上海浦東區(qū)域規(guī)劃變局“兩個(gè)中心”建設(shè)提速

郭麗娜

5月6日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉稱國務(wù)院已批復(fù)上海市《關(guān)于撤消南匯區(qū)建制將原南匯區(qū)行政區(qū)域劃入浦東新區(qū)的請示》，同意撤消上海市南匯區(qū)，將其行政區(qū)域并入上海市浦東新區(qū)。國務(wù)院要求，此次行政區(qū)劃調(diào)整涉及的各類機(jī)構(gòu)要按照“精簡、統(tǒng)一、效能”的原則設(shè)置，涉及的行政區(qū)域界線要按規(guī)定及時(shí)戡定，要嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于厲行節(jié)約的規(guī)定和國家土地管理法規(guī)政策，加大區(qū)域資源整合力度，優(yōu)化總體布局，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)分析師黃凡對記者認(rèn)為，是把南匯區(qū)整體并入浦東新區(qū)，而不會在南匯區(qū)南端單獨(dú)設(shè)立一個(gè)臨港新城特區(qū)，這樣有利于上海“兩個(gè)中心”的建設(shè)。上海市將浦東新區(qū)這一重要經(jīng)濟(jì)增長極的行政版圖大規(guī)模擴(kuò)張，最重要是顯示了未來區(qū)域定位全面提升的宏偉目標(biāo)，浦東新區(qū)作為上海國際金融中心和迪士尼等重要規(guī)劃的承載者，版圖的擴(kuò)充將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升創(chuàng)造巨大空間。對未來上海市、乃至長三角經(jīng)濟(jì)圈，尤其是對浦東新區(qū)的發(fā)展將產(chǎn)生重要積極而深遠(yuǎn)的影響。

“兩個(gè)中心”建設(shè)提速

記者了解到，經(jīng)過19年開發(fā)開放的浦東，正面臨嚴(yán)峻的土地和制度瓶頸。在兩區(qū)合并后，兩大問題正迎刃而解。行政區(qū)劃調(diào)整后的浦東新區(qū)，面積為1210.41 平方公里，戶籍人口268.60 萬。數(shù)據(jù)顯示，原浦東新區(qū)面積為532.75 平方公里，戶籍人口194.29 萬。2008 年地區(qū)生產(chǎn)總值3150.99 億元。原南匯區(qū)面積677.66 平方公里，戶籍人口74.31 萬。2008 年地區(qū)生產(chǎn)總值548.03 億元。

黃凡認(rèn)為，對于浦東新區(qū)的發(fā)展，上海市政府在政策上給予了明顯的傾斜支持，這極大地推動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，而行政區(qū)域的擴(kuò)大很可能意味著享受政策優(yōu)惠范圍的擴(kuò)大。而當(dāng)前隨著上海金融中心定位的明確，預(yù)計(jì)還將推出新的政策優(yōu)惠，因此區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升將具有更大的確定性。

“當(dāng)然，由于之前區(qū)域定位的區(qū)別，土地用途有明顯差異，浦東新區(qū)成交土地已倉儲、住宅、商業(yè)、金融為主，而南匯區(qū)則以工業(yè)、交通用地為主，但仍然可以看出兩個(gè)區(qū)域之前地價(jià)存在的巨大差異，同時(shí)也意味著南匯土地價(jià)值巨大的提升空間”。彭蘊(yùn)亮對《中國聯(lián)合商報(bào)》記者說。

從全局視野來看，南匯并入浦東是上海“兩個(gè)中心”建設(shè)的序幕，在金融中心和航運(yùn)中心政策獲批后，行政區(qū)劃的整合使得上海“兩個(gè)中心”優(yōu)勢更為明顯。合并前，金融中心的核心區(qū)域陸家嘴和航運(yùn)中心的核心區(qū)域洋山港，分別屬于浦東新區(qū)和南匯區(qū)，兩區(qū)合并意在理順管理體制、優(yōu)化兩大中心政策的效果。

