房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未到位

王小廣

由于支持價格反彈和成交量增長的主要因素具有不可持續(xù)性。房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入第二波調(diào)整，未來兩、三年將會出現(xiàn)—種調(diào)整—反彈一再調(diào)整一再反彈的軌跡。_最近房地產(chǎn)市場（特別是住宅市場）的反彈是十分明顯的，既有成交量的明顯增長，也有房價的強勁反彈，房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了一定的反彈走勢。

統(tǒng)計顯示，1—5月累計住宅銷售面積同比增長26.7%，商品住宅銷售額增長49.0%;不少地方的房價已經(jīng)達(dá)到或接近2007年的最高水平;前兩個月房地產(chǎn)投資同比增長僅1%，之后有一定幅度的反彈，1—3月、1—4月、1—5月分別增長4.1%、4.9%和6.8%。

最近，京滬等一線城市房市旺銷旺漲，大有徹底翻身之勢。

“小陽春”難以持續(xù)

房地產(chǎn)市場形勢的新變化被業(yè)界認(rèn)為是“小陽春”，甚至有人判斷是中國經(jīng)濟(jì)強勁復(fù)蘇的標(biāo)志，并認(rèn)為房地產(chǎn)市場的調(diào)整基本結(jié)束，將進(jìn)入“盛夏”，新一輪房地產(chǎn)繁榮就在眼前。不過，我認(rèn)為，房地產(chǎn)“小陽春”難以持續(xù)，難以轉(zhuǎn)化為“大陽春”，更難以變成炎熱夏天。

主要是因為導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)“小陽春”的因素具有短期爆發(fā)性，卻缺乏長期的可持續(xù)性。

第一個原因是剛性自有住房需求的集中釋放。去年8月份以后，受國際金融危機(jī)的影響及當(dāng)時我國房地產(chǎn)需求萎縮、房價回調(diào)壓力過大的影響，許多具有剛性需求的人們開始持幣觀望，等待房價適度調(diào)整后再購房。經(jīng)過近半年的觀望，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有好轉(zhuǎn)的跡象，同時多數(shù)地方房價都出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，因此，這部分需求開始集中釋放，這部分需求增長明顯具有不可持續(xù)性，之后將進(jìn)入正常狀態(tài)。

第二個原因是一些地方特別是一些熱點城市，去年下半年以來房價累計的降幅還不小，多的下降幅度達(dá)30%～40%，少的降幅也在10%以上，這明顯地刺激了投資或投機(jī)需求。中國房地產(chǎn)的一個特點是投資性買房的比例相當(dāng)高，當(dāng)房價大漲或大跌，投資性需求將會明顯釋放，大漲將形成很強的財富效應(yīng)f賺錢效應(yīng)），刺激投資需求增長，大跌將誘導(dǎo)投資者“抄底”。由于我們估計未來房價將難以大漲，也難以大跌，所以，投資或投機(jī)性需求將會逐步減弱。

第三個原因，即貨幣政策相當(dāng)寬松，使得市場上流動性十分充裕，銀行大量的資金投放有一部分會直接或間接流入非實體經(jīng)濟(jì)部門，對房市的增長形成強有力的支撐作用。今年1月份以后，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增幅連續(xù)4個月超過20%，最近3個月均超過25%，這是前所未有的超常增長，同時，狹義貨幣供應(yīng)量（M1）增幅由1月的低點6.7%迅速回升到17%以上的高位;而信貸的增長更加迅速，1—5月累計新增信貸達(dá)到5.7萬億元，增幅超過了1倍。這不僅促進(jìn)了投資增長的強勁回升，而且對具有較強虛擬經(jīng)濟(jì)特征的房市是一個巨大的刺激因素。

相比較而言，未來支持房地產(chǎn)增長的因素中，政策因素作用仍然較強，但前兩個因素都具有明顯的不可持續(xù)性，因此，房地產(chǎn)再調(diào)整

調(diào)整時間空間都不夠

從周期看，房地產(chǎn)調(diào)整時間不夠，空間也不夠。1998年以來的中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入超強繁榮期，房地產(chǎn)投資的高增長持續(xù)了11年，2008年開始步入調(diào)整。由于體制、政策的強力支撐作用，房地產(chǎn)的合理調(diào)整過程并不順利。2008年房地產(chǎn)調(diào)整僅只能稱為“半個拐點”，只有住房需求出現(xiàn)了明顯的下降，價格和投資都沒怎么調(diào)。今年才是房地產(chǎn)全面調(diào)整之年，房價和投資都將進(jìn)入調(diào)整期，“小陽春”并不能改變房地產(chǎn)中期性調(diào)整趨勢。

