“北水”涌港炒樓拐點已現？

戴平

10月25日，百名香港市民和泛民主派立法會議員，參與了一場“無殼蝸牛大游行”，要求復建居屋、重售公屋，并反對樓價飆高。組織團體指，若政府不解決問題，11月將發起第二波游行。與此同時，民建聯及行政會議成員也在另一場合表態支持復建居屋，認為有助解決市民住屋需要。

雖然身為區議員，任啟邦卻也“感同身受”，與手推嬰兒車的妻子一同參與游行。他無奈表示，樓價在短短一年急升了30%，甚至打亂生育計劃，“收入根本追不到樓價！”

至此，今年以來，內地客來港炒房并不斷推高房價的事態，由經濟層面上升為社會事件。之前聲稱政府不應干預市場的特首曾蔭權，也在輿論壓力下收回言論。

事實上，2009年年初，一批又一批大陸投資者現身香港樓市，不斷斥資購買豪宅及黃金地段大型樓盤時，香港是為之鼓舞的，因為金融風暴后疲弱的住宅物業市場正需要這樣的強心針。但時至今日，大陸資金在香港樓市的比例迅速增加的同時，也將香港的樓市推向一個新高位，又一巨大的泡沫開始形成。這不只造成香港人望樓興嘆、無奈焦慮，對大陸投資者而言，也將承擔越來越高的入市風險。

內地投資港樓市的三波浪潮

9月26日是個周六，早上9時左右，約30名內地富豪在香港景鴻移民顧問公司老板關景鴻的帶領下，浩浩蕩蕩坐著早班火車，從廣州來香港參觀當地新樓盤。

戴著鑲鉆眼鏡、手執名牌手袋的李女士，月前已一擲約3000萬港元買下“擎天半島”樓盤一個100多平方米的海景房，成功申請投資移民來港居住。這次，李女士希望再買一房作投資之用。本身在上海從事地產行業的李女士認為，今年香港樓市已升了近三成，短期升幅未必很多，可是長遠而言，優質單位仍有理想的投資價值。

為了對抗金融海嘯后遺癥，全世界多個國家去年大量印錢，造成資金泛濫。結果之一便是，今年年初以來，大陸資金不斷南下。這股“北水南調”的熱錢，乃成為香港樓市的活躍力量，并變成當地地產發展商銷售的主要對象。在新樓盤開售前北上巡回宣傳，或者舉辦內地客來港參觀樓盤等活動，也成為今年香港物業市場的一大特色。

更有甚者，9月初傳出消息，香港首富李嘉誠旗下的長實集團表示，半山一個豪宅樓盤將只賣給內地客人，拒售港人。事件引起香港社會一片嘩然。雖然有代理認為，長實這次是宣傳成分居多，但不諱言內地客出價又快又狠，“香港人買房一定爭不過內地人”。

其實，回顧過去，大陸資金并非第一次涌港投資樓市。1997年回歸前，也曾出現一批國企大手購入香港物業的情況。當時高地價政策、高通脹、經濟增長等因素，令香港1990年代樓價暴升。直至1990年代末樓市泡沫爆破，不少國企的物業至今仍未回到當初的買入價。

第二次大陸資金南來，則在2007年。當時內地傳出開放個人投資香港股市的限制，剛好當年8月香港開售的新樓盤天水圍“柏慧豪園”呎價與深圳一線樓盤的呎價接近，于是不少香港地產代理安排旅游車接載內地買家到售樓處參觀。不過，當時資金自由行只是容許內地投資者投資港股，與“買房”毫無關系，因此，當時的內地投資者仍屬少數，所占比例極小。

相比之下，去年年底以來特別是近幾個月，內地投資者越來越頻繁地現身香港一些新盤售樓處，簽約占比迅速提高。盡管迄今沒有一項有關內地客投資香港地產的權威統計數據發表，但根據一些地產代理商以各自資料作出的估算，其結論均是目前內地資金在香港樓市約占二至三成。更有人推算豪華公寓部分，內地買家占到一半。

值得注意的是，眼下，內地客不僅投資新盤，也開始介入二手住宅買賣，最受內地客歡迎的樓盤包括九龍站“擎天半島”及“漾日居”、粉嶺“名都”及“牽晴間”、沙田“第一城”等，反映內地客投資范圍正在擴展，已開始向港島等地滲透。

哪些內地客香港炒樓

根據中銀香港10月中旬發表的報告，目前進入香港樓市的內地投資者主要分為兩類。一是直接投資者。這類投資者在內地股市、樓市均有不少投資，他們熱衷于購買中低價位的樓房，特別是新界北部及西部的一手及二手樓盤。

二是投資移民。根據香港入境處提供的資料，今年上半年申請投資移民香港的人數及獲批者中，投資資產類別一項，投資房地產的資金約86億元，占全部投資資產的28%。

兩相比較，“實際上內地投資移民買樓的興趣及投入要大得多”。

一早已瞄準大陸投資者為主要客源的香港地產代理公司金豐易居，其執行董事及行政副總裁劉志杰，見證了2003年至今內地買家入市模式的改變。

受訪時，劉志杰表示，2003年，許多大陸投資者來香港置業時并無經驗，選擇的地方也很分散，“但現在來港的投資者，都很熟悉香港情況，他們除了考慮地段、面積、景觀外，也講究保值及升值力。只要客人有實力，一筆過付鈔的情況并非罕見”。

