胡景暉：取消優惠，可能全輸

張　靜

救市政策執行一周年了,是存,是續?房價即將面對“極度深寒”,還是像2005年到2007那樣,“道高一尺魔高一丈”?

“金九銀十”淡而無味,一條關于房貸利率七折優惠將取消的傳聞也開始在各大銀行和房產中介之間不脛而走,由此引發了一場搶房的“末班車效應”。救市政策執行一周年了,是存,是續?房價即將面對“極度深寒”,還是像2005年到2007那樣,“道高一尺魔高一丈”?為此,記者專訪了我愛我家副總裁胡景暉。

《新民周刊》:早在今年6月房價出現反彈,很多人士認為“小陽春”要出現,你卻表示市場正站在調整的“十字路口”,未來還將繼續進行二次甚至三次觸底。然而其后房價是一路飆升,您認為這是什么原因造成的?

胡景暉:需求旺盛是一方面。在今年各項優惠政策的刺激下,不管是首次置業的,還是改善性的,兩項需求都得到了集中釋放。其次是雖然下半年也出現了一些地王,但今年前3個季度一手房的開放量、開工面積和開工投資都不足。也就是說,一方面受政策影響需求集中釋放,但從供給來看,雖然開發商房子賣得好,實際上還是在去庫存的階段,市場的供應量非常有限。此外就是開發商對價格的操控能力還是很強的。

《新民周刊》:從目前的情況看,租金與房價的“剪刀差”在經歷了2008年的調整之后,從什么時候又從低位向高位展開?是不是預示著樓市的資產泡沫正在形成?

胡景暉:租售比拉開的核心原因是房價快速上漲,特別是在2003年春節以后,漲得最快的就是2005、2006、2007這三年。而從2003年以后,除了一些熱點區域、熱點戶型的租金有所上漲,租賃市場一直比較平穩,特別是高端物業的房租這幾年還在下降,租售比越拉越大。

房地產市場經過了2008年的調整之后,租賃市場仍然是比較平穩的,房價則從2008年10月到2009年4月經歷了一場跳水。但從2009第二季度以后迅速回漲,到今年下半年,大部分城市的新房和二手房的房價都接近、或者超過了歷史最高水平。

我認為這里面存在不合理的因素,因為我們的實體經濟并沒有從金融危機帶來的影響中完全恢復,而且今年房價漲幅遠遠高于GDP的增長以及老百姓人均可支配收入的增長。前幾天我去開會,聽到統計局自己講今年北京市人均可支配收入只增長了百分之八點多,但北京房價很多區域基本上漲了50%以上。

《新民周刊》:從你談的看,目前政府面臨一個很糾結的問題。經濟是否從低谷完全走出來了還很難講,而房價已經攀升到了高位。各項救市的優惠政策執行基本已至一年,是取消,還是繼續,這里面是不是有一個難點?

胡景暉:我個人建議明年優惠政策還是應該延續。目前所有的優惠政策基本作用在需求上,鼓勵大家買。如果取消,我把它的核心歸結為兩點:加息、加稅。我們在2005、2006年宏觀調控中用的就是這兩招,但恰恰這是房價上漲最快的幾年。加息、加稅抑制不了房價,反而導致房價漲得更高,這些稅和息都被轉嫁給購房者承擔。

買房子困難、房價更高之后,交易量會下降,開放商拿地、開工的積極性隨之減少,失業人口增加,房地產對經濟、投資的拉動作用,對需求的推動作用釋放不出來。雖然稅率提高了,稅基減少了,國家未必能多收多少稅。取消優惠政策不是一個多贏,而是一個全輸。我現在想不到誰會從里面受益。

所以我認為加息、加稅政策是不可取的。雖然今年保八已經沒有懸念,但整個經濟形勢不明朗,更應該保持政策的連續完整性,把房地產開發環節的投資拉動作用和消費環節的推動作用發揮出來。

《新民周刊》:雖然你有這樣一個建議,但目前消息傳出以營業稅為主的現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底,“房貸利率七折”優惠政策也面臨收緊。

胡景暉:11月底政策應該就會明朗了,目前還沒有定論。如果營業稅又從兩年變回五年,將最低涉及到30%市面上交易的二手房。一方面會導致業主惜售、房源稀缺、房價上漲,另一方面就是將稅費轉嫁給購房人,導致購房人也開始等。這個結果對誰都不是很美妙。

《新民周刊》:你認為政府應該怎樣真正抑制投資性需求?

