論城市房價與人口變動的互動關系

摘要：近年來，城市的快速發展推動了房價的上升，進而對城市人口的發展產生影響。本文試圖從房價與城市人口發展的相互關系分析入手，通過對北京、深圳、成都房價和人口數據進行計量檢驗，以期對房價上漲與人口增長的內在推動規律有更加清晰的認識。通過對三城市時間序列數據進行Granger檢驗，結果顯示各城市房價和人口增長存在互動關系，同時表現出一定的區域差異。這對預測短期變動趨勢和制定相關的人口和房地產政策具有指示意義。

關鍵詞：房價指數人口指數時間序列單位根檢驗Grange檢驗

一、引言

城市人口發展和房地產市場發展的相互關系是伴隨著城市化進程而產生的。西方學者Cheshire和Mills認為，區域經濟的發展推動城市化的進程，導致在經濟發展過程中，人口、社會生產力、生產資料不斷由農村向城市聚集，從而推動相關產業的發展、競爭的加劇、空間資源的稀缺。因此。在城市發展過程中，人口資源與城市空間資源相互競爭的局面在所難免，其結果是人口變動與房價的相互推動與抑制作用。近年來，隨著城市人口規模的不斷膨脹，各地房價普遍攀升，一些城市的房價已大大超過居民的支付能力，這對城市人口的生活狀況必將造成極大的影響，同時，對房地產泡沫的擔心也引起了社會各界的關注。

傳統觀點認為，人口增加會對房價的上漲起到推動作用，但從長期的角度考察這一變化的相互關系，對房價上漲所產生的人口效應的研究還不夠充分，即使有所涉及也是從很定性化的角度衡量。對此，本文通過比較北京、深圳、成都三個城市的情況，以發現區域之間的差異性，從而對不同地區制定不同政策和措施提供一些參考。

二、對三城市房價和人口數據的初步分析

本文考察北京、深圳、成都三城市的數據跨度為1994-2007年。房價指數采用中房指數研究院公布的全國38個大中城市房價指數為依據，以北京市1994年末為基期，基期房價指數為1000，其它城市數據則是進行相應的調整，房價指數一般以季度為公布時間。本文則采用第四季度為準。人口指數也是以1994年為基期，基期指數為1000，人口指數是根據人口數量轉換而成，數據來源于各城市歷年的人口統計年鑒，其中北京和深圳的人口數量以常住人口為計量標準，而成都人口數量則以總人口為標準，但考慮到北京與深圳的流動人口占比較大，而成都的流動人口相對較少，故三城市的統計口徑出入不會太大。

通過三城市房價和人口數據可以看出，北京市房價和人口上漲相對平緩。在樣本區間內。房價和人口的年平均增幅分別為1.010％和1.012％；深圳市房價在2001年后呈現加速上漲趨勢，人口在2005年前呈現持續上漲的態勢，但到2005年以后，增速減緩，在樣本區間內，房價和地價的年平均增幅為1.012％和1.039％；成都市房價的年波動性較大，總的來說趨于上漲，人口呈現穩步上漲的態勢，在樣本區間內房價和人口的年平均增幅為1.004％和1.005％。此外。三城市房價平均漲幅都低于人口平均增幅。這與一般人認為的情況有出入，且房價和人口變動均高度相關，相關系數分別為0.922、0.867、0.831。在2000-2005年之間，三城市的人口上漲速度較快，到2005年。隨著國家加強房地產市場宏觀調控和對城市人口規模加強控制以后。三城市房價和人口加速上漲的趨勢都受到一定程度的抑制。但到2007年，三城市房價卻呈現爆炸式增長態勢，這與部分城市房地產市場的炒作不無關系。

三、對三城市房價指數和人口指數時間序列的計量分析

房地產市場一個最主要的特性就是它具有明顯的區域性。不同地區由于城市化進程、人口規模、城市規模、經濟發展水平等諸多因素不同而使得各地房地產市場存在很大差異性：而城市人口發展水平在不同城市的不同發展階段也呈現不同情況。這表現在房價與人口的關系上就是它們之間處于互動狀態，即房價的上漲會抑制人口的過快增長，而人口的增長又會推高房價。在本文中，首先檢驗各城市房價指數和人口指數時間序列平穩性，然后以Granger因果關系檢驗探討房價與人口的相互關系，以期對房價與人口互動現象的內在規律給出初步解釋。

