為，由于我國房地產行業稅制的特殊性——房地產開發流通環節的稅費負擔重而保有環節負擔輕，對于開發流通環節的稅負，開發商很容易通過提高價格轉嫁給消費者，所以認為高稅負是高房價的直接原因#65377;于是房地產稅負合理性的問題被越來越多的學者所關注#65377;本文將選擇合理的稅負評價方法從多個角度對我國房地產企業的稅負問題進行分析，目的在于求證我國房地產行業的高稅負是否普遍存在以及它是否真的構成了我國高房價的直接原因#65377;

一#65380; 房地產企業稅負水平衡量方法選擇和指標確定

(一)衡量方法——實際稅率法

就目前來看，關于企業稅負的評價主要有3種方法，即:實際稅率法#65380;波士頓咨詢集團矩陣法和稅負評價指標體系#65377;實際稅率法是最早提出和最常用的方法，它克服了理論上評價稅負應稅所得額難以獲取的困難#65377;國內外很多學者曾用這種方法分析影響企業稅負水平的因素以及各影響因素之間的相關關系#65377;在衡量企業稅負水平時，學者們多用這種方法衡量企業的所得稅稅負，將企業的實際所得稅稅率和名義所得稅稅率相比較#65377;

實際稅率法(Effective Tax Rate，ETR)可以分為平均實際稅率法(Average Effective Tax Rate)和邊際實際稅率法(Marginal Effective Tax Rate)兩大類#65377;平均實際稅率法將ETR定義為稅費和所得之間的比率，主要被用于對稅制公平性的驗證，即通過平均ETR的比較來衡量相關稅收負擔的輕重#65377;而邊際實際稅率法將ETR定義為某項投資活動或項目的稅前投資回報率和稅后投資匯報率之差異與稅前投資回報率的比率，主要被用于對稅制效率的檢驗，即通過邊際ETR來對不同投資活動或項目相關的稅收成本進行比較#65377;

(二)指標的確定和計量

對稅負的研究，學者們多選擇衡量所得稅稅負的狀況#65377;所得稅作為我國的主體稅種，與增值稅相比，有不轉嫁等特點;并且所得稅對于企業來說同樣具有舉足輕重的作用，所得稅負擔直接與企業的生存和發展相關#65377;所以研究者在微觀層次上多對所得稅稅負進行衡量，而對整體稅負的衡量較少涉及#65377;對所得稅實際稅負的衡量，Fullerton (1984)提供了一個簡單的ETR的定義:上年的稅費與上年所得之比;從經濟學的角度，ETR則被定義為:ETR=所負擔的所得稅/稅前經濟收益#65377;

本文利用平均實際稅率法作為衡量稅負的基本指標，即用所得稅和利潤總額的比率作為所得稅稅負水平的衡量指標;用主營業務稅金及附加和主營業務收入的比率作為營業稅負的衡量指標#65377;對于總稅負的衡量，本文建立一個總稅負指標#65377;企業的實際所得稅稅負是所得稅費用和企業的利潤總額的比值，而實際營業稅稅負是營業稅及附加與主營業務收入的比值，這兩個稅負的稅基不同，本文嘗試使企業的總體稅負在同一個稅基上衡量，故建立新變量:修正的所得稅費用，它等于企業所得稅費用除以當期銷售利潤率，實質上就是將企業所得稅調整為以主營業務收入為稅基來衡量#65377;同時為了避免時間性差異的影響，用2003-2006年4年間的平均數作為最終衡量指標#65377;

具體計量方法為:

1. 所得稅稅負衡量指標計算公式

當期實際所得稅稅負=企業當期所得稅費用/當期利潤總額;

期間內平均所得稅稅負=期間內平均所得稅費用/期間平均利潤;

2. 營業稅稅負衡量指標計算公式

當期實際營業稅稅負=本年度主營業務稅金及附加/主營業務收入;

期間內平均營業稅稅負=期間內平均主營業務稅金及附加/期間平均主營業務收入;

3. 總稅負衡量指標計算公式

目前我國房地產企業涉及的稅種有12項，但本文主要考察房地產經營開發企業在流通階段主要涉及的稅種，包括企業所得稅#65380;營業稅#65380;印花稅#65380;土地增值稅#65380;城市維護建設稅#65380;教育費附加等#65377;由于城市維護建設稅#65380;教育費附加等已包含在主營業務稅金及附加里，故本文將房地產企業的總稅負界定為企業所得稅和主營業務稅金及附加的總和#65377;具體公式為:

當期總稅負=(修正的所得稅費用+主營業務稅金及附加)/當期主營業務收入

=(企業當期所得稅費用/當期銷售利潤率+主營業務稅金及附加)/當期主營業務收入;

