從住房痛苦指數看宏觀經濟

當我們將“住房痛苦指數”作為一種人文指數，引入對中國樓市的觀察和度量時，我們立即會驚訝地發現，這個指數如此簡單而直觀，它簡單到人人都會計算，核對，校準;它直觀到能讓中國房地產長期爭論不休，又困惑不已的問題一目了然。

所以，它才會被國家教委和漢字改革委員會收入《2006年新漢語大辭典》。

“住房痛苦指數”的計算公式為:住房痛苦指數(房地產泡沫指數)=商品房每平方米平均售價÷人均月收入

2009年5月中國“住房痛苦指數”

據國家統計局2009年6月20日剛剛發布的《全國商品房銷售面積和銷售額增長情況(2009年1-5月)》中的數字:

2009年1月到5月，全國商品房銷售總額為11388.92億元，全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米。以此計算:

11388.92億元÷24644.44萬平方米=4621元/平方米

又據國家統計局2009年6月20日剛剛發布的《全國各地區城鎮居民家庭收支基本情況(2009年1季度)》中的數字:

2009年第一季度，全國城鎮居民每人一季度可支配收入為4834元。以此計算:

4834元÷3=1611元

以此計算，2009年1至5月，中國人的“住房痛苦指數”為:

4621元/平方米÷1611元=2.68

這個數字為筆者自2004年創設“住房痛苦指數”五年以來的最低值。

這個數字表明，全球金融危機為中國改善“住房痛苦指數”提供了機會，而且，中國沒有放過這個機會。它還表明，自2006年以來，中國出臺的一系列的為房地產市場降溫的房地產新政收到了奇效。我們應當堅決地、毫不動搖地做下去，因為這仍不是理想的合理的值，離開這個目標還遠。

合理的“住房痛苦指數”為:1。

“住房痛苦指數”可以改稱“住房幸福指數”，其改變的臨界點是1，“住房痛苦指數”大于1時，該指數為“住房痛苦指數”，當“住房痛苦指數”小于1時，“住房痛苦指數”便可以改稱“住房幸福指數”了。

中國“住房痛苦指數”的五年比較

讓我們先來看看最近五年中國人的“住房痛苦指數”的變化情況:

2004年，中國的全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2758元，城鎮居民人均可支配收入9422元。以此為基數，除以12，可以算出月收入為785元。于是，2004年5月百姓“住房痛苦指數”即為:

住房痛苦指數=2758元÷785元=3.51

2005年，城鎮居民人均年可支配收入為10493元，以此為基數，除以12，可以算出月收入為874元，2005年全國平均房為2820元/平方米。于是，2005年的“住房痛苦指數”即為:

住房痛苦指數=2820元÷874元=3.22

這時盡管房價在不斷上升，但收入上升的水平略高于房價上升的水平，所以，“住房痛苦指數”在下行。

2006年6月，全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，2006年上半年城鎮居民人均可支配收入為5997元，(以上數字均來自國家統計局公報)，因其為“上半年”，所以應×2，即為11197元。以此為基數，除以12，可以算出月收入為933元，于是，2006年5月“住房痛苦指數”即為:

2006年5月中國住房痛苦指數=3199元÷933元=3.43

“住房痛苦指數”又反彈了，但仍低于2004年的水平。

據國家統計局2008年1月24日發布的統計公報，2007年全國城鎮居民人均可支配收入為13786元，人均月收入為1149元，全國商品住房平均價格(2007年7月份)3383元/平方米。可計算出:

2007年7月中國住房痛苦指數=3383元÷1149元=2.94

2007年全國城鎮居民人均可支配收入增幅較大，所以“住房痛苦指數”出現了較大幅度的下行。

兩年后，2009年6月，中國人的“住房痛苦指數”為:2.68。

2009年5月中國“住房痛苦指數”的國際比較

作了縱向的比較，我們再作橫向的比較。

世界上大多數國家的“住房痛苦指數”都低于1。以下均為2006年的統計數字，由于統計數字的公布略有滯后，所以只能延用2006年的統計數字。而由于全球金融風暴的影響，2008年有大幅下降。所以，這個數據只會更低，不會更高。

英國人的“住房痛苦指數”=1000美元/平方米÷2362美元(月收入)=0.38

美國人的“住房痛苦指數”=2045美元/平方米÷3134元(月收入)=0.65

日本人的“國民住房痛苦指數”=23000日元/平方米÷23000日元(月收入)=1

新加坡住房痛苦指數=3022新元/平方米÷3900新元(月收入)=0.77

顯然，美國、英國、日本、新加坡的“住房痛苦指數”均可以改稱“住房幸福指數”。2.68這個數字仍處在全球世界各國的“住房痛苦指數”之巔。所以，我們還要繼續努力，使中國的“住房痛苦指數”向1靠近。讓我們感到歡欣鼓舞的是，2009年在中國的一些省份，“住房痛苦指數”已跌到了2以下。