(一)ADF檢驗

從經濟學角度考察。房地產具有保值增值的功能，從長期看，房價具有上漲的趨勢，因此房價通常不會是平穩時間序列；而目前中國處在城市化進程的加速時期，城市人口規模也會處于增長階段。同時，人口自然增長率也是大于零，故人口指數不會是平穩時間序列。這里采用SAS9.13軟件的ARIMA模型進行ADF單位根檢驗來分析房價和人口的平穩性。考慮在方程中加入趨勢項，并根據SIC準則確定滯后階數。其中ADF檢驗方程為：

這里Bt為趨勢項，假設三城市房價指數和人口指數都不是平穩時間序列，分別將三城市房價指數和人口指數代入上式進行單位根檢驗。

通過檢驗發現，三城市房價指數和人口指數都是非平穩時間序列，北京與成都的兩項都帶有趨勢項，而深圳不帶趨勢項，這說明深圳的情況不具有持續性。其中。北京房價指數、成都房價指數是I(3)過程，北京人口指數、深圳人口指數、成都人口指數是I(2)過程，深圳房價指數是I(1)過程。通過比較，我們發現每個城市的房價指數與人口指數在差分后達到平穩過程的階數都不能夠相互匹配。這說明房價與人口之間的長期擬合關系不能夠成立。因此。對房價與人口的關系進行協整檢驗便失去意義，只能考察它們的短期水平關系。

(二)Granger因果關系檢驗

根據恩格爾一葛蘭杰法則(Engle-Granger，EG)的性質可知，三城市房價指數與人口指數均不存在協整關系。這說明房價指數與人口指數之間不存在長期的趨勢關系，因此分別采用三城市的房價與人口的水平值檢驗其相互關系，即基于水平VAR的短期因果關系檢驗。Granger因果關系檢驗假定有關X和Y變量的預測信息全部包含在這兩個變量的時間序列之中。檢驗采用的VAR模型為：

Granger因果關系檢驗的標準是檢測方程(2)和方程(3)的值是否有異于零的情況，如果存在，則說明在一定的置信區間上拒絕Ho的原假設，即存在因果關系。結果包括四種情況：一是X是Y的原因，但Y不是x的原因：二是X不是Y的原因。但Y是X的原因：三是X與Y的雙向因果關系；四是它們之間相互獨立。

本文采用eviews3.0軟件來進行Granger因果關系檢驗，通過對三城市滯后1-4期的房價指數和人日指數時間序列分別采用VAR模型進行Qrger因果關系檢驗。

結果顯示：北京在滯后1年的情況下，房價與人口變動水平之間存在單向的Grger因果關系，人口變動是房價的因，反之，不成立；在滯后4階以后，房價與人口變動的因果關系不明顯。深圳在滯后1年的情況下，房價與人口變動之間存在單向的Granger因果關系，房價是人口變動的因，反之，不成立；在滯后2年、3年的情況下，房價與人口變動之間存在單向的Granger因果關系，人口變動是房價的因，反之，不成立；在滯后4階以后，房價與人口變動的因果關系不明顯。成都在滯后1年、2年的情況下，房價與人口變動之間存在單向的Granger因果關系。房價是人口變動的因，反之，不成立；在滯后4階以后，房價與人口變動的因果關系不明顯。

同時我們應該注意，Granger因果關系并非指變量之間就是真正邏輯意義上的完全因果關系。它的含義是。給定回歸模型中的其他變量。如果X Granger引致Y。那么X就是Y的一個有用的預測因子。實際上，計量經濟學中專業術語“Granger因果關系”更準確的含義是“Granger預測能力”，也就是說是變量之間必不可少的考慮因素。

四、結論

在城市發展過程中，房地產與人口的互動關系是十分復雜的。本文只是通過單位根檢驗和Granger檢驗來考察房價與人口增長之間的互動關系：這對整個房地產市場和人口領域來說只是很小的一部分。但是，通過分析我們還是得出如下有益的結論：

(一)房價和人口變動之間的確存在雙向的互動關系。這種關系對每個城市的各個不同發展階段會有所不同，不光表現為人口變動為房價的因，也可能表現為房價上漲是人口增加的因。如成都的情況，這是傳統理論所不能解釋的。

(二)房價和人口互動的過去信息對預測未來短期趨勢有一定的幫助。這為我們制定有關的政策提供依據。

(三)房價和人口的長期因果關系不存在。這說明從長期來看，房價和人口規模都由相關的其它因素所決定，而且是隨著時期和地域的不同而有所不同。

總之，在城市發展中所表現出人口、資源、環境之間的矛盾是一個系統化問題。這些問題的產生既有經濟原因，也有社會歷史原因。如何化解矛盾、因勢利導。是值得我們思考的問題。