建設(shè)用地與農(nóng)用土地置換注意事項

摘要：建設(shè)用地的置換包括建設(shè)用地與農(nóng)用土地的置換。本文通過其置換的基本原則論述，指出了置換過程中，征地補償安置費用及被征地農(nóng)民的安置。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地 農(nóng)用土地 置換

0 引言

建設(shè)用地置換是指依據(jù)土地利用部體規(guī)劃，將依法取得的零星分散等不宜利用的建設(shè)用地，通過調(diào)整合并為適宜利用的建設(shè)用地或者與規(guī)劃為建設(shè)用地的農(nóng)用地(以下簡稱農(nóng)用地)進行調(diào)整的行為。建設(shè)用地置換涉及兩類土地，即擬置換建設(shè)用地和被置換土地。置換建設(shè)用地是指不適宜用于建設(shè)的建設(shè)用地(即不宜利用建設(shè)用地)。包括現(xiàn)狀為建設(shè)用地，以及經(jīng)過依法批準轉(zhuǎn)用(征收)現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地的土地。被置換土地是指適宜用于建設(shè)的土地。

1 建設(shè)用地與農(nóng)用土地置換基本原則

1.1 建設(shè)用地置換不得涉及土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田。

1.2 建設(shè)用地置換必須各方自愿，不得強迫。涉及農(nóng)民集體所有土地，應(yīng)當經(jīng)過集體經(jīng)濟組織2／3以上成員或村民代表同意，同時土地使用權(quán)人全部同意。

1.3 建設(shè)用地與農(nóng)用地(包括未利用地)置換的，建設(shè)用地(包括未利用地)面積必須大于農(nóng)用地面積，原建設(shè)用地要進行復(fù)墾，復(fù)墾后的農(nóng)用地面積不得低于被置換的農(nóng)用地面積，涉及耕地的，復(fù)墾的耕地面積不得少于被置換的耕地面積，且質(zhì)量相當。

1.4 建設(shè)用地置換涉及征收農(nóng)民集體土地的，必須依法進行補償，妥善安置被征地單位群眾的生產(chǎn)和生活。

1.5 農(nóng)村村民宅基地與農(nóng)用地置換，置換后的新宅基地不得超過法定宅基地面積。

1.6 涉及征收土地的，被置換建設(shè)用地面積，不得超過省人民政府批準征收土地的權(quán)限。

2 征地補償安置費用

2.1 合理確定征地補償安置費用標準 依法合理確定征地補償安置費用標準，是確保各類建設(shè)用地依法補償，妥善安置的關(guān)鍵。目前，根據(jù)國務(wù)院和國土資源部的規(guī)定，我省已上報了制訂的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，待標準出臺經(jīng)省政府批準公布后執(zhí)行。現(xiàn)階段，各地在確定土地補償費、安置補助費的倍數(shù)時，可考慮土地區(qū)位、經(jīng)濟發(fā)展水平、人均耕地數(shù)量、人均土地年收益、農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民最低生活保障線等因素，以確保征地依法補償，維護被征地農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。

2.2 補償安置費用分配 各地應(yīng)對征地補償安置費用的使用和管理進行有效的監(jiān)管。根據(jù)法律規(guī)定，土地補償歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，為彌補目前安置補助費的不足，省政府規(guī)定土地補償費的70％以上用于被征地農(nóng)戶的生產(chǎn)生活的社會保障i未用于社會保障的，應(yīng)隨安置補助費一同發(fā)放。安置補助費一般是誰負責(zé)安置，費用歸誰，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給集體經(jīng)濟組織；其他單位安置的，支付給安置單位：不需要統(tǒng)一安置，自謀職業(yè)的，安置補助費支付給個人。

2.3 費用計算

2.3.1 土地補償費，是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償?shù)膶ο蟀ㄍ恋厮袡?quán)人和使用權(quán)人。

2.3.2 被征耕地的土地補償費=被征耕地面積×前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)。

2.3.3 安置補助費，是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口所給予的補助費用，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算。

2.3.4 需要安置的農(nóng)業(yè)人口=被征耕地面積÷征地前被征地單位的人均耕地面積；

2.3.5 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費=征地前被征地單位的人均耕地面積×前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)；

2.3.6 被征耕地的安置補助費=每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費×需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)=被征耕地面積×前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)。

3 被征地農(nóng)民的安置

3.1 安置的基本原則 安置基本原則是保證被征地農(nóng)民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通過補償和采取各種安置措施，使被征地集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的生活水平達到征地前的生活水平。

3.2 安置途徑 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，結(jié)合本地實際，主要以下幾個方式。

3.2.1 保險安置。用征地補償安置費用為被征地農(nóng)民支付社會統(tǒng)籌保險或商業(yè)保險，對需安置的農(nóng)業(yè)人口依據(jù)不同性別和年齡實行分類安置；或?qū)⒈徽鞯剞r(nóng)民的基本生活納入城市居民的社會保障體系之中。

3.2.2 貨幣安置。一次性支付足額的安置補助費，讓有一技之長者，有生活技能者自謀職業(yè)：政府同時加以引導(dǎo)，將貨幣安置的一部分支付被征地農(nóng)民的社會統(tǒng)籌保險，或征得本人同意，購買養(yǎng)老、醫(yī)療等各種商業(yè)保險，其余部分發(fā)放給個人用于自謀職業(yè)。

3.2.3 留用地安置。將土地征為國有后留用地的優(yōu)先開發(fā)權(quán)賦予被征地集體或農(nóng)民個人，并將留用地的開發(fā)的利用納入城市規(guī)劃的控制范疇，納入城市土地供應(yīng)計劃和城市土地市場調(diào)控范圍之內(nèi)。留地面積一般為被征地的5－10％，最高不超過15％。

3.2.4 投資入股安置。將征地補償安置費歸入集體資產(chǎn)，由集體經(jīng)濟組織用于投資興辦二、三產(chǎn)業(yè)，被征地的集體經(jīng)濟組織成員均可享受二、三產(chǎn)業(yè)收益；或進行包括征地補償安置費用在內(nèi)的集體資產(chǎn)實行社區(qū)資產(chǎn)股份化，將集體資產(chǎn)量化到集體內(nèi)部的有成員，為被征地農(nóng)民提供基本的生活保障。

3.2.5 農(nóng)業(yè)安置。可以是采用集體經(jīng)濟組織內(nèi)部調(diào)整承包地方式安置，或通過土地開發(fā)整理增加農(nóng)業(yè)用地等安置。

3.2.6 招工安置。土地被征收后用于開發(fā)區(qū)和城市擴展建設(shè)的，被征地農(nóng)民可以通過上崗培訓(xùn)，實行企業(yè)招工安置。