抗訴：一波六折 房子歸誰

一次房屋買賣，引發(fā)六場(chǎng)官司，歷經(jīng)一審、上訴、發(fā)回重審、上訴維持、抗訴、再審改判六次波折。最后的公正，在抗訴中實(shí)現(xiàn)——

買主花巨款買了一處房子，剛剛搬進(jìn)新居，卻不料被賣主的前妻告上了法庭，賣主也臨陣倒戈，買主因此纏上了一連串的官司，到手的房子也在手中飛來飛去。那么，房子到底應(yīng)當(dāng)歸誰呢？

千謹(jǐn)萬慎花巨資買來麻煩房

現(xiàn)年35歲的夏鴻，是江蘇省淮安市的一名普通工人。為了改善居住條件，夏鴻和妻子商量后，到房屋中介進(jìn)行了買房登記，決定在淮安市區(qū)購(gòu)買一套房子。

2005年12月初，登記沒幾天，夏鴻就接到了中介老板的電話：“有人來登記賣房了。房子地段好，面積大，價(jià)格十分便宜，你快來看看！”

聽說有了好的房源，夏鴻丟下手中的活兒，便趕到了中介。夏鴻只見賣房登記信息表明：賣主沈忠，房屋及院落面積約600平方米，房屋有證面積為275.55平方米，售價(jià)為52萬元。“房子大，價(jià)格便宜，還有院子，是十分理想的房子?！笨墒?，夏鴻也犯起了嘀咕：“這么大的房子，這么便宜，會(huì)不會(huì)有什么問題？”見夏鴻滿臉狐疑，中介老板便說：“賣主因?yàn)榧毙栌缅X，不然也不會(huì)這么便宜的。我們都審核過了，不會(huì)有什么問題的?！庇辛酥薪槔习宓某兄Z，夏鴻的心踏實(shí)了些。

在中介的安排下，夏鴻很快就與賣主沈忠見面了。在洽談房屋買賣的過程中，為了避免日后生出麻煩，夏鴻便問道：“賣房子，你和你妻子商量好了嗎？”見夏鴻問到這個(gè)問題，沈忠便直言相告：“不瞞你說，我和前妻于1997年協(xié)議離婚了，我一次性補(bǔ)償前妻1.5萬元，兒子隨我生活，前妻不支付撫養(yǎng)費(fèi)。離婚后前妻就從家中搬出去了?，F(xiàn)在，前妻已再婚并生有一女，房子與她沒有關(guān)系?！币娤镍欉€是有點(diǎn)不放心，沈忠又解釋道：“結(jié)婚前，父母送我平房3間。結(jié)婚后，我和前妻在主房西側(cè)建了平房3間。離婚后，我領(lǐng)取了房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于2003年3月將6間平房拆除，重新建了現(xiàn)在的房屋。2005年2月，我又領(lǐng)取了土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證?！鄙蛑艺酒鹕韥?，走到夏鴻的身邊，拍拍夏鴻的肩膀，繼續(xù)說道：“你放心好了，房子是我的，所有證件都是我一個(gè)人的，絕對(duì)沒有任何問題?！笔潞螅镍櫽值椒慨a(chǎn)交易所查詢，沈忠在向房產(chǎn)部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，在提交的《房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)表》中申明“此房屋產(chǎn)權(quán)屬本人所有，無其他人共有”。同年12月21日，沈忠、夏鴻簽訂了《房屋買賣合同》。合同簽訂后，夏鴻陸續(xù)向沈忠支付房款，共計(jì)34.3萬元。

2005年12月23日，沈忠、夏鴻申請(qǐng)辦理過戶登記手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，沈忠在申請(qǐng)表中再次申明“原產(chǎn)權(quán)屬本人一人所有，無其他共有人”。2006年1月9日，夏鴻一家終于領(lǐng)到了房屋產(chǎn)權(quán)證。同年3月1日，夏鴻將房屋進(jìn)行裝修后，一家人高高興興地搬入新購(gòu)房屋居住。

得而復(fù)失買主冰火兩重天

當(dāng)喜遷新居的夏鴻一家還沉浸在歡樂之中時(shí)，他全然不知道一場(chǎng)曠日持久的官司在等待著他們。2006年3月15日，夏鴻突然接到淮安市清浦區(qū)法院送來的一紙?jiān)V狀，將自己告上法庭的是沈忠的前妻吳梅，同時(shí)，被推上被告席的還有沈忠，訴稱夏鴻明知所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議仍然購(gòu)買，屬惡意取得房產(chǎn)，請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣無效。