二#65380; 房地產企業稅負水平的統計調查與結果分析

(一)數據來源

本文選取了在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的65家房地產企業，其中7家企業的詳細數據難以獲得，所以最終的樣本數量為58家#65377;研究中使用的數據均來自深證交易所和上證交易所網站中的上市公告書#65380;上市公司年度報告等權威的公開資料#65377;具體包括樣本公司2003-2006年4個會計年度的主營業務稅金及附加#65380;所得稅費用#65380;主營業務收入及盈余數據等#65377;

(二)統計分析

按照2007年企業的注冊地所在省市，本文統計了58家房地產企業的分布狀況，具體見表1#65377;

從表1中可以看出，我國目前的上市房地產企業主要集中在東部沿海地區，在58家房地產企業中，僅上海和深圳兩市就占據了近一半(26家)#65377;這與我國改革開放近30年來，沿海地區的飛速發展是分不開的;另外由于房地產企業資金需求量大的特點，也會導致這些企業選擇在資金密集度高的城市發展#65377;

1. 實際所得稅稅負統計分析

按照以上公式計算出2003-2006年間上市房地產企業的實際所得稅稅負，其中9家企業的平均所得稅稅負小于0，說明這9家企業的平均利潤小于0，期間內企業發生虧損#65377;其余49家企業的所得稅稅負水平在0.001 7~0.597 6之間，具體分布見表2#65377;

從表2中可以看出，我國房地產企業的實際所得稅稅負水平主要分布在20%~40%之間，實際所得稅負在40%以下的企業占86.21%，在33%以下的企業占62.07%，其中15.52%的企業所得稅稅負為負值，這9家企業在2003-2006年期間平均利潤小于零，企業發生虧損#65377;除去利潤為負的9家企業，實際所得稅稅負在40%以下的企業占83.67%，在33%以下的企業占55.10%;總體稅負的平均均實際所得稅稅率為0.285 0#65377;由此可見，自2003年以來，我國房地產企業的實際所得稅稅率低于名義所得稅稅率(33%)，而且相對于2003年以前有下降的趨勢#65377;根據統計，企業所得稅稅負在2000-2003年期間分別為0.745 5，

0.686，0.593，0.534#65377;

2. 實際營業稅稅負統計分析

按照以上公式計算出58家上市房地產企業在2003-2006年間的平均營業稅稅負，其分布在0.001 0~0.275 5之間，具體分布見表3#65377;

從以上統計看來，我國營業稅稅負總體上比較合理#65377;與名義稅率5%相比，平均實際稅率0.061 5略大于名義稅率，但此統計結果受統計方法的影響#65377;本文在營業稅的統計中采用的是利潤表中主營業務稅金及附加的數值，它在核算中不僅包括企業主營業務的營業稅，而且包含了土地增值稅#65380;城市維護建設稅#65380;教育費附加等稅種，所以這一數值大于單一的營業稅的數值，從而導致統計結果偏大#65377;不過綜合考慮房地產開發企業不僅僅是房地產開發銷售，還包括建筑#65380;安裝#65380;修繕#65380;裝飾和其他工程作業，而他們適用的是建筑業的稅率3%#65377;所以，從總體說我國房地產企業營業稅稅負基本合理#65377;根據統計，幾乎所有(91.38%)企業的營業稅稅負在0.1以下，其中56.88%的企業低于6%，20.68%的企業低于4%#65377;

3. 總稅負統計分析

根據以上公式計算，可得到上市房地產企業的各年度總稅負狀況和期間平均總稅負水平#65377;這個指標可以反映以主營業務收入為稅基的總稅負率，可以直觀了解一個企業的總稅負與主營業務收入的關系，即每1元的主營業務收入要承擔多少稅負#65377;具體的統計結果如圖1和圖2所示#65377;

圖1表示的是2003-2006年各年58個企業各自的總稅負狀況，可以看出，4年間我國房地產企業的整體稅負狀況基本穩定，但企業間存在差異#65377;造成這種差異的原因主要與企業的規模#65380;經營狀況#65380;盈利能力#65380;資本構成等自身原因和其他享受的稅收優惠政策有關#65377;具體某個因素對企業稅負的影響狀況需要作進一步的分析研究#65377;

將各年的稅負加和求平均值得到企業在2003-2006年間的平均總稅負水平，如圖2所示，每個點表示一個企業在4年間的平均總稅負#65377;從圖2中可以看到，房地產企業的稅負大體在0~0.6之間，個別企業超過0.6，70%的企業稅負低于0.4#65377;這58家企業的總體平均數為0.32，由此看來，我國房地產企業的總體稅負水平為:大約每1元的銷售收入有0.32元要拿出來承擔納稅義務#65377;

