建設(shè)用地與農(nóng)用土地置換注意事項(xiàng)

摘要：建設(shè)用地的置換包括建設(shè)用地與農(nóng)用土地的置換。本文通過(guò)其置換的基本原則論述，指出了置換過(guò)程中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用及被征地農(nóng)民的安置。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地 農(nóng)用土地 置換

0 引言

建設(shè)用地置換是指依據(jù)土地利用部體規(guī)劃，將依法取得的零星分散等不宜利用的建設(shè)用地，通過(guò)調(diào)整合并為適宜利用的建設(shè)用地或者與規(guī)劃為建設(shè)用地的農(nóng)用地(以下簡(jiǎn)稱農(nóng)用地)進(jìn)行調(diào)整的行為。建設(shè)用地置換涉及兩類土地，即擬置換建設(shè)用地和被置換土地。置換建設(shè)用地是指不適宜用于建設(shè)的建設(shè)用地(即不宜利用建設(shè)用地)。包括現(xiàn)狀為建設(shè)用地，以及經(jīng)過(guò)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用(征收)現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地的土地。被置換土地是指適宜用于建設(shè)的土地。

1 建設(shè)用地與農(nóng)用土地置換基本原則

1.1 建設(shè)用地置換不得涉及土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田。

1.2 建設(shè)用地置換必須各方自愿，不得強(qiáng)迫。涉及農(nóng)民集體所有土地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織2／3以上成員或村民代表同意，同時(shí)土地使用權(quán)人全部同意。

1.3 建設(shè)用地與農(nóng)用地(包括未利用地)置換的，建設(shè)用地(包括未利用地)面積必須大于農(nóng)用地面積，原建設(shè)用地要進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾后的農(nóng)用地面積不得低于被置換的農(nóng)用地面積，涉及耕地的，復(fù)墾的耕地面積不得少于被置換的耕地面積，且質(zhì)量相當(dāng)。

1.4 建設(shè)用地置換涉及征收農(nóng)民集體土地的，必須依法進(jìn)行補(bǔ)償，妥善安置被征地單位群眾的生產(chǎn)和生活。

1.5 農(nóng)村村民宅基地與農(nóng)用地置換，置換后的新宅基地不得超過(guò)法定宅基地面積。

1.6 涉及征收土地的，被置換建設(shè)用地面積，不得超過(guò)省人民政府批準(zhǔn)征收土地的權(quán)限。

2 征地補(bǔ)償安置費(fèi)用

2.1 合理確定征地補(bǔ)償安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 依法合理確定征地補(bǔ)償安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，是確保各類建設(shè)用地依法補(bǔ)償，妥善安置的關(guān)鍵。目前，根據(jù)國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的規(guī)定，我省已上報(bào)了制訂的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，待標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)經(jīng)省政府批準(zhǔn)公布后執(zhí)行。現(xiàn)階段，各地在確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的倍數(shù)時(shí)，可考慮土地區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地?cái)?shù)量、人均土地年收益、農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民最低生活保障線等因素，以確保征地依法補(bǔ)償，維護(hù)被征地農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。

2.2 補(bǔ)償安置費(fèi)用分配 各地應(yīng)對(duì)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的使用和管理進(jìn)行有效的監(jiān)管。根據(jù)法律規(guī)定，土地補(bǔ)償歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，為彌補(bǔ)目前安置補(bǔ)助費(fèi)的不足，省政府規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)的70％以上用于被征地農(nóng)戶的生產(chǎn)生活的社會(huì)保障i未用于社會(huì)保障的，應(yīng)隨安置補(bǔ)助費(fèi)一同發(fā)放。安置補(bǔ)助費(fèi)一般是誰(shuí)負(fù)責(zé)安置，費(fèi)用歸誰(shuí)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給集體經(jīng)濟(jì)組織；其他單位安置的，支付給安置單位：不需要統(tǒng)一安置，自謀職業(yè)的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給個(gè)人。

2.3 費(fèi)用計(jì)算

2.3.1 土地補(bǔ)償費(fèi)，是因國(guó)家征收土地對(duì)土地所有者和土地使用者對(duì)土地的投入和收益造成損失的補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象包括土地所有權(quán)人和使用權(quán)人。

2.3.2 被征耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)=被征耕地面積×前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)。

2.3.3 安置補(bǔ)助費(fèi)，是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口所給予的補(bǔ)助費(fèi)用，征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。

2.3.4 需要安置的農(nóng)業(yè)人口=被征耕地面積÷征地前被征地單位的人均耕地面積；

2.3.5 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)=征地前被征地單位的人均耕地面積×前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)；

2.3.6 被征耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)=每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)×需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)=被征耕地面積×前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)。

3 被征地農(nóng)民的安置

3.1 安置的基本原則 安置基本原則是保證被征地農(nóng)民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通過(guò)補(bǔ)償和采取各種安置措施，使被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的生活水平達(dá)到征地前的生活水平。

3.2 安置途徑 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，結(jié)合本地實(shí)際，主要以下幾個(gè)方式。

3.2.1 保險(xiǎn)安置。用征地補(bǔ)償安置費(fèi)用為被征地農(nóng)民支付社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)或商業(yè)保險(xiǎn)，對(duì)需安置的農(nóng)業(yè)人口依據(jù)不同性別和年齡實(shí)行分類安置；或?qū)⒈徽鞯剞r(nóng)民的基本生活納入城市居民的社會(huì)保障體系之中。

3.2.2 貨幣安置。一次性支付足額的安置補(bǔ)助費(fèi)，讓有一技之長(zhǎng)者，有生活技能者自謀職業(yè)：政府同時(shí)加以引導(dǎo)，將貨幣安置的一部分支付被征地農(nóng)民的社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)，或征得本人同意，購(gòu)買養(yǎng)老、醫(yī)療等各種商業(yè)保險(xiǎn)，其余部分發(fā)放給個(gè)人用于自謀職業(yè)。

3.2.3 留用地安置。將土地征為國(guó)有后留用地的優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)賦予被征地集體或農(nóng)民個(gè)人，并將留用地的開(kāi)發(fā)的利用納入城市規(guī)劃的控制范疇，納入城市土地供應(yīng)計(jì)劃和城市土地市場(chǎng)調(diào)控范圍之內(nèi)。留地面積一般為被征地的5－10％，最高不超過(guò)15％。

3.2.4 投資入股安置。將征地補(bǔ)償安置費(fèi)歸入集體資產(chǎn)，由集體經(jīng)濟(jì)組織用于投資興辦二、三產(chǎn)業(yè)，被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員均可享受二、三產(chǎn)業(yè)收益；或進(jìn)行包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用在內(nèi)的集體資產(chǎn)實(shí)行社區(qū)資產(chǎn)股份化，將集體資產(chǎn)量化到集體內(nèi)部的有成員，為被征地農(nóng)民提供基本的生活保障。

3.2.5 農(nóng)業(yè)安置。可以是采用集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部調(diào)整承包地方式安置，或通過(guò)土地開(kāi)發(fā)整理增加農(nóng)業(yè)用地等安置。

3.2.6 招工安置。土地被征收后用于開(kāi)發(fā)區(qū)和城市擴(kuò)展建設(shè)的，被征地農(nóng)民可以通過(guò)上崗培訓(xùn)，實(shí)行企業(yè)招工安置。