他說，內地買家除了廣東省外，長三角也是主要客源之一。由于他們平日來港以飛機代步，往來九龍港鐵站為主，所以對九龍站附近環境較熟悉，對該區的樓盤也情有獨鐘。

新地代理公司執行董事雷霆則指出：“內地買家講究派頭，追求獨一無二、供應較少的洋房。他們一旦看中，多少錢也愿意花。譬如樓高270米的天璽，位列香港第一高廈，正好迎合內地買家追求‘優越感的心態。”他表示，大陸投資者買房較豪氣，只要景觀、間隔及價錢合口味，快則一次性立即支付訂金，慢則還價兩三次便達成交易。

更夸張的是，近月內地客來港買房愈來愈豪邁，個別買家為節省時間，往往早上乘飛機到港，下午看房買房，晚上離港，動作之快有如港人過關到深圳買菜。

例如香港《經濟日報》近日引述代理消息透露，一名江蘇省投資移民早前中午乘坐飛機到港，午膳后到紅磡參觀“富甲半山”樓盤，逗留不到半小時，便決定購入一個約140平方米的高層公寓，涉資逾1500萬元，并實時以銀聯卡刷卡支付70萬元訂金。完成手續后，地產代理便驅車送其赴機場，前后在港逗留約6至7小時。

報道引述代理說：“他本來計劃買兩個單位，只可惜銀聯卡簽賬額有限，相信短期內他仍會再來港掃貨。”

在這股內地資金帶動下，不過半年時間，香港整體樓價已升幅三成，豪宅升幅更驚人，不僅超越“九七”，新盤也不斷創出天價。10月底，香港地產發展商恒基宣布，位于西半山干德道的豪宅“天匯”的一個復式單位，以每呎7萬元（約每平方米77萬元）成交，成交價4.3億元，成為全球最貴公寓，震懾全港。

對于該買家身份，恒基營業部總經理林達民說得隱隱晦晦，只是透露說：“他講廣東話，有濃烈的普通話口音。”在場記者聽罷不明所以，發展商又對外放風，指買家是內地超級富豪，喜歡該樓盤私隱度高，有獨立升降機。

對香港物業發展商來說，北水涌港買樓投資，當然雀躍。但另一方面，也引發市場對樓市加快泡沫化的憂慮。不少香港年輕人慨嘆說，對年輕一代來說，在香港置業越來越困難，“如果香港是內地人的置業天堂，那就是我們的置業地獄”。

事實上，近月來，香港社會已不斷有聲音批評，現時香港樓價的升勢雖尚未達到九七高峰期，但已完全脫離市民負擔水平，呼吁特區政府出手干預。

內地買房客三大風險

對大陸居民來說，到香港投資物業市場絕不是不冒風險的。細數起來，其中的風險有三。

目前，中國大陸仍然實施外匯管制，每名中國公民每日只可匯出最多2000美元至境外，每年上限為等值5萬美金的金額。

那么，大陸客來香港買房如何付款呢？香港移民顧問關景鴻指出，一般而言，大陸公民只要持有中國護照及國內身份證及3個月通訊地址，即可在香港開設銀行戶口，而香港銀行理論上是不會過問存戶資金來源的。

但有資深地產代理透露，除了正途開戶外，大陸客最常用的方法其實是將款項存入內地的地下錢莊，再匯到香港——對國家而言，內地客在香港買房無疑有洗錢的嫌疑了；而對一些買家而言，最大風險是莊家隨時有機會卷款逃走。

此外，也有人直接攜帶大量現鈔過關。這樣的情況一旦被發現，難逃被充公的下場或須承擔法律責任。“內地政府一旦重視近期非法到港炒樓的行為而采取相應的措施，屆時就會有很大風險。”

內地客到港炒房延伸出來的另一問題，是香港地產開發商或代理商為了吸引內地投資者，會主動到內地拉客。他們到內地拉客有無遵守內地法律？譬如說，樓宅說明書如果存在夸大失實成分的話，兩地恐都有監管不到的灰色地帶。

日前即有本港業內人士引述自己幫內地朋友在香港看房的經驗指出，在香港，物業的價值來自兩個組成部分，一個來自地價，一個來自建筑費。地價有機會升值，而建筑則是注定要折舊的。因此，買樓主要是買地段，而不是買建筑。而在內地客越來越多、出手又快的情形下，一些發展商遂將各色樓盤包裝推廣，打扮成“疑似豪宅”。一般買樓的內地人，往往只看到樓宇的外觀，而看不到樓宇內藏的價值，無疑是被騙了。

最后，一個最大的問題是香港的樓價已高企。一旦這股泡沫爆破，香港樓價隨時會下挫兩三成，樓市隨即進入“小寒冬”，屆時一眾在高價入市的內地投資者，將損失隆重。

事實上，近期特區政府要求各銀行收緊豪宅借貸標準后，香港豪宅市道已隨即降溫，買賣氣氛回軟。有消息指，受大陸客追捧的尖沙嘴九龍站豪宅“擎天半島”一個五座高層單位，在近日更出現賠錢離場的個案。

消息指，一名大陸買家10月中旬以1320萬港元購入該單位，并已繳付樓價5%即66萬元定金后，看到近期市況有變，決定離場，結果賠了那66萬元訂金。

“這一個案正好為近期熾熱的涌港買房熱潑下一盆冷水。”一名香港地產代理說。