樓市也有“大小非”？

楊少鋒

在目前形勢下，大規模的保障性住宅投入使用造成2009年樓市供應的劇增，是否將成為壓死房價的最后一根稻草？

2008年對相當一部分普通投資者而言絕對是災難性的一年，股市和樓市的雙雙暴跌，致使他們家庭資產大幅度縮水，許多人十多年的奮斗成果一夜蒸發。對于普通股民而言，對股市失去信心的最關鍵原因，是2009年將要解禁的“大小非”。無獨有偶，在中央公布的4萬億救市措施中，針對房地產及關聯行業力度最大的政策，就是2009年中央將撥款9000億建設保障性住宅。9000億保障性住宅加上目前國內1.36億平方米的空置面積，是否將成為2009年樓市的“大小非”？是否正如某些媒體所說：“對數以萬計享受了多年高速成長的房企來說，2008年充其量是一個蕭索的晚秋。在通縮的大背景下，隨著政府保障性住房的啟動，2009年才是它們真正的冬天”？

這種悲觀的論調，也成為房地產行業眾多大腕們攻擊保障性住宅建設的最重要理由。

2007年年末全國房貸余額為4.8萬億元，比年初增加11261億元，增長30.6%。而根據央行數據，截至2008年11月末，全國房地產貸款余額5.24萬億，2008年全國房地產貸款余額全年預計增長5000億元，相比2007年，增幅縮減了50%之多。可見2008年樓市之低迷。

2008年房地產行業面臨的危機，關鍵在于前期房價漲幅過快超出許多人的購買能力，市場對房價形成了下跌的預期，以及因為金融危機導致大量中產階層破產造成的購買力大幅下跌，這三方面共同造成了樓市的低迷。樓市需求的低迷恰逢開發商資金緊張，房價下跌也就成為一種必然。

在這種形勢下，大規模的保障性住宅投入使用造成2009年樓市供應的劇增，是否將成為壓死房價的最后一根稻草？

如果需求在2009年還不會回暖，供應量的劇增對樓市肯定將造成更大的壓力，然而，熟悉房地產行業的人都知道，在當今中國，樓市的剛性需求依然巨大，從長期看，未來相當長一段時間之內，供應都是無法滿足需求的。其中規模最大的剛性需求，大部分已經被高房價拒之門外，而保障性住宅的建設，成為了滿足這部分需求的重要手段，換句話說，如果沒有保障性住宅，這部分需求很可能是永遠買不起商品房的，所以，保障性住宅某種意義上，和普通商品房可能還存在一定意義上的競爭，對高檔商品房影響則不會太大。在核心城市，如北京、上海、廣州，保障性住宅一般距離市中心較遠，交通多不方便，因此即便加大供應量，也不會對樓市造成太大沖擊。但在二三線城市，由于城市規模較小，且區域差異不大，保障性住宅對市場可能會形成較大的壓力，從這個意義上，把保障性住宅視為樓市“大小非”是有一定道理的。

筆者認為，近來房地產市場持續低迷，是造成關聯產業鏈企業經營危機的重大原因，在宏觀經濟形勢沒有改善的情況下，如果樓市繼續低迷，必然會加劇經濟整體下行風險，產生更多的經濟社會問題，最終受損的還是老百姓。因此，國家最近密集出臺各項政策措施，并不是要挽救“高房價”或者拯救哪個房地產商，而是在爭取化危機為契機，著眼于通過提振、引導、調整房地產行業發展來拉動內需，實現促投資、保增長、穩大局的目標。

面對14億人口的居住需求，中國在未來幾十年之內百姓的居住問題都將是難以解決的重要矛盾，這種特殊的國情也決定了在經濟快速發展的時候房價上漲的必然。解決這個矛盾并不能通過打壓投資熱情來實現，之前政府有關部門所采取的大幅提高房地產開發門檻就是錯誤的藥方。既然房地產的根源矛盾在于供不應求，那么只要供應沒有大幅增加，矛盾永遠存在，市場化的樓市結局就是房價暴漲，所以，關鍵還是增加供應，同時采取措施抑制不合理的囤房捂盤等炒作手段。

筆者認為，在當前特殊的經濟形勢下，乘著需求下滑房價下跌之際，采取措施降低房地產開發門檻、減少交易成本，不但能夠拉動經濟的發展，也是緩解住房矛盾的一個千載難逢的好機會。這個時候，加大對房地產企業的資金支持，改善房企經營環境，減少百姓購房成本，引導房企通過價格的合理調整同需求對接，同時加大政府主導的保障性住宅的建設力度，既能夠有力地拉動經濟發展，擴大就業，帶動關聯行業發展，也能夠增加未來市場的供應量，將房價維持在一個較為合理的水平。（作者為聯大四方房地產經紀公司董事總經理）