商業銀行房地產貸款中的風險分析

李茜宇

[摘要]除操作風險外,還有很多銀行外的因素影響著房地產銀行貸款的風險。房地產銀行貸款按照用途主要可以分為開發用貸款和購房用貸款,本文從這兩個方面對房地產銀行貸款的風險進行分析。房價、利率、開發商的經營狀況、借款人的還款能力等因素都會影響房地產銀行貸款的風險水平。

[關鍵詞]房地產銀行貸款 風險

房地產業是國民經濟支柱產業之一,它是指從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合產業。房地產商品價值量大,房地產業投資金額大、運轉周期長,因此,不管是從房地產商品的生產還是從消費的角度看,房地產業的發展都需要銀行等金融機構的介入以幫助實現資金循環。2004年,中國房地產金融報告和一些房地產金融專家估算出房地產開發中使用銀行貸款的比重在55% 以上。而銀行信貸資金在分享房地產利潤的同時也承擔著房地產業的風險。除去銀行可以控制的操作風險,還有銀行外因素帶來的各種風險。

房地產銀行貸款按照用途主要可以分為開發用貸款和購房用貸款,因此可以從這兩個方面對房地產銀行貸款的風險進行分析。

一、房地產開發貸款中的風險分析

房地產開發貸款的風險主要是信用風險,即借款人因主觀或客觀原因不按照合約履行還款義務的風險。這一風險的大小與房地產開發商的經營狀況密切相關。

首先,房地產開發過程決定了它是一個有較高風險的行業。房地產企業的經營風險就在于其所開發的房地產項目建設的風險。從市場研究到土地獲得、投資決策、項目策劃、規劃設計、市場營銷、建設施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務和物業管理等一系列因素都存在風險。而開發商的經驗、自有資金充足程度、項目管理水平等因素決定著不同開發商的項目開發水平,也決定了開發商自身經營狀況。

其次,不穩定的房價使商業銀行貸款無法收回的可能性增加。房價固然會對開發商的經營產生影響,而作為一項影響廣泛的市場因素,有必要單獨進行分析。

商業銀行的貸款參與了從土地一級開發階段到房地產開發階段,再到房地產銷售階段的整個過程,其中任何一個階段的資金鏈循環出現障礙,都可能導致商業銀行貸款資金風險轉化為商業銀業房地產貸款損失。從各國房地產市場的發展情況來看,房價上漲基本上與銀行的金融支持密切相關。從商業銀行的角度,在商業銀行貸款資產中,由于房地產的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力,使得房地產抵押貸款成為商業銀行重要的信貸資產之一。各家銀行為了爭奪市場份額,讓大量的銀行信貸資金流入房地產市場。房價上漲將提高銀行資產的規模,這樣銀行勢必又進一步擴大對房地產市場的信貸。如此循環往復,房地產市場價格攀升速度越來越快。當房價上漲,房地產開發投資獲得的高額回報會吸引更多的開發商進入房地行業,導致銀行房地產開發貸款增多。對于銀行自身,房價走高使得作為抵押物的房產價值不斷上升,銀行仍樂意繼續放款。同時,政府在獲得更多土地收入和房地產稅收后,會在房地產信貸方面給予更多優惠政策,導致投資泡沫的出現,加劇銀行風險。由此可以看出,房地產價格上升導致房地產信貸增加,而信貸增加又容易導致房地產價格上升。而一旦由于政策變動、經濟周期等各種原因使得市場參與者預期發生變化,從而使房價迅速下降,銀行的房地產信貸風險便由此產生了。

此時若銀行要求收回貸款,房地產開發企業沒有現金償還,銀行只得沒收開發商的庫存土地和樓盤等財產。但銀行即使將抵押的住房收回也無法擺脫流動性困境,情況嚴重時甚至會給整個金融系統帶來危機。因此從某種角度說,房地產開發企業通過大量的銀行貸款挾持了政府,因為政府不會樂見金融穩定乃至社會穩定受威脅,不得不給予房地產業以政策支持。

二、購房貸款中的風險分析

近幾年我國個人購房貸款迅速增長,構成了商業銀行資產中的重要組成部分。影響購房貸款風險的因素主要有個人還款能力、利率變動、房價變化、欺詐行為等。

個人還款能力是決定個人購房貸款風險大小的一項重要因素。銀行發放給個人購房貸款時必須考察借款人的性別、年齡、家庭情況、工作性質、收入等信息,判別借款人的資信程度,并以此決定是否放款或以何種條件放款。但由于我國現在仍缺乏完善的個人信息管理體系,使得商業銀行難以準確判定風險。其次,在拓展個人住房貸款業務之初,各家銀行紛紛競爭市場份額,簡化貸款手續、放松資料審查,一方面加大了貸款的欺詐風險,一方面提高了借款人不能如約履行義務的可能。另外,由于購房貸款的還款期限一般較長,在還款期內的個人工作變動、經濟周期波動等都會給個人還款能力帶來很大的不確定性,而這種不確定性很可能造成借款人被迫違約,使貸款發放銀行遭受損失。

利率和房價的變動會帶來借款人理性違約風險。在我國,目前銀行住房貸款主要為可變利率貸款,即當央行調整貸款基準利率時,住房抵押貸款的利率從下一年初開始,按相應利率檔次執行新的利率規定。當人們有利率上調的預期或央行的貸款基準利率上調時,借款人可能會選擇提前還款以減輕未來的債務負擔。銀行不僅面臨貸款收益受損的情況,意外回流的資金積壓還會增加機會成本。而房價大幅下跌時,借款人預期不能從貸款購房中獲利,便容易發生大面積的違約,這在投機性購房動機中表現的尤為明顯。

欺詐行為往往是開發商通過辦理假按揭,或幫助購房人出具虛假的首付款證明、放寬實際首付款期限等手段套取銀行資金。一旦取得現金,開放商往往并不專注于房產開發,而是轉移資金,導致項目爛尾或質量低下。對銀行來說,這種貸款的違約風險大且抵押物價值低,風險一旦暴露則損失較大。

綜上所述,從銀行自身的角度,商業銀行在貸款審查和貸款管理等方面都應規范操作,嚴格貸款條件,才能更好地防范風險。

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