加強金融危機新形勢下房地產企業所得稅監管的思考

涂啟明

中圖分類號：F810.424 文獻標識碼：A 文章編號：1673-0992（2009）04-084-02

2008年以來，由美國次貸危機引發的全球金融危機，對我國實體經濟的影響來勢之兇、范圍之廣、影響之深、危害之大，出人意料，我國房地產業更不可能獨善其身，受到了一定程度的影響。金融危機新形勢下，稅務部門對房地產行業企業所得稅的有效監管本就相對滯后，如何應對危機，通過有效監管，引導房地產企業持續健康發展與依法納稅是一個必須著力破解的重大課題。

一、金融危機新形勢下房地產企業偷逃所得稅“面面觀”

（一）隱瞞銷售收入，偷逃所得稅

目前，全國經濟形勢持續低迷，各房地產企業均異口同聲地表示，企業受到了金融危機的重創，不僅銷售量大幅下調，而且銷售價格銳降，導致銷售收入大減。借此名義，偷逃所得稅手段各異，信心更足。具體表現在：（1）以關聯關系轉移利潤。成立仍屬于自己的房地產銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉移收入利潤，少繳或推遲繳稅。（2）價外收取代收費用。將不符合代收代繳規定的費用，另用自制憑證收取而不入賬或掛往來賬上，代收款項不計收入偷逃企業所得稅。（3）銀行撥付按揭款不及時入賬。特意開設賬外收入或掛在“短期借款”科目。（4）整體轉讓“樓花”，不做收入，偷逃稅款。（5）部分享受所得稅期間減免的房地產企業將減免期到期后取得的收入通過各種手段記入減免期內，違規享受減免，偷逃稅款。

（二）隱瞞預售收入，偷逃所得稅

一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自制憑證收取預收房款或定金，存入非基本賬戶或其他銀行卡上，故意打埋伏。

（三）混淆應稅收入，偷逃所得稅

將“視同銷售收入”不作為應稅收入，從而不主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如有的房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權；有的以完工房產抵付各種應付款項如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等；有的則以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產等等，不作或少記當期收入，瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（四）違規核算成本，偷逃所得稅

主要有三種情形：一是拆遷補償費的問題。房地產企業組織拆遷工作一般有兩種方式：一是委托有關單位拆遷，二是自行拆遷。第一種情況支付拆遷補償費后可以由受托方開具發票。第二種情況下由于拆遷戶很大部分是自然人，因此不能提供拆遷補償費的發票，只能根據拆遷協議和收條入帳，導致此部分成本費用難以核實，成為少數房地產企業調節成本利潤侵吞企業所得稅的黑洞。二是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，單個的開發項目雖不大，但多數是分期滾動開發，這就使企業人為加大先期開發費用有機可乘。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本從而減少當期應納稅額。三是按工程的預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，有的企業工程尚未完工，即用以已向用戶開具正式發票為由，采用確認銷售和配比成本的方法計算申報當期應稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無法確定，則干脆按工程預算計算開發成本。由此帶來的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

二、房地產企業所得稅監管運行中存在的主要問題

（一）征管一線精細化管理力量不濟，難以滿足監管業務需要

1994年實行“分稅制”以來，國稅機關以管理增值稅、消費稅等流轉稅為主，對企業所得稅及房地產業等特殊行業的稅收政策相對陌生，缺乏管理經驗，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保障。同時，對有限的一線征管力量而言，對照精細化管理要求，存在有明顯的“力不從心”問題。

（二）現行國家稅收征管體制不順，難以形成綜合監管合力

房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。城建、房管、銀行等與房地產比較密切的部門掌握著大量的信息，但往往各自為政，不能有效實現資源共享和信息互換，對房地產業社會化綜合協調管理的水平尚處于較低層次。

（三）“征”、“管”、“查”互動機制運行低效，難以適應監管工作形勢發展新變化

目前，就監管方而言，客觀上，由于一線征管人力有限，均沒有全面、深入地對金融危機給各房地產企業帶來的影響進行扎實有效的調查摸底，對企業影響的幅度、力度、深度、廣度等，都處在待定狀態；主觀上，受地方保護主義影響，存在有調查不主動，力度不夠大等問題。由于管理和稽查部門缺少對房地產企業所得稅進行深入調查和檢查，調查、檢查以后也沒有進行比較深入的剖析，造成“人云亦云”，不能及時發現房地產企業所得稅征管中存在的問題。

