我國開征物業稅的必要性分析

2003年10月，十六屆三中全會通過《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，指出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。至此，我同房地產稅收的改革逐步浮出水面。目前，我國還沒有一個明確地提出征收物業稅的具體實施細則和措施，但基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并轉化為房產保有階段統一收取的物業稅

一、中國現行房地產稅制存在的問題

(一)房地產稅制不統一

目前，我同房地產稅的征收情況比較混亂：一方面，內、外兩套稅制有失公平合理。在我國，外資企業和外籍個人適用《城市房地產稅暫行條例》，內資企業和個人適用《房產稅暫行條例》。內外稅制不統一，不僅不利于企業之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。另一方面，我國現行稅制“重交易輕保有”，即在房地產流通環節稅種多、稅負重，而在房地產保有環節課稅較少、稅收優惠范圍大、稅負輕，使得房地產保有者在低成本條件下可長期持有其土地和房產，從而導致房地產閑置。更為嚴重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進入市場的進程，減少土地的有效供給，更加激發土地價格上漲，同樣，由于沒有有效的稅收調控機制，使政府未能充分參與增加價值的分配，而是任由其流向房地產的實際保有者，使得國家的宏觀調控意圖難以貫徹。因此，國家稅收政策難以發揮其作為經濟杠桿的調節作用。

(二)稅費項目繁多且負擔偏重

我國的房地產稅指在房地產的取得、轉讓環節的稅收，具體包括營業稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等。同時，我國的房地產還有費，主要是房地產管理部門在房地產登記、使用、經營、交易、過戶及日常管理環節收取的多種費用。因此。存在著稅費混雜、以費擠稅、以費代稅、稅費交叉重疊、多頭管理、管理缺位等諸多問題。龐雜的房地產稅費已成為房地產商品售價的一個重要組成部分，直接加重了消費者的負擔，抑制了稅收對房地產業發展的調節作用。

二、英美等西方國家房地產業稅制對我國的借鑒

在英美等很多發達國家和地區，房地產稅收基本上都是地方政府財政收入的主要來源，并被地方政府用于各項基礎設施和公用設施建設。如美國地方政府財政收入的75％以上來源于房地產業，且有遞增趨勢。同時。稅制建設堅持“簡稅種、寬稅基、低稅率”的一般原則；在稅制結構安排上堅持“重保有、輕流通”。以英國為例，在房地產取得環節，其印花稅僅按土地和房產取得價格的1％征收，而來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收卻占總稅收的30％左右。“重存輕流”的稅制結構極大推動了房地產流通與土地高效供給。

三、中國開征物業稅的必要性分析

(一)優化資源配置

在我國現行的房地產稅制體系中，對房產擁有的稅負是較輕的，雖然現行的房產稅規定，業主要按出租房產獲得租金的12％或按房產凈值的1.2％繳納房產稅，但通常情況下是對企事業單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納，但對房產交易過程中的稅收卻較重，這在很大程度上妨礙了房產交易的進行，導致了一些人占有多處房產并私下出租取得收入，同時，有大量急需住房卻因成本太高而買不起房的人并存的現象。要改變這種畸形資源配置方法的格局，需要在降低房產交易稅負的同時。增加房產的保有稅負，以盤活現有房地產的存量。

(二)公平收入分配

中國是一個發展中國家，但貧富懸殊甚于美國，這引起了中央政府的高度重視。貧富差距主要表現在三個方面：第一是收入；第二是消費或支出；第三是財產。稅收制度對貧富差距的調節，應該是全面的，而不僅僅限于前兩個方面。我國當前稅制在收入環節。有個人所得稅的調節；在消費環節，有增值稅、消費稅和營業稅等多個稅種的配合調節。但在財產方面則缺乏有力的稅收調節手段。物業稅的開征，將對財產保有環節進行調節，從一定程度上彌補稅制的不足。緩解貧富懸殊。三個環節的調節中，財產保有環節的調節對貧富差距影響最大、最具基礎性作用。而物業稅是直接針對業主的財產征稅，是調節社會財富的最佳手段。

(三)穩定地方財政收入

我國實行國有土地批租制，土地是各級地方政府豐厚的財源，前3年全國土地出讓金收入累計達9100多億元，有的作為預算外收入甚至超過同級同期的財政收入。如此豐厚的財源，當然導致地方政府對土地批租情有獨鐘，開發和批租力度不斷加大，城市也迅速擴張。但是，土地資源并非取之不盡、用之不竭。隨著城市的擴張，土地資源越來越稀缺，可供政府批租的土地也越來越少，地方財政收入也會越來越少。財政收入的大起大落，勢必影響到財政支付能力，甚至可能造成政府突然之間難以正常運轉。實施物業稅，一方面可以有效防止地方政府“一夜暴富”，另一方面則可以長久地為地方政府獲取穩定的稅收收入。

