房地產開發企業項目管理中存在的病癥與對策

摘要:隨著我國經濟的持續、健康發展，房地產業己成為國民經濟的一個重要組成部分，我國現有的多數房地產企業存在著管理差、規模小、抗風險能力低、缺乏競爭力等劣勢，論文分析了目前房地產企業項目管理中存在病癥，然后提出房地產項目管理的相關對策，以提高房地產開發商的項目管理水平。

關鍵詞:房地產 項目管理 對策

0 引言

在當今世界上許多經濟發達的國家和地區，房地產業己成為經濟繁榮的基本支撐點，是為生產乃至整個社會活動提供基礎性條件的重要產業。而房地產項目是一項十分復雜的系統工程，只有做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展，才能完成項目，并取得較高的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。

1 項目管理概述

房地產開發項目是一項復雜的系統工程產業鏈很長。房地產項目一般劃分為項目決策階段、項目設計階段和項目實施階段和項目收尾階段四個階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目要負總責。

1.1 項目管理的基本特征 通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進行。項目管理是一項復雜的、柔性的(可變化的)、創造性的工作;是有壽命周期(包括確定需求;項目選擇;項目計劃;項目執行;項目控制;項目評價和項目結束)的一項工作;項目管理就是要確保在時間、經費和性能指標三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務。

1.2 項目成本、質量、時間管理對項目成敗的決定性意義

1.2.1 項目成本管理述。成本管理是確保項目在預算范圍之內的管理過程。其任務包括:資源規劃，成本估算，成本預算和成本控制。可采用的管理工具包括:成本估算技術，參數模型法，S曲線法，生命周期費用分析技術和資本預算技術等。合理地安排項目時間是項目管理中的一項關鍵內容。它的目的是保證按時完成項目，合理分配資源，發揮最佳工作效率。

1.2.2 項目質量管理概述。主要任務包括:質量計劃、質量保證和質量控制。首先房地產項目的質量管理是一個連續的與前后都有關聯的行為，即是在驗證了前一過程的質量以后，才會開始進行下一個過程。其次是項目質量管

理檢驗標準及各階段質量狀態的統一性。

2 我國房地產開發企業項目管理中存在的通病及分析

2.1 可行性研究缺乏，投資決策倉促盲目。可行性研究是在工程項目決策前，進行財務與技術經濟分析的方法，它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行，進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視，導致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。

2.2 設計監理缺失。由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。

2.3 項目運行過程項目管理機制不完善，導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，延期交房普遍;房地產開發成本控制不力，管理費用過高及不可預見費用超出預期。

2.4 項目管理概念的狹隘與局限，導致項目運作成本過高、房地產交易糾紛不斷。對于項目工程現場管理以外的工作，如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中，糾紛不斷。

2.5 物業服務不到位 物業服務管理，對房地產開發企業來講就是售后服務，物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位等。

3 我國房地產公司項目管理的對策建議

3.1 加強項目前期開發管理 項目前期研究分析工作一般包括:投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項目規劃設計 擬建項目經過決策立項后，設計就成為房地產開發建設的關鍵，其工作質量的好壞直接影響著房地產開發建設質量、投資的回報和效益。設計應以市場需求為目標，立足于技術定位，從安全、功能、標準和經濟方面全面權衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設計方案。一方面，加強與設計單位的溝通。項目經理在整個設計過程中應與設計單位進行密切的深層次的合作;另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。

3.3 房地產開發的過程控制 項目控制技術一般包括:質量控制、成本控制兩方面的內容。

3.3.1 質量管理 質量對于任何產品都是至關重要的。重視事前質量策劃，明確質量目標。所謂質量策劃，就是制定質量目標并規定必要的運行過程和相關資源以實現質量目標。傳統的項目質量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，達到最好的使用標準。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。

3.3.2 成本控制的具體措施 有以下幾個方面:①降低資金成本。首先，加強現金管理，制定合理的現金使用計劃，壓縮現金庫存與現金的使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業決策層進行開發項目決策的依據，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據;再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。

3.4 完善房地產開發項目后期的項目管理 ①項目物業管理。提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業保值增值的目的。積極與物業管理公司溝通，充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等。②營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。

首先，做好產品市場定位;其次，加強產品市場推廣;項目經理通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案。

4 結語

論文結合現行房地產開發建設運行模式，提出了房地產開發企業項目管理中存在的病癥，對房地產開發項目實施前、實施過程中、營銷及交付使用的各階段的項目管理內容及工作進行了研究、總結，并提出了可行性的建議，希望這些對策建議對大家有所裨益。

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