購(gòu)買房屋時(shí)，親口問過沈忠，而且自己也查過相關(guān)證件，沒有任何爭(zhēng)議，沈忠的前妻為何以房屋產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議起訴自己？看來，這一切，只有沈忠能幫自己說清楚了。接到訴狀后，夏鴻急忙找沈忠商量對(duì)策?？墒?，讓夏鴻意想不到的是，沈忠此時(shí)的態(tài)度已是180度的大轉(zhuǎn)彎，說自己出賣共有房屋確實(shí)不當(dāng)，同意房屋買賣合同無效并愿意退還房款。沈忠的態(tài)度讓夏鴻猝不及防，夏鴻意識(shí)到只能靠自己力爭(zhēng)權(quán)益了。

對(duì)自己被告上法庭，夏鴻感到十分的委屈。在法庭上，他說：“我通過中介購(gòu)房，且向房管部門作過了解，該房是沈忠在與前妻吳梅離婚多年后，其個(gè)人領(lǐng)取的土地證、房產(chǎn)證。另外，沈忠在房屋初始登記和轉(zhuǎn)移登記時(shí)均注明‘房屋產(chǎn)權(quán)屬本人所有，無其他共有人’，我取得房產(chǎn)完全是合法的?！睘榇?，夏鴻請(qǐng)求法院駁回吳梅的訴訟請(qǐng)求。

一審審理中，吳梅提供了其于2005年10月20日與沈忠簽訂的《離婚補(bǔ)充協(xié)議》一份，協(xié)議主要內(nèi)容為：自建房屋歸吳梅與沈忠共同所有；待獨(dú)生子沈斌成家后，全部轉(zhuǎn)至其名下，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，雙方不得擅自將房屋出賣給他人。

清浦區(qū)法院審理認(rèn)為：庭審時(shí)，吳梅并沒有提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明該房屋是其出資與沈忠共同所建。該房屋的規(guī)劃許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證均為沈忠所有，故離婚補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容可信度低，不予采納。沈忠將爭(zhēng)議房屋出售給夏鴻系雙方真實(shí)意思表示，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。

據(jù)此，法院依法作出一審判決，判決確認(rèn)沈忠與夏鴻的房屋買賣合同有效；駁回吳梅的訴訟請(qǐng)求。

一審的判決，讓夏鴻感受到司法的公正，心中十分欣慰?？墒?，讓夏鴻萬萬沒有想到的是，一審判決后，吳梅不服，向淮安中院提出了上訴，淮安中院于2006年8月4日作出發(fā)回重審的裁定。夏鴻的心再次懸了起來。

重審一審，法院查明的事實(shí)卻發(fā)生了變化。法院認(rèn)定的事實(shí)為：2003年3月，吳梅與沈忠將6間平房拆除后，共同出資建設(shè)了房屋。2005年12月21日，就在《房屋買賣合同》簽訂當(dāng)晚，沈忠的兒子沈斌將父親賣房的消息告知了吳梅，吳梅知悉后，曾于2006年1月4日到房屋中介，以其是房屋共有人阻止賣房，并與沈忠、夏鴻發(fā)生爭(zhēng)吵，并經(jīng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍幚怼?/p>

法院重審后認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋中坐西朝東3間房屋系婚后所建，坐北朝南3間平房雖系沈忠婚前取得，但據(jù)雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間的法律規(guī)定，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。吳梅與沈忠離婚時(shí)，對(duì)該財(cái)產(chǎn)未予分割，有離婚協(xié)議為憑，應(yīng)予認(rèn)定6間房屋系吳梅和沈忠夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夏鴻在辦理買賣過戶手續(xù)過程中、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證前，知道吳梅主張權(quán)利，不同意出賣訟爭(zhēng)房屋，仍然購(gòu)買該房，主觀有惡意，故應(yīng)判決夏鴻與沈忠之間的買賣合同無效。

2007年1月29日，法院根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，作出一審判決，判決沈忠與夏鴻簽訂的《房屋買賣合同》無效；沈忠返還夏鴻房款34.3萬元，夏鴻將房屋返還給吳梅和沈忠。

判決后，夏鴻不服，向淮安中院提起上訴。2007年5月17日，淮安中院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

一波六折公正在抗訴中實(shí)現(xiàn)