胡景暉:今年前兩個季度市場之所以這么好,主要靠80后首次置業的人群把這個市場重新激活了。這部分需求已經被釋放得差不多了,后續性很差,在今年4、5月份已經顯示出疲態。所以我認為明年市場的主流應該是改善性需求。不管是首次置業還是改善性需求,都屬于正常的自住型需求。而我們目前在第二套房貸的政策上太一刀切。其實完全可以用技術性手段把改善性購房和投資性購房、投機性購房區分出來。比如我買第二套房的同時可以證明第一套房的貸款已經還清了,甚至第一套房已經出手了,或者第二套房的面積比第一套房大、總價更高,這就屬于改善性購房。我認為對改善性購房應該采取保護或者鼓勵的態度,而投機炒作該課重稅還是課重稅。

《新民周刊》:現在房價高的原因之一是住宅供應量大減,怎么解決這個問題?

胡景暉:國家現在擔心房地產市場的投機炒作,但目前很多城市房價水平超過了2007、2008年的最高點,投資客不敢盲目進場,投機炒作倒不是那么明顯。而我認為明年房地產市場要想解決現在的問題,根本的出路不是抑制需求,而是在于擴大供給,打擊開發商囤地、炒地皮,讓老百姓買得起房,讓行業活下去,讓投資、開工增加。

政府早就規定閑置兩年的土地要無償收回,閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費,這兩項政策沒有得到嚴格執行,這是政府的不作為。老百姓把原來住的舊房賣了去買套新房,這叫營業行為嗎?為什么要收營業稅?這本來就很可笑。你說是從幾十萬換套房子的老百姓手上每人收3萬、5萬營業稅,還是向炒地皮的開發商一個人收幾十億容易?好像有點本末倒置了。讓開發商把炒地皮的收益一半交稅,這才是打擊投機炒作。《新民周刊》:據北京一位地產經紀人所言,從今年8月開始,他明顯感到來店里查詢信息的人又開始減少了,甚至有時和同事在門口閑聊天,半天也不見人來。9月份開始,二手房成交量開始下降。這究竟是上升期的結束還是短暫的回調?

胡景暉:今年6、7月份我的手機咨詢很蕭條,但從8月份開始,我的手機上又出現了房產廣告。我看了很多數據,至少從一手房來看,北京一手房在今年5月份就出現了月度環比下降,6、7月份有所恢復,8月又再度出現了月度環比下降,金九銀十已經不存在了。

二手房的交易量今年達到18萬套左右,如果明年沒有優惠政策,交易量會下滑到12萬套左右。減少三分之一。

但房地產如果價格出現松動,首先一定是開發商的資金鏈出現問題,然后一手房開始降價,二手房的小業主都看著一手房。

雖然我看到很多城市交易量月度環比從今年下半年出現了下降,但之所以房價到目前還是比較堅挺,很重要的原因是流動性比較過剩。由于銀根偏松、開發商陸續IPO成功、上半年整體銷售不錯回款比較快,開發商資金鏈上還扛得住,降價的可能性不大。

但上證指數從6000點跌下來,到現在剛剛勉強站住3000點,房價已經超過歷史最高點,相當于股市回到了7000點,這說明確實有泡沫存在。而且上證從8月份3400點上方又重新跌回2600點,樓價就這樣一直沖高上去?

我認為還是有二次回調的可能性,時間會比去年晚一點,要到明年1、2月份房價才會有所松動,二手房價格一般半個月之內也會隨之進行調整。調整的空間預計不會像2009年年初“坐電梯”這么大,下調10%-15%還是有可能。

從二手房交易來看,現在有一個不確定的因素,即不知道明年的優惠政策還有沒有。如果取消,再加上明年上半年一手房的供應量不足,價格說不定還會再漲20%-30%,現在買最起碼省點稅。