2009年5月北京“住房痛苦指數”

2009年1月到5月，北京商品房銷售總額為910.52億元，銷售面積為747.10萬平方米。以此計算:

910.52億元÷747.10萬平方米=12182元/平方米

北京市一季度城鎮居民收入為7064元，以此計算，月收入為2354元，以上這些數字均直接來自國家統計局官方網站，這個數字應當是非常可靠的。

以此計算，2009年1至5月，北京的“住房痛苦指數”為:

12182元/平方米÷2354元(月收入)=5.17

這個數字很讓人吃驚。北京的“住房痛苦指數”變化很大。讓我們來回眸一下，最近三年來，北京市住房痛苦指數的變動情況。

以下數據來自北京市統計局城市調查隊:

2005年北京全年商品房均價為6485元/平方米。2005年度北京市的城市居民人均可支配性收入為17653元。以此為基數，除以12，可以算出月收入為1471元。

2005年北京市住房痛苦指數為:

2005年北京市住房痛苦指數=6485元÷1471元=4.41

據國家統計局公布的“2006年各地區城鎮居民家庭收支基本情況”顯示，北京市城鎮居民2006年人均收入為1878.32元，居全國各地區之首。而2006年10月北京的商品房均價為9397元/平方米，所以北京市2006年10月的“住房痛苦指數”應為:

2006年10月北京市住房痛苦指數=9397元/平方米÷1878.32元=5.00

據國家統計局公布的《各地區城鎮居民家庭收支基本情況》顯示，北京市城鎮居民2007年人均收入為1874元，僅次于上海而位居全國各地區第二。而2007年12月北京的商品房均價為14470元/平方米。

2007年12月北京市住房痛苦指數=14470元/平方米÷1874元=7.72

2007年12月，中國“住房痛苦指數”最高的城市仍是北京，其“住房痛苦指數”再創新高，達到了7.72。

這樣看來，2009年北京人的“住房痛苦指數”5.17盡管仍很高，但下降了很多很多，下降了2.55，降低到了歷史新低，而且下降的幅度很大。

將這個數字與上一組數字作比較，你會發現，與2007年12月相比，北京的房價跌了，尚不到一年半的時間，下跌了2288元/平方米，而月收入大增，增加了480元。所以，“住房痛苦指數”從7.72下跌到了5.17。

這是一個不小的成績。

也許作為北京人，你會說，房價跌了收入漲了，可我沒感覺到呀。也許你的感覺沒錯兒，可我沒辦法，這些數據只反映宏觀變動情況，很可能與您的感受不同步。

也許，我們應該感謝全球金融風暴，不要以為金融風暴一無是處，帶來的都是災難。風暴過后，您提上筐子到海灘上去揀魚吧，只要彎彎腰便成。還有，國家陸續出臺的房地產新政收到了效果。

我的評論服從數據(請注意，前提是真實的數據)，我常常根據數據來改變我的觀點，如果數據不支持我的觀點，則說明我的觀點是錯的。

盡管北京的“住房痛苦指數”降幅很大，但仍高居全球國際化大都市之首，因為它們的跌幅再大，北京離開“住房幸福指數”還很遠很遠。

還是用孫中山先生的那句話，來訓勉我們吧:革命尚未成功，同志仍須努力。

2009年5月上海“住房痛苦指數”

2009年1到5月，上海商品房銷售總金額為1331.35億元，商品房銷售面積為1172.69萬平方米。以此計算:

上海的商品房均價=1331.35億元÷1172.69萬平方米=11352元/平方米

如果僅就商品房的絕對價位來作比較，上海的商品房比北京的商品房要便宜，每平方米要便宜830元，這可不是個小數字。

而上海2009年一季度城鎮居民收入為8113元，也高于北京，以此計算，2009年一季度上海市城鎮居民月收入為2704元，比北京的月收入2354元多出了350元，這也不是個小數字。

以上這些數字均直接來自國家統計局官方網站，這個數字應當是非常可靠的。

以此計算:

2009年5月上海的“住房痛苦指數”=11352元/平方米÷2704元(月收入)=4.198

這個數字很讓人吃驚。上海的“住房痛苦指數”變化很大。

2005年上海全年的商品房平均價，據上海市統計局所公布的數字為每平方米6698元。2005年上海市的人均收入為18645元。以此為基數，除以12，可以算出上海人的平均月收入為1553.75元。

