征收物業稅對我國房地產業影響初探

摘要：隨著市場經濟體制的進一步完善，我國現行不動產稅制結構的缺陷逐漸顯現，已不適應經濟形勢發展的需要。開征物業稅是我國不動產稅制改革的重要內容，是解決現行不動產稅制諸多弊端的必然選擇。本文對征收物業稅對我國房地產業的影響進行分析。

關鍵詞：物業稅征收 必要性 房地產業 影響

0 引言

近年來，我國房地產業發展迅速，但其稅收體制的不足嚴重阻礙了房地產行業的健康發展。因此，制定統一的物業稅，進而建立一套完備的財產稅體系，是我國改革房地產稅制的重要環節，對于緩解分配領域中的不合理狀況，規范我國房地產市場，促進我國經濟進一步與世界接軌都有十分重要的意義。

1 我國開征物業稅的必要性

我國現行房地產稅制積弊較多，嚴重制約了房地產業的正常發展，對其進行改革十分必要。

1.1 開征物業稅，有利于深化城市經濟體制改革 由于城市經濟體制改革滯后，城市基礎設施、市政設施和住宅小區社會設施等許多費用，以各種不同的稅費形式成為房地產價格的構成部分，這些稅費及房地產開發商的利潤大約占房地產價格的60％，真正的開發成本只約占40％。房地產價格結構不合理，不僅影響了房地產業的發展，而且也影響了城市經濟體制改革的深入進行。開征物業稅，將有助于這一問題的解決。

1.2 有利于促進地方政府克服短期行為 在目前地方政府缺少穩定的大宗稅源的背景下，土地批租制往往導致地方政府為謀求政績，從土地中“打主意”，低價征地、高價轉讓，而濫用土地則往往導致地方政府過度批地，靠“寅吃卯糧”搞建設。而開征物業稅，地方政府就會因為受到激勵而優化投資環境，提升轄區內的繁榮程度，令房地產不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環。

1.3 開征物業稅，是健全我國財產稅體系的開端 一個現代化的完整的稅收體系，應當包括商品稅類、所得稅類和財產稅類三大體系。目前，中國在商品稅制和所得稅制方面已經比較成熟，但財產稅方面仍處于相對滯后的狀態。這種滯后與中國當前對財產尤其是對私人財產的保護尚不具備完善制度有直接關系。

1.4 開征物業稅，能促進土地和房產資源的優化配置 以稅的形式來降低流通中的費用，同時還能有效地調節社會貧富差距。開征物業稅，對于房地產開發商而言，雖然可以降低其開發成本，但與物業稅的實施相配套的其他政策措施肯定會使房地產開發市場的準入條件更加規范化，這將促使房地產開發商在自己的資、質、信與行業要求及發展前景之間進行權衡，從而決定自己是進入還是退出該市場。

2 實施物業稅對我國房地產業的影響

物業稅是市場經濟國家調節房地產市場的重要經濟杠桿。開征這一新稅種，是涉及各級政府、開發商、消費者、投資者等社會經濟主體的行為決策，必將對房地產業相關各方產生影響。

2.1 實施物業稅對房價的影響 由于我國當前的房價是通過市場來形成的，歸根到底取決于房地產市場的供求關系。而當前部分地區房價虛高和非理性的上漲，主要原因是由于房地產供求矛盾導致產生較高的升值預期，較高的升值預期促使房地產市場需求過旺以及供給的無效率，從而加劇了供求矛盾并使之更加突出，導致房地產價格再度上升并強化了原來的升值預期，強化的升值預期再度刺激投資和投機需求，由此循環便導致了當前的非理性上漲。

物業稅影響房價的機理正是從管理房地產的預期收益，把大部分的升值收益以物業稅的形式收歸國家所有，大大降低房地產持有者的預期收益，從而有效遏制投機需求和降低投資需求，促使房地產市場的供求理性化和房價的理性化。總之物業稅的實施有助于理性房價的形成。

2.2 實施物業稅對我國房地產開發企業行為的影響 實施物業稅后，加重了房地產持有階段的稅收負擔。對當前存在的房地產開發企業囤積土地、為保持房屋銷售價格的上揚或不下跌而寧愿保持較高空置率的行為將會形成較大的成本負擔，有利于遏制房地產商的投機行為。作為一個企業而言，房地產商追求利潤最大化，這是無可非議的。在住房供小于求的情況下，房地產開發商會用有限的資源去開發最賺錢的房屋，如別墅、高檔公寓等，他們首先滿足的是高收入者的需求，然后才有可能去考慮中低收入者的需求，這與高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相稱，因此有著極大市場需求的經濟適用房存在很大的供給缺口。政府應當進行適當的干預和引導，如從稅收政策、貸款比率、土地用途等方面對商品房和經濟適用房區別對待。同時，還可通過稅收政策及其他經濟手段對房地產投機者課以重稅和對投機行為的懲罰，比如“房產新政”、期房限轉、對已有住房的居民在購第二套、第三套……等房產時要大幅增加首付款比例，提高貸款利率、實施物業稅以加大占有環節的稅負等等。這樣做既有利于抑制房地產上的投機行為，又能讓真正的中低收入者擁有物美價廉的房屋。

2.3 實施物業稅對地方政府收入的影響 物業稅作為地方特別是城市的重要財政收入來源，對維持和發展城市公共服務具有重要的現實意義。首先，從稅收的使用角度看，目前地方政府的稅收主要來自增值稅和營業稅，為增加收入，會競相投資容易帶來增值稅收入的工業，導致如汽車、鋼鐵等項目過于重復建設，浪費資源，相對忽略對城市公共服務的投入。而實施物業稅，并使之成為城市政府的主體稅種，則不僅有利于擴大政府的財政收入，而且有利于政府將更多的稅收用于土地開發和城市基礎設施建設、環境建設等城市軟環境經營，改善投資環境，帶動城市物業升值和城市水平的總體提升。其次，不動產不易隱藏，征收面廣，所以物業稅收入較穩定，可為城市今后的基礎設施開辟財源，并形成良性循環，既帶動了城市發展，又提高了城市財政收入。

2.4 實施物業稅對消費者行為的影響 由于物業稅的應納稅額會隨房產的升值而提高。這將有可能導致住宅商品房的“平買貴用”現象，特別是對于那些家庭經濟實力不強，只是因購房“門檻”降低而購置房屋的消費者來說，買房容易養房難局面可能會出現。物業稅的實施對高收入階層的購房者影響最大，因為實施物業稅的主要作用之一是在保護必要消費的基礎上抑制過度占有資源，按個人持有的資產價值征稅，對單套面積過大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能將適用稅率明顯提高，因此那些擁有一套或幾套豪宅的富人未來要為這種奢侈的行為和生活付出更高的使用代價。

3 結語

通過對開征物業稅對房地產業的影響分析，可以發現，實施物業稅，最重要的目的是增加房產持有人的“持有成本”，從而促使消費者節約、理性消費、進而抑制房地產界投機行為、節約土地等有限資源、維護生態環境、實現整個社會可持續發展目標、這才是物業稅最重要的功能。