我國城市房屋拆遷補償制度存在問題及對策研究

摘要:隨著我國城市化進程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設和發展的重要活動，關系到城市現代化建設的進程。通過對我國城市房屋拆遷補償制度的研究，并進一步闡述了對城市房屋拆遷補償問題的思考。

關鍵詞:城市房屋拆遷;拆遷補償;制度;對策

城市房屋拆遷補償是城市房屋拆遷工作的核心內容，是確保城市房屋拆遷工作順利開展的關鍵，同時也是關系到城市規劃、建設，城市經濟發展的大事，還是關系到政府威信、信用，居民基本生活保障的頭等要事。近年來，因城市房屋拆遷、居民安置而產生的社會矛盾和沖突不斷增加并日益惡化，已成為全社會關注的焦點問題。

一、城市房屋拆遷補償的定義

城市房屋拆遷是指拆遷人根據建設規劃要求和政府所批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，并對該范圍內的單位和居民（被拆遷人）給予補償安置的一系列活動。

二、城市房屋拆遷補償的主要方式

城市房屋拆遷補償的核心問題是補償的范圍和標準。房屋拆遷補償范圍包括房屋所有權、附屬物所有權和收益權。按照《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)的規定，目前，我國城市房屋拆遷補償有作價補償和房屋產權調換的方式。

1.作價補償方式

指拆遷人以支付貨幣的形式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失的補償方式。

2.產權調換方式

指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式。拆遷人對被拆除房屋面積較多，無力支付補償房屋與被拆除房屋差價的，通常采用產權調換和作價補償相結合的辦法，按照被拆除房屋的建筑面積數量，對被拆遷房屋部分面積以產權調換的方式給予補償，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。

三、拆遷補償制度存在的問題

隨著社會主義市場經濟體制的建立，法律制度的不斷完善，我國城市房屋拆遷補償制度已確立并在逐步完善，但與公用征收補償制度健全和完善的國家想比，我國目前的房屋拆遷補償立法還存在明顯的缺漏。

1.房屋拆遷補償的程序不透明

在整個房屋拆遷程序中，公眾參與的機會很少，往往被拆遷人只是被動地接受，致使被拆遷人對政府產生對立情緒，導致拆遷工作無法進行，也影響了公益事業的建設。房屋拆遷行為實施后，補償還未到位的現象較普遍。“征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”由此可見，我國土地征收的批準決定直接具有被征收財產移轉的法律效果，補償程序僅是附屬程序，補償與否不影響被征收財產的實際移轉占有。而法國的公用征收批準決定只使公用征收合法化，不產生移轉財產所有權的效果，所有權轉移只有普通法院做出裁決并且事先支付補償后才可進行。

2.房屋拆遷估價不合理

《條例》第24條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定”。市場評估價不客觀，對被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡單。并且這項規定雖然考慮了各地經濟水平的不同，但同時也為地方政府在制定評估規則時多考慮自身利益、少考慮被拆遷人的利益留下缺口。各地制定的補償價格很難恢復被拆遷人在拆遷以前的生活居住水平，這兩者之間存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根據城市房價變化及時調整基準價格，就會造成評估價格與市場價格相差甚遠，給被拆遷人帶來更多的損失。

四、對策與建議

1.確定合理的補償標準

補償金額應該盡量使得被拆遷人的生活水平不受影響，至少不能出現“拆遷致貧”的現象。不同性質的房產其補償也不盡相同。比如作為店面的房產，在補償時就不能只考慮房產本身的價值，還應該考慮由于搬遷帶來的因客戶群流失而帶來的損失等。

2.采取合理的評估方法

價格評估是拆遷補償問題的核心。對于貨幣補償的房屋價格評估，采用現行市價法，確保補償款足以支付購買類似房屋的費用;對于產權調換的房屋，對被拆遷房屋和拆遷安置房屋必須采用相同的價格評估方法，同時必須考慮土地使用權的價格。另外，對于劃撥土地應當進行補償。

3.確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性

由縣級以上人民代表大會或者組成由政府人員、人大代表、政協委員、被拆遷人代表和法律界人士參加的聽證委員會，對是否涉及公共利益建設項目全面審查，慎重界定，形成聽證報告，作為政府房屋拆遷主管部門做出拆遷決定的依據。確立補償前置程序，對無論屬于公共利益或商業性拆遷均需給被拆遷人補償或賠償到位后再行拆遷，對商業性拆遷一律取消行政裁決和行政強制。

4.完善相關法律

制定相關的法律，避免當出現有關拆遷的訴訟時，法院無法受理，或即使受理，又因為沒有明確的補償標準而無法執行判決。

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