于是，2005年上海市的“住房痛苦指數”即為:

2005年上海市百姓住房痛苦指數=6698元÷1553元=4.31

據國家統計局公布的“2006年各地區城鎮居民家庭收支基本情況”顯示，上海市城鎮居民2006年10月人均收入為1553元。而2006年10月上海的商品房均價為8317元/平方米，所以上海市2006年10月的“住房痛苦指數”應為:

2006年10月上海市住房痛苦指數=8317元/每平方米÷1553元=5.35

據國家統計局公布的《各地區城鎮居民家庭收支基本情況》顯示，上海市城鎮居民2007年人均月收入為1722元。2007年12月上海的商品房均價為10026元/平方米。

2007年12月上海市住房痛苦指數=10026元/平方米÷1722元=5.82

將這個數字與上一組數字作比較，你會發現，上海的房價與北京的房價不同，北京的房價跌了，而上海的房價漲了，尚不到一年半的時間，從10026元/平方米漲到了11352元/平方米，上漲了1326元/平方米，這可不是個小數字。

而月收入大增，從1722元上漲到了2704元，不過一年半，增加了快1000元(這個數字連我也不信，可我只能采信。這是官方的權威發布的統計數字呀。)所以，“住房痛苦指數”從5.82大幅下跌到了4.31。下降了1.51。

可有一點，上海的“住房痛苦指數”與北京的“住房痛苦指數”同時創出了歷史新低，均為創設“住房痛苦指數”五年以來的最低值。

重慶:中國商品房的價格洼地

2009年1到5月，重慶的商品房銷售總金額為397.71億元，商品房銷售面積為1225.90萬平方米。以上這些數字均直接來自國家統計局官方網站，這個數字是非常可靠的，可靠到毋庸置疑。我甚至從未對什么統計數據有信心到如此程度。以此計算:

重慶的商品房均價=397.71億元÷1225.90萬平方米=3244元/平方米

看到這個數據會讓許多人，包括我自己在內，難以置信，驚嘆不已。

如果僅就商品房的絕對價位來作比較，重慶的商品房均價居然低于2009年1到5月中國的平均房價4621元/平方米，而且每平方米居然低了1377元，這可不是個小數字。這個數字夠驚人的。

讓我們再復核一遍:

2009年1到5月，全國商品房銷售總額為11388.92億元，全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米(這些數字均直接來自國家統計局官方網站)，以此計算:

11388.92億元÷24644.44萬平方米=4621元/平方米

重慶的商品房均價大大地低于同樣地處西部的西安的商品房均價4743元/平方米，竟能低出將近1500元/平方米，真的慕煞西安人了。

重慶真的是中國的商品房洼地。難怪重慶市的市長說到此事的時候很牛，底氣十足。難怪在上海東方電視臺，著名主持人楊瀾，在做中國的“住房痛苦指數”的專題采訪時，會專門選擇了重慶市的市長。

而重慶市2009年一季度城鎮居民收入為4741元，以此計算，2009年一季度重慶市城鎮居民月收入為1580元(以上這些數字均直接來自國家統計局官方網站)，這個數字可靠的級別為“非常”級。

以此計算:

2009年5月重慶的“住房痛苦指數”=3244元/平方米÷1580元(月收入)=2.05

這個數字同樣低得讓人吃驚。重慶的“住房痛苦指數”在不斷下降。在不斷地創出新低。

在《全國直轄市及省會34城市“住房痛苦指數”統計表》中，重慶的位置本來便很低，2005年處在第28位，僅為3.02，2007年更降到了《全國直轄市及省會34城市“住房痛苦指數”統計表》中倒數第一。“住房痛苦指數”僅為2.73。

重慶是中國治理房價之亂成效最好的城市。這便很值得我們去研究重慶是如何治理房地產市場的。

后記

讀了本文，你會不會有如下感覺:《2009年中國“住房痛苦指數”》中包含的信息量巨大，可供研究的內容，很多很多。

當我們將“住房痛苦指數”作為一種人文指數，引入對中國樓市的觀察和度量時，我們立即會驚訝地發現，這個指數如此簡單而直觀，它簡單到人人都會計算，核對，校準;它直觀到能讓中國房地產長期爭論不休而又困惑不已的問題一目了然。所以，它才會被國家教委和國家漢字改革委員會收入《2006年新漢語大辭典》。

而且，這個指數還能用來檢驗政府不斷出臺的樓市新政是否正確，該如何作出調整，僅此一點，便能使“住房痛苦指數”成為中國房地產業一個重要的衡器。■

編輯:靳偉華jinweihua1014@sohu.com