基于模糊評價思想和層次分析法的住房性能綜合評價

一、緒論

住房作為一種不可或缺的生活資料，是關系人們居家、理財等各個方面的寶貴固定資產。在實際生活中，無論是對于置業者個人來說，還是對于專業的固定資產評價機構，針對住房的評價都顯得極為重要。因此，無論是在個人購房時，還是專業機構在對住房進行性能評定時，如果可以根據確定的住房評定因素，建立一套可量化的購房行為評價體系，就可以方便、高效地對住房這一固定資產做出相對合理的評定。

鑒于此，本文試圖根據房地產住房項目的特點，運用模糊評價思想，采用層次分析方法，建立住房綜合評價體系，并且用此系統對住房的綜合性能進行可量化的評價。

二、模糊評價思想和層次分析法理論概述

模糊評價思想就是用可量化的數值表述模糊的概念。人們經常會用到“較好”、“很漂亮”等用語，這些評價語言往往是主觀的、模糊的概念，而沒有一個具體的“量”的評價指標。因此，要做到對一個具體住房進行科學合理的評價往往比較困難。如果借鑒模糊評價思想，運用層次分析法，通過定量分析方式把復雜的問題表示為一個有序的層次結構，通過對比確定評價因素的相對權重，建立可量化的評價體系進行計算，計算出住房的綜合評價值，把對于住房的綜合評價結果通過具體數值的形式表示，為購置住房的決策者或者住房性能評定機構提供評判依據。

三、評價過程

(一)選取評價指標、因素，確定其相應權重

不同的住宅項目由于所處的客觀環境不同，所選取的評價指標因素注定千差萬別，具體來講，評價因素應該由專業的評價人員根據住宅項目的特點確定，應該為住房項目的關鍵評價因素。

各個指標因素的權重對于不同的住宅項目的影響各不相同，根據具體項目功能評價的評價體系進行確定。

本文所選取的一級評價指標及其權重為：建筑指標0.2；小區規劃指標0.4；周邊配套指標0.4。

確定的二級評價因素及其權重分別為：建筑指標：房型因素0.3、樓層因素0.3、建材因素0.1、建筑細部因素0.3；小區規劃指標：物業管理因素0.4、綠化因素0.2、設施因素0.2、人文關懷因素0.2：周邊配套指標：交通因素0.3、休閑娛樂因素0.3、醫療因素0.2、教育因素0.2。

(二)擬定各個評價指標、因素的分值

在確定評價因素的基礎上，把每一個評價因素劃分不同的等級(優、良、中、低、差5個等級)，不同的等級對應相應的分值，優對應的分值為1.0，依次確定良(0.8)，中(0.6)，低C₄(0.4)，差C₅(0.2)。在實際操作中，根據評價精度的需要，評價值可以取介于集合[0，1]之間的任意數值。

采取專家評價的方法確定具體因素的數值大小，假設對于“房型因素”，一共有10個專家進行了評價，對其評價等級為優、良、中、低、差的人數分別為：3人、2人、3人、2人、0人，評定該等級的評價人員人數與總人數的比值即為此住房“房型因素”的分值：(0.3，0.2，0.3，0.2，0.0)。以此類推，就可以分別確定所有評價因素、指標的評價分值。

(三)計算綜合評價值

根據咨詢專家確定的評價因素數值進行計算，本文假設選取住房項目1。首先，對于一級指標建筑性因素，由專家確定如下的評價表格：

2、計算“建筑指標”Y1值：Y1=(1.0 0.8 0.6 0.4 0.2)×A=0.774。同理，可以得出“小區規劃指標”的分值Y2，“周邊配套指標”分值Y3。

3，根據一級指標的權重(0.2 0.4 0.4)加權相乘計算得到該住宅項目的綜合評價分值為：S=(0.2 0.4 0.4)×(Y1 Y2 Y3)^T。

據此得到住房項目1的綜合評定值為S，同樣的方法可以得出住房項目2的綜合評定值為T。比較S、T值的大小就可以直觀的看出項目1和項目2的優劣，若S＞T，則住房1比住房2綜合性能更加優越。

四、結論

由于住房性能由大量的內在和外在因素影響，因此該評價方法的關鍵在于確定影響住房綜合性能的評價因素，針對這些評價因素，采用專家評估的方式賦予不同評價因素相應的權重，然后進行計算分析，得出綜合評價值。該法的意義就在于可以直觀地對住房的優劣做出相對科學的評判，從而為人們的決策提供依據。