二審判決，即為生效判決。判決下達(dá)后，經(jīng)吳梅申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，夏鴻一家被迫從所購(gòu)買的房子中搬出，臨時(shí)租住在一間不到50平方米的平房?jī)?nèi)。官司輸了，房子飛了，可是，夏鴻心中的那股怨氣卻憋在心中，常常自嘆：這個(gè)世道，難道就真的沒有公道了嗎？難道自己此生就要這樣冤屈下去嗎？

“可以到檢察院申訴。如果確實(shí)是冤案，檢察院可以提起抗訴，還是有一絲希望的?！敝車呐笥岩娤镍櫱榫w十分沮喪，心中不忍，不止一次地提醒夏鴻，建議他向檢察院申訴。聽說可以向檢察院申訴，夏鴻忐忑不安地走進(jìn)了淮安市檢察院的大門。

檢察院經(jīng)全面審查，認(rèn)定夏鴻購(gòu)買房屋系善意取得，終審判決確認(rèn)房屋買賣合同無效不當(dāng)。2008年1月23日，經(jīng)淮安市檢察院提請(qǐng)，江蘇省檢察院就本案向江蘇省高院提出抗訴。根據(jù)省高院的指令，2008年3月6日，淮安中院對(duì)本案裁定再審。

江蘇省人民檢察院指派淮安市人民檢察院兩名檢察員出庭支持抗訴，

江蘇省檢察院抗訴稱：首先，根據(jù)吳梅與沈忠的離婚協(xié)議，沈忠補(bǔ)償吳梅1.5萬元，雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)已進(jìn)行了分割。離婚后，沈忠以自己名義領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，后又依法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此時(shí)吳梅已與他人結(jié)婚生子，在離婚后再出資與沈忠共同建房，且在離婚8年后又簽訂《離婚補(bǔ)充協(xié)議》有違常理。其次，沈忠在填寫的《房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)表》和《房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》中均注明“房屋產(chǎn)權(quán)屬本人一人所有，無其他共有人”，基于物權(quán)登記的公信力，夏鴻與沈忠簽訂了房屋買賣合同，雙方均履行了交付義務(wù)，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，夏鴻是一種善意取得，夏鴻作為善意第三人，其與沈忠的房屋買賣行為應(yīng)予保護(hù)。即使吳梅是房屋所有權(quán)人，她也只能向沈忠主張損害賠償。

淮安中院再審認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的房屋在翻建前一直由吳梅與沈忠共同使用、管理，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但離婚后沈忠以個(gè)人名義領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證對(duì)房屋進(jìn)行翻建，房屋建成后亦以個(gè)人名義領(lǐng)取了土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，沈忠的上述行為完成了物權(quán)登記要件，對(duì)外產(chǎn)生公信效力，確立了沈忠對(duì)新建房屋權(quán)利人的地位，亦使得原來可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋已滅失，同時(shí)排除了因婚姻關(guān)系所延伸出的產(chǎn)權(quán)共有的可能。吳梅與沈忠簽訂的補(bǔ)充協(xié)議即使是事實(shí)，但雙方并沒有按照補(bǔ)充協(xié)議的約定變更產(chǎn)權(quán)登記，故該“協(xié)議”僅能在吳梅與沈忠之間產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生與土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證的對(duì)抗效力。對(duì)于吳梅設(shè)立在原物上的權(quán)利，由于原房屋的滅失而轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)，應(yīng)由沈忠負(fù)責(zé)償還。爭(zhēng)議房屋，沈忠作為產(chǎn)權(quán)人有權(quán)進(jìn)行處分。夏鴻通過中介公司，在雙方的交易過程中，對(duì)沈忠出售房屋的“兩證”及沈忠的婚姻狀況進(jìn)行了必要的審查，已經(jīng)盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)。雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議，是一種正當(dāng)交易行為，故不適用惡意串通損害共有人利益的法律規(guī)定，雙方關(guān)于合法建筑部分的約定不違反合同成立的有效要件，應(yīng)予保護(hù)。吳梅要求確認(rèn)夏鴻與沈忠房屋買賣合同無效的主張，不能支持。

2008年11月28日，淮安中院根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，作出終審判決，判決撤銷原一、二審判決；駁回吳梅的訴訟請(qǐng)求?！斑€是要相信法律，法律終于還了我一個(gè)公正。”夏鴻對(duì)檢察官和再審法官充滿了感激之情?！?/p>

（文中人名系化名）

編輯：孫薇薇