與樓市長(zhǎng)久“放電”

楊紅旭

作為永久建筑的中國館、世博中心、世博軸……這一現(xiàn)代化的公共建筑群,將成為上海新地標(biāo),正如埃菲爾鐵塔之于巴黎。

2008北京奧運(yùn)會(huì)前,很多人曾對(duì)北京樓市的繁榮寄予厚望,部分房東還早早準(zhǔn)備了客房,滿心歡喜地等著掉下一個(gè)高租金的短租“餡餅”,結(jié)果讓人大失所望。與奧運(yùn)會(huì)的短期效應(yīng)相比,世博會(huì)對(duì)樓市的影響則要長(zhǎng)久、強(qiáng)大得多。

這屆世博會(huì)主題“城市,讓生活更美好”,直接與城市建設(shè)和人民生活有關(guān)。與歷屆世博會(huì)多選址在郊區(qū)不同,上海世博會(huì)鎖定市區(qū)濱江老城區(qū)板塊,以期通過舊城改造開創(chuàng)一個(gè)全新的城市生活空間。

世博會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“先發(fā)效應(yīng)”已經(jīng)顯現(xiàn)。一是動(dòng)拆遷安置規(guī)模巨大。涉及1.8萬戶居民和272家企業(yè),為了安置動(dòng)遷居民,新建浦江世博家園和三林世博家園兩個(gè)大型居住社區(qū),總居住建筑面積約200萬平方米,公建和商業(yè)配套超過35萬平方米。二是“世博概念”成為近幾年上海樓市中最大的一張“牌”。2002年申博成功后,該區(qū)域周邊許多樓盤立即封盤,其后跳價(jià)出售,供需兩旺。

而世博會(huì)結(jié)束后,上海樓市還將繼續(xù)受益。首先,上海世博會(huì)的直接投資將達(dá)30億美元,由此帶動(dòng)的交通、通信等城市基礎(chǔ)設(shè)施,以及商業(yè)設(shè)施、舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域投資,將是直接投資的5-10倍。為了舉辦世博會(huì),上海交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提前了約10年,軌道交通規(guī)劃和施工提前,全市有上千條道路新建或翻新。城市硬件的完善,對(duì)于全市尤其是世博周邊區(qū)域的土地和房產(chǎn)價(jià)格的上漲,形成基礎(chǔ)性的支撐。

其次,根據(jù)國際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會(huì)的慣例,所有的外國國家館均為臨時(shí)建筑,因此世博會(huì)建筑中的大部分都將拆除,取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑。在市中心,有這么一大片可供開發(fā)的凈地(不存在動(dòng)拆遷問題)十分難得。這5平方公里左右的土地,必將被政府賦予非常高端的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)定位,而非普通意義上的休閑、會(huì)展、商務(wù)、居住。

再者,世博會(huì)助推黃浦江兩岸改造,房地產(chǎn)開發(fā)可提前布局。黃浦江蜿蜒穿過上海市中心,沿江進(jìn)行城市發(fā)展,是必然趨勢(shì)。2002年上海政府曾正式宣布進(jìn)行黃浦江兩岸地區(qū)的綜合開發(fā),按原計(jì)劃,是上海繼上世紀(jì)90年代浦東開發(fā)之后的又一項(xiàng)重大工程,規(guī)劃面積2260公頃,岸線長(zhǎng)20公里,靜態(tài)投資額預(yù)計(jì)超過人民幣1000億元。后來由于種種原因,推進(jìn)力度并不大,但這項(xiàng)工程早晚會(huì)推進(jìn)下去。

世博會(huì)的建設(shè)為黃浦江兩岸地區(qū)的綜合開發(fā)開了一個(gè)好頭,積累了寶貴經(jīng)驗(yàn),提供了一個(gè)范本。原規(guī)劃區(qū)域依然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力板塊。實(shí)際上,近兩年,北外灘、南外灘改造和新建速度已經(jīng)加快,甚至連盧灣和徐匯濱江亦成為高檔樓盤的新秀舞臺(tái),2009年全國地王,就是綠地近73億拿下的徐匯龍華路地塊,而綠地在售中的另一個(gè)位于盧灣濱江的豪宅海珀日暉,價(jià)格已達(dá)10萬元/平方米,直追小陸家嘴區(qū)域。

最后,世博會(huì)所在區(qū)域今后將是上海的一張名片。作為永久建筑的中國館、世博中心、世博軸,建筑規(guī)模宏大,藝術(shù)價(jià)值很高,這一現(xiàn)代化的公共建筑群,將成為上海新地標(biāo),正如埃菲爾鐵塔之于巴黎。另外,因?yàn)槭啦?huì),上海軌道交通將歷史性地實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化。比如浦東上南三林區(qū)域,將有6、7、8、11、13號(hào)等五條軌道交通,將成內(nèi)外環(huán)間最密集的區(qū)域,此處風(fēng)傳將成為上海第五個(gè)城市副中心,以及市政府辦公地址搬遷于此,并非沒有可能。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))