法律幫助

劉林山

婚后購買登記在一方名下的房屋，

是否屬于夫妻共同財產？

問：我在2003年4月份與丈夫領取結婚證，因經濟壓力比較大，所以婚后沒有生育子女。2004年9月，我們用積蓄購買了一套價值60萬元的商品房。當時的購房合同、發票、房產證上寫的都是我丈夫的名字。2005年7月我們才在老家舉行婚禮，并宴請了親戚朋友。婚后感情一般，后因性格原因，經常吵架，導致夫妻感情淡漠，想協議離婚。但我丈夫認為：房屋所有權證書，是確認房屋所有權的唯一依據，該房屋為自己一人所購買，而且當時二人只是領取了結婚證書，并未舉辦婚禮，因為產權證上只有自己的名字，此房屋屬于個人財產，不同意分割，請問，該房產是否屬于夫妻共有財產？

答：根據我國《婚姻法》及婚姻法解釋，夫妻關系的成立是以雙方領取結婚證為準，這與農村當中理解的以辦理婚宴為結婚從而成為夫妻顯然不同。本案中你們登記結婚的時間是2003年4月，2005年7舉行婚禮儀式，根據法律規定，雙方婚姻關系建立的實際日期是2003年4月。結婚登記后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻關系存續期間內，夫妻雙方所得財產為夫妻共同共有。同時，我國《婚姻法》也采納了約定財產制，即第19條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。……夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。”房屋作為夫妻婚后財產的一部分,可以通過協商約定的方式確定其歸屬,雙方沒有約定的,婚后購買的,即使產權人登記在你丈夫一人名下的房屋,也應屬于夫妻共同財產。如果你們雙方協商不成的話，您可以通過訴訟來主張您的權利。

夫妻一方未經另一方同意，

擅自出售房屋的行為是否有效？

問：我與妻子在2004年登記結婚，婚后購置了兩處房產，其中一套房屋一直出租，后承租人因工作調動而解除租賃合同，導致房屋閑置無人居住。今年的1月，我愛人將身份證、戶口本、房屋所有權證、結婚證、配偶同意出售證明（名字是我愛人找他人代簽的）一并出示給齊先生審查。齊先生并不知情，核查所有原件后，便與我愛人單獨簽訂了房屋購買合同，并支付了56萬元，后齊先生對所購買房屋進行了裝修，居住至今，我想問一下律師，我愛人未經過我同意擅自處分房屋的行為有效嗎？

答：我國《婚姻法》第17條規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”夫妻對于重大財產的處理，應當在協商一致的基礎上進行，這是一種法定義務。相反，如果私自處理，則侵犯了配偶的權利。但是，夫妻之間的平等協商權是針對夫妻雙方的權利義務來說的，僅對夫妻兩人具有約束力，善意第三人沒有理由遵照執行。

在本案中，房屋所有權證上的產權人為你妻子，辦理房屋買賣過程中買方也審核了其身份證、戶口本、房屋所有權證、結婚證、配偶同意出售證明等有關文件資料，盡到了形式審查義務，無義務去實際核實配偶的簽名是否為本人簽署，是否真實，對配偶簽字的真實性應由你妻子全權負責。買方在房屋買賣中不存在任何過錯，故你妻子與買方所簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。雖然過戶登記尚未辦理完畢，但是買方已經支付全部房款，并對所購買房屋進行了裝修，居住至今。法院一般會在善意第三人支付了相應對價并實際履行了合同的情況下，保障買賣交易的穩定和安全，保護善意第三人的合法利益。

空房漏水百余噸

自來水公司該不該負責？

問：因為我丈夫身體不好，所以我們從去年開始就住在鄉下，市區里的房子一直空著。前段時間自來水公司打電話給我，讓我補交183噸水的水費。我市區的家根本沒有人住，回去一看才發現太陽能熱水器壞了，長時間漏水。我從去年開始就沒有再繳納水費，自來水公司水費卡上“用戶繳費須知”注明，對于欠繳水費的用戶，水公司將按規定暫停供水。如果自來水公司當時按規定停水，我家也不至于漏這么多水。我家額外產生的這筆漏水費用，可以讓自來水公司承擔嗎？

答：用戶與自來水公司之間形成供用水合同關系，自來水公司責任是將水及時供應到用戶接端口。太陽能熱水器漏水是用戶用水不當造成的，責任不在自來水公司。

對欠繳水費的住戶，自來水公司應當履行告知義務。如果通過催繳通知形式催繳，已盡到告知義務，自來水公司可以不承擔責任。水費卡上規定，“公司將按規定對貴戶暫停供水”，說明自來水公司有權停水，而不是說自來水公司有停水的義務。如果自來水公司已對欠繳水費用戶盡到告知義務，從人性化角度不停水也是可以的。