從發(fā)展瓶頸上看，上海建設(shè)“兩個(gè)中心”面對的主要問題是土地瓶頸和行政效率兩大主要問題。而通過南匯并入浦東，將一舉解決金融中心建設(shè)和國際航運(yùn)中心建設(shè)所面臨的土地瓶頸和行政管轄協(xié)調(diào)問題。而且通過合并，上海可以有效地將金融中心和航運(yùn)中心結(jié)合一起建設(shè)并制定配套措施，從而在行政上避免政策協(xié)調(diào)不一致的問題。我們需要關(guān)注兩區(qū)合并與兩個(gè)中心的協(xié)同效應(yīng)。

上海證券房地產(chǎn)研究員彭蘊(yùn)亮對記者認(rèn)為，“大浦東”的意義在于突破行政區(qū)劃，使得土地、政策、資金、競爭等諸多掣肘將迎刃而解，“浦東”有望成為上海未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，“大浦東”概念和上海本地股將迎來中期機(jī)會。

四大開發(fā)集團(tuán)率先受益

記者了解到，南匯并入浦東的核心價(jià)值在于將浦東多年來形成的國內(nèi)領(lǐng)先的區(qū)域管理經(jīng)驗(yàn)向南匯傳導(dǎo)。這些經(jīng)驗(yàn)包括招商引資、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域開發(fā)布局等。南匯與浦東兩者的互補(bǔ)性由此出現(xiàn)，即南匯巨大的土地資源可以為新區(qū)帶來更多建設(shè)機(jī)遇，浦東制度優(yōu)勢的釋放也將大大提升南匯區(qū)域價(jià)值。在此過程當(dāng)中，以四大國資公司為代表的上市公司將率先受益。

作為浦東標(biāo)志性的四大開發(fā)區(qū)，金橋、外高橋、張江和陸家嘴，分別由四大國有集團(tuán)開發(fā)公司進(jìn)行運(yùn)營，各集團(tuán)分別下設(shè)一個(gè)股份有限公司，即目前在A股上市的浦東金橋（600639）、陸家嘴（600663）、張江高科（600895）和外高橋（600648）。當(dāng)初四大國資開發(fā)公司成立時(shí)，承接的發(fā)展任務(wù)就是集中助力浦東區(qū)域開發(fā)，因此到今天為止，四大開發(fā)集團(tuán)在浦東以外的上海，以及上海以外的全國地區(qū)都少有開發(fā)項(xiàng)目，所以兩區(qū)合并意味著浦東地域規(guī)模的擴(kuò)大，也是四大公司新契機(jī)的誕生。

彭蘊(yùn)亮認(rèn)為，受益于南匯近700平方公里的新增面積，四大開發(fā)集團(tuán)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。從趨勢上看，由于兩區(qū)合并，四大開發(fā)集團(tuán)將在臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)一步增加土地儲備。四大公司對南匯土地開發(fā)、區(qū)域規(guī)劃、招商引資方面發(fā)揮重大作用，以四大公司為代表的房地產(chǎn)企業(yè)將率先受益。

“從主題投資的角度看，南匯并入浦東是上海兩個(gè)中心建設(shè)的先行重要步驟之一，是雙中心建設(shè)的序曲，與上海地方國資改革、迪士尼、世博會等共同構(gòu)成上海主題性投資機(jī)會。而且這些事件會一起反映在上海本地股層面，提升上海本地股的投資價(jià)值”。房地產(chǎn)人士對《中國聯(lián)合商報(bào)》記者說。

上海某房地產(chǎn)人士對記者說，新并入的南匯區(qū)面積巨大，但距離傳統(tǒng)的市中心區(qū)距離較遠(yuǎn)，且大部分地區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施相對落后。如此大規(guī)模區(qū)域的全面提升勢必分步進(jìn)行，因此地價(jià)房價(jià)不可能馬上向浦東看齊，而是隨著配套設(shè)施和區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模的實(shí)質(zhì)提升而提升。因此對房地產(chǎn)開發(fā)而言，南匯概念有實(shí)質(zhì)性，但也有長期性。