(三)我國房地產企業的稅負統計結果

通過以上分析，可以得出以下主要結論:①我國上市房地產企業實際所得稅稅負低于名義所得稅稅率，并且與前幾年相比有下降的趨勢#65377;②我國上市房地產企業的實際營業稅稅率基本上等于名義所得稅稅率#65377;③按照本文定義的總稅負指標統計，我國上市房地產企業每1元的營業收入有0.32元承擔納稅義務#65377;

三#65380;房地產企業稅負水平的跨行業比較

(一)跨行業稅負差異的計算

本文從全國上市企業中隨機選取了20家鋼鐵行業和汽車行業的企業，按照相同的方法對企業稅負水平進行統計，并將其結果分別和房地產行業進行差異檢驗#65377;統計結果見表4#65377;

以上統計顯示，房地產行業的稅負略高于鋼鐵行業和汽車行業，其中房地產行業的標準差值最小，說明房地產行業稅負差異最大，稅負公平性較低#65377;3個行業中，房地產行業的所得稅稅負和總稅負的差異較明顯，這與房地產行業征收5%的營業稅有關#65377;房地產行業所得稅稅負的標準差大大小于平均總稅負的標準差，這個差異的原因可能與房地產企業的盈利水平#65380;銷售收入等有關，需要作進一步的分析#65377;

(二)跨行業稅負差異的顯著性檢驗

本文引入一個虛擬變量I，采用t檢驗法進一步檢驗行業稅負的差異是否顯著，如果虛擬變量的回歸系數顯著不為零，則說明該虛擬變量可以作為自變量指標較好地解釋因變量稅負指標Y#65377;

回歸模型如下:

建立假設H:a=0，即虛擬變量I的回歸系數顯著為零#65377;

回歸結果見表5#65377;

從表5中可以看到，該回歸模型虛擬變量I的回歸系數為0.094 282，t檢驗值為2.226 860#65377;查t分布表可知，t0.01(30)=2.457 3，t0.01(60)=2.390 0，t0.01(38)介于二者之間(38為該樣本的自由度:40-2)，那么t0.01(38)>2.226 860，所以接受假設H:a=0，行業因素對企業稅負水平的影響并不顯著#65377;

由以上分析可知，雖然房地產行業的稅負略高于其他行業，但是整體而言仍相對較低，原因是房地產行業的所得稅稅負(0.285 0)仍低于法定稅率33%，全部稅金占主營業務收入的比例也僅為0.094 7;而且行業因素并不顯著影響企業稅負水平，所以說房地產行業并不存在“高稅負”，它更不可能成為高房價的原因#65377;

四#65380; 房地產企業稅負與房價結構分析

筆者從稅費和房價構成的角度調查了一家房地產企業某樓盤的成本和盈利情況(見表6)#65377;可以看出，該項目中稅金占整個房價(也就是主營業務收入)的比例僅為9.8%，地價和建筑安裝成本構成了項目成本的主要部分#65377;但根據調查，建筑安裝成本在最近幾年并沒有異常增長，增長較快的是地價和配套費用，地價增長較快也是政府為了防止土地資源閑置等而采取的措施#65377;配套費用在調查的項目中占10%的比例，它和稅金構成企業20%左右的負擔#65377;

此外，據有關部門調查統計，我國現階段涉及房地產的稅種有14種之多，涉及房地產的收費達80~200項，大約占建設成本的41%#65377;物價部門調查的結果表明，房地產業內合規的行政事業性收費為72項，經營服務性收費28項，各類保證金#65380;押金10項，而更多的則是一些巧立名目的亂收費#65377;在72項行政事業收費中，企業開辦時收費18項，征地8項，設計報建l項，建設施工17項，銷售18項#65377;另據統計，商品房價格構成中土地費用及市政配套費用占60%左右;建筑安裝費占30%左右;稅金占10%左右#65377;從表6中可以看出，樓盤價格構成中地價及配套費用占37%左右;建筑安裝費占30%左右;稅金占10%左右#65377;可見，房地產企業稅收負擔并不算重，真正抬高房價，制約房地產業發展的因素是各類收費#65377;

五#65380;結 論

通過本文的研究，得出兩個主要結論:①房地產企業的稅負水平雖然相對高于某些行業，但其并沒有絕對構成該行業的高稅負;同時，行業因素對企業稅負水平的影響也并不顯著#65377;②國家稅收并沒有顯著地導致該行業商品價格(房價)的攀升，費用因素可以理解為導致“高房價”的原因之一;同時，為了解釋這種市場行為，應該廣泛考慮市場供求的因素#65380;流動資金過剩以及該行業的特殊性等問題#65377;另外，通過本文的統計分析可知:首先，我國上市房地產企業實際所得稅稅負低于名義所得稅稅率，并且與前幾年相比有下降的趨勢;其次，我國上市房地產企業的實際營業稅稅率基本上等于名義所得稅稅率;第三，按照本文定義的總稅負指標統計，我國上市房地產企業每1元的營業收入中有0.32元承擔納稅義務#65377;

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