三、對策建議

（一）在解放思想中統一思想，進一步提高對加強房地產企業所得稅監管工作的思想認識

當前，金融危機正在肆虐著我國實體經濟。溫家寶總理說，應對金融危機，“信心比黃金更重要”。誠然，有“危”必定有“機”。如果一味地放大金融危機對我國實體經濟的影響，而放松對企業所得稅的監管是大錯而特錯的。越是強調共同應對金融危機，越應加強所得稅監管工作，越要維護稅法的嚴肅性和權威性，越要創優企業公平競爭的社會環境。筆者認為，就房地產企業而言，其所受影響比之于出口創匯企業要小得多，原因在于居房內需客觀上并無太大影響，主要是中國人消費觀念不同于西方，甚至部分人認為當前正是投資房產的最佳時機，加之我國政府相繼推出了鼓勵投資房地產等產業的一系新政，積極的正面效應正在形成。因此，我們應正確審視當前的房地產業發展大勢，不可談危機而色變，更不可因當前經濟形勢不好而放松對房地產企業所得稅的監管，力求開啟房地產企業所得稅征繳工作新征程。

（二）建立由政府牽頭建立聯席會議制度，形成涉稅信息傳遞的協作機制

每個月，應在規定的時間通過互聯網郵箱互相傳遞固定格式的規定內容，通報情況，反饋信息。每季度應召開一次有招商、國土、房管、建委、規劃、財政、國稅、地稅等部門參加的聯席會議以研究對策，點評各部門信息傳遞工作的情況。搭建一個“分線管理、相互依托、數據規范、信息共享”的房地產企業的綜合信息交流平臺。

（三）健全規范統一的監管長效機制

利用征收管理臺賬來加強管理的要點在于：一是針對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等設計專門的表格，由企業每個月報國稅部門備查。二在各部門傳遞的信息和企業報送資料的基礎上通過臺賬盡可能全面和及時反映企業的情況，加強所得稅的征管。

（四）切實加強一線征管人員隊伍建設

房地產企業所得稅已成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，急需既有精通房地產業務，又能熟悉相關稅收政策的高素質專職稅務人員來管理。有針對性地開展好房地產業所得稅政策及相關財務核算知識的專項學習和培訓，是實施精細化管理的基礎。

（五）進一步加大相關稅法政策執行力度

一是進行數據指標分析，強化專項納稅評估。要迅速組織力量，對金融危機形勢下的各房地產企業進行普查，并充分利用納稅人的各種納稅申報資料、財務會計報表，結合日常管理中掌握的納稅人納稅信用度，按季度依照納稅評估的操作規程，利用數據指標和科學方法，從收入、成本費用等方面評估、分析、判斷開發企業履行納稅義務的程度。特別要對主營業務收入、預收賬款、工程成本等進行重點評估，及時捕捉疑點、發現問題、消除隱患、堵塞漏洞，從而達到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的風險和保護干部的根本目的。二是加大稽查力度，規范稅收秩序。要加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項、以低價銷售給內部職工等作為重點檢查對象，對查實偷稅的，要嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收，對企業的核定征收應從項目開始到銷售終結執行到底。三是規范企業所得稅稅前扣除，加強成本費用的管理。在日常征管過程中，稅務機關要明確開發產品的成本核算對象，以防止企業隨意在各成本核算對象間進行調節；要加強對企業實際發生的成本、費用的核算，按照財務會計制度和稅收政策的規定，嚴格區分期間費用和開發產品成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。特別是對于因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本以及為開發產品而發生的共同成本，要按各個成本對象占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配，分別計入相應的成本對象。按照收入成本配比的原則準確結轉成本，要求企業在按工期分段確認成本的基礎上，再按不同開發產品平均銷售價格比分配計算不同類型開發產品的計稅成本，使利潤在不同價位開發產品之間分布均衡。

（六）加強對銀行賬戶和關聯方信息監控

規定房地產企業只能設立唯一的預收房款和銷售收入的銀行賬號，爭取銀行部門的合作，對設立的收入賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查和賬務檢查等方式，及時掌握投資方、銷售公司和其他關聯方的相關情況，了解關聯企業之間的業務往來，看其收入、費用的劃分是否合理合法，保證預收房款和銷售信息真實準確，確保稅款及時入庫。