從宏觀經(jīng)濟(jì)周期來看，中國宏觀經(jīng)濟(jì)目前僅是在強力的政策刺激下的“觸底反彈”，全面的復(fù)蘇再繁榮還需要較長時間，因此，這不支持房地產(chǎn)再次出現(xiàn)大幅度的持續(xù)景氣上升。中國經(jīng)濟(jì)周期有長周期、中周期、短周期，而2008年以來的調(diào)整則是三重周期的疊加，經(jīng)濟(jì)增長調(diào)整具有明顯的中期性，而且這次調(diào)整即使沒有世界金融危機(jī)的爆發(fā)也會發(fā)生，只是短期調(diào)整沒有那么深、那么激烈而已。長周期就是30年周期，自1919年始，每逢30年中國經(jīng)濟(jì)社會都將發(fā)生一個巨變，1949、1978、2008年便是這一巨變的“拐點年”，我稱之為“戰(zhàn)略性拐點”，都是“先下后上”，即每過30年經(jīng)濟(jì)社會將出現(xiàn)一次大的調(diào)整，然后重新開始一輪新的巨變。2008—2010年就是這種醞釀新的巨變的“拐點區(qū)間”，經(jīng)濟(jì)增長的階段性放慢具有內(nèi)在性，不會輕易結(jié)束。另一個就是我們處于中周期的調(diào)整點，我國經(jīng)濟(jì)每10年就要進(jìn)入一次中周期性調(diào)整，都是逢“8”或“9”必調(diào)，“2”、“3”必上。這成為規(guī)律，這一次也不例外，一般的調(diào)整期都是3年，這一次由于外受世界金融大危機(jī)的沖擊，內(nèi)受30年長周期調(diào)整的影響，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)連續(xù)3年的調(diào)整是難免的，而且還可能延長。房地產(chǎn)的總體增長態(tài)勢將會受這一調(diào)整周期的明顯影響。

從房地產(chǎn)自身發(fā)展看來，其調(diào)整時間不夠，空間更不夠，這決定了房地產(chǎn)的調(diào)整將會斷斷續(xù)續(xù)，反彈又回落，回落又反彈，形成一個振蕩調(diào)整的態(tài)勢。

首先，目前的房地產(chǎn)調(diào)整時間不夠。房地產(chǎn)的繁榮期與調(diào)整期都比經(jīng)濟(jì)周期要長，過去11年房地產(chǎn)業(yè)的超強繁榮，至少要調(diào)整3年，現(xiàn)在僅調(diào)整不到一年時間，而且受到了政策的巨大刺激，調(diào)整過程被明顯中斷（即最近幾個月的強勁回升）。調(diào)整的原因很簡單，即兩個方面，一是房價過高，與居民購買力嚴(yán)重脫節(jié)，將中期性抑制住房需求，二是過去房地產(chǎn)的持續(xù)過快增長帶來了許多經(jīng)濟(jì)失衡問題，如投資過快消費相對不足、內(nèi)外經(jīng)濟(jì)失衡、資源環(huán)境壓力過大、國家整個產(chǎn)業(yè)競爭力不足等，這些問題如果不得到明顯解決或緩解，將對中國經(jīng)濟(jì)下一輪巨變形成強大的制約，損害中國經(jīng)濟(jì)高增長的基礎(chǔ)。

今后兩、三年將反復(fù)調(diào)整

目前房地產(chǎn)調(diào)整還未走到一半，估計至少將再持續(xù)二年時間。房地產(chǎn)的調(diào)整時間不夠可以從投資增長調(diào)整時間不夠及庫存調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束兩方面得到反映：目前房地產(chǎn)投資增長調(diào)整的時間很不充分，過去11年住宅投資年均增長速度高達(dá)27%，今年以來投資增長調(diào)整相當(dāng)明顯，前兩個月回落到僅增長1%，之后幾個月有所反彈，但相對于銷售量的強勁回升和房價的反彈，力度是明顯不足的，主要原因是住宅市場仍是一個很明顯的供大于求市場，前期積累的庫存相當(dāng)多，許多大城市庫存的完全消化需要2至3年時間。受此影響，我們看到了一個很合理的現(xiàn)象：房地產(chǎn)新開工面積持續(xù)萎縮，1—2月、1—3月、1—4月新開工面積同比降幅分別達(dá)-14.8%、16 2%、-15.6%，其中沿海發(fā)達(dá)地區(qū)住宅新開工面積萎縮極為明顯。1、4月累計，全國住宅新開工面積下降18.6%，其中東部地區(qū)下降24.8%，北京下降51.6%，廣東下降50.2%，福建下降48 5%，長三角的上海、浙江、江蘇分別下降28.8%、21.2%和35.7%。

出現(xiàn)這一與房地產(chǎn)市場總體市場不一致的現(xiàn)象的原因有兩個：一個是房地產(chǎn)商厙存壓力大，另一個是房地產(chǎn)商對未來投資增長的前景相對不看好，因為他們也意識到本輪投資增長調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束。

其次，房地產(chǎn)市場調(diào)整的空間不夠。房價嚴(yán)重偏離普通老百姓的購買水平這是事實，但僅經(jīng)過不到半年的房價調(diào)整房價降幅相對有限，大部分地區(qū)房價的降幅不及2007年一年上漲的一半。前五六年我國大多數(shù)城市房價均增長了2～3倍，目前的房價收入比是嚴(yán)重偏高的，要想住宅需求持續(xù)性增長必須使房價回到合理水平。目前房價調(diào)整的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，最近房地產(chǎn)的“小陽春”明顯起到了反調(diào)整的作用，但房價調(diào)整的壓力并未減輕：一方面房價隨著房價再次回歸高位，新的自住需求增長將放慢;另—方面，由于房價大漲的可能性不大，所以，投資或投機(jī)的需求將會減弱。現(xiàn)有市場寬松的流動性只是對房地產(chǎn)調(diào)整的減壓作用，但卻無法消除房地產(chǎn)需求調(diào)整和價格調(diào)控的壓力。

綜合分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入第二波調(diào)整，未來兩三年房地產(chǎn)市場將會走一種調(diào)整一反彈一再調(diào)整

再反彈的調(diào)整軌跡，不會很好，也不會太差，形成振蕩不止的走勢，可能會使房地產(chǎn)調(diào)整期顯得特別長。

（作者系著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

編輯 王何畏 美編 虎妹