(四)穩定房地產價格

由于我國房地產價格和居民收入增長完全脫節，導致很大一部分人買不起住房。如果開征物業稅，新房將取消批地稅費，房地產商開發成本的降低必然降低城市居民購房的“門檻”，可以增強居民改善住房的機會和能力。同樣，消費者必須考慮以后每年稅收支出成本，特別是一些投資者，考慮到以后每年的物業稅支出，在購買時價格承受能力下降，會抑制購買需求，這也必然導致房地產價格不會太高，價格不會產生大的波動。

(五)推進節約土地資源

目前，我國一次能源消耗中超過40％以上的部分用于建房和住房。而中國恰好是一個能源資源嚴重匱乏的國家。因此，為了應對能源短缺問題就要鼓勵資源節約，抑制過度消費，從而促進國民經濟的可持續發展。因此，開征物業稅后，土地保有期間的稅負成本會大幅提高，房地產開發商不得不加快開發速度，以減少土地閑置帶來的稅收成本。這樣必然導致開發商、消費者或其它業主考慮節約用地。減少土地荒蕪、加快流通速度、提高物業容積率，直接提高土地資源利用效率，這對人多地少的中國，意義尤其重大。

四、實施物業稅的條件分析

(一)要明晰產權關系

開征物業稅是一種政府行為，它不是一種經濟活動。物業稅開征之后，從法律上講只要擁有不動產就要交納物業稅。征稅要求產權清晰，政府要向業主、向產權所有者征。目前，問題比較突出的是集體土地，隨便占用農民的土地，隨便改變土地用途的現象十分突出，農民在這個問題上沒有發言權。其原因就是產權不清晰，誰是集體土地產權的法人代表處于模糊狀態。要做到產權清晰，應把集體土地變為國有。農村土地的所有權主體是個模糊的概念。是村委會、村民小組、還是集體經濟組織說法不一，因此，集體土地私有化是不現實的。可見，沒有這兩個產權并軌就難以理順產權關系，公平就做不到。

(二)要建立公平、公正的評估機構

開征物業稅，首先要對不動產進行評估，當前面臨著負責評估的主體界定問題。現在我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構：二是國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構：三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可得出三個不同的價值量。有的相差40％以上。在這種情況下是無法開征物業稅的。可見，要開征物業稅，首先必須使幾家評估機構都脫離主管部門，割斷部門利益關系，使評估機構真正成為不以盈利為目的，講誠信的公正、公平的中介機構。

(三)要理清房地產開發與消費過程中的各種收費問題

當前，我國房地產開發過程中，稅負比較重、稅種多、稅率高、重復征收嚴重，尤其是各種收費過多過亂。各種收費及腐敗成本甚至不亞于土地出讓金成本。在這些問題尚未搞清楚之前就開征物業稅將可能導致混亂。因此，要開征物業稅，就必須搞清楚當前房地產開發過程中究竟存在什么問題，癥結在哪里，哪些收費是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能確定稅種和稅率。理清房地產開發與消費過程中的各種收費問題，是物業稅開征的重要條件。

(四)要明確物業稅調節的主體定位

物業稅調節主體定位是開征物業稅成敗的關鍵所在。如果把物業稅調節的主體定位在多數工薪階層的不動產上，這些中低收入階層，大多是辛苦半輩子才購買了住宅，現在除了交物業費外，還得交物業稅，恐怕大多數居民難以承受。如果把調節主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以此抑制房地產的炒作和投機，調節貧富差距的進一步拉大，則是可行的。筆者認為，依據我國的國情，此次物業稅的調節主體應放在房地產炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體，對于自住住房應給予優惠和減免，以控制貧富差距的繼續擴大。

五、對物業稅開征基礎工作的幾點建議

根據十六屆三中全會精神，改革現有的城市房地產稅、房產稅、城市土地使用稅和土地增值稅，實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將成為今后地方稅務的重要工作。作為稅收主管部門、職能部門應該配合國家稅制改革，同時。全面加強地稅人員業務培訓，不斷提高稅務人員素質，在財產確認、稅款核定、稅款征收三個環節上確保物業稅的征收管理能力，確保物業評估、稅款征收的合理性和公平性。