地產業回暖還是反轉？

邢少文

由于房地產市場上下關聯幾十個產業，它的繁榮對于地方GDP增長和領導人政績是立竿見影的。一些地方政府部門公開承認，要發展好城市經濟，就要搞好房地產。相信這是絕大多數地方政府的共識。

不是我不明白，實在是世界變化快。這句話或許是諸多地產商人在過去的4個多月中的一個感言。短短的幾個月之中，他們經歷了從愁云慘霧到笑逐顏開的逆轉。

國家統計局5月12日公布的最新數據顯示，1－4月，全國商品房銷售面積為17625萬平方米，同比增長17.5％，其中，商品住宅銷售面積增長18.6％；銷售額增長38.6％。同時，4月份的數據顯示70個城市房屋銷售價格環比上漲了0.4％。

在國家統計局的數據公布之前，地產業已紛紛在流傳“小陽春”、“回暖”的話題，在諸多行業仍然在經濟危機的陰霾中匍行的時候，房地產行業是否真的已然春江水暖鴨先知，獨秀于危機之中?

風往哪里吹

形勢比人強，地產業“回暖”的速度，來得讓地產商都有些始料不及。

“去年的下半年，我在公司內部講，中國的房產危機最快要到今年年底才能見到曙光，讓全公司的員工做好充分的思想準備，迎接挑戰。但從今年2月份開始，特別是3月份，我們感覺到整個房地產市場，有點井噴的感覺。一個季度我們整個公司賣了60億元，也是破了我們公司成立以來的紀錄，從來沒有這么好，到了4月份下旬，我們又賣了將近15億。”在4月下旬中山大學舉辦的一個名為《兩會后房地產行業未來發展趨勢》的論壇上，富力地產股份公司董事長張力一掃往日愁云，明顯興奮。

這僅僅是房地產大佬的一個縮影。2008年，由于地產行業的整體低迷，各大地產商資金鏈緊張的傳聞甚囂塵上，其中，2007年曾大肆進行土地儲備和擴張的富力地產由于上市遇阻，曾被外界認為是資金鏈吃緊的代表性企業之一。

而在2007年，地產商們也曾經“意外”過，由于投資客的瘋狂進入，房價節節攀高，中國指數研究院發布的經過通脹調整后的全國主要城市商品房價格指數顯示，大部分城市的平均漲幅接近30％，個別城市漲幅超過50％。

“漲得連我們都覺得離譜。”其時，時代地產戰略發展部經理徐友明對本刊記者說。

到了2008年，形勢急轉直下，隨著國家宏觀政策的緊縮，地產行業陷入了“量價齊跌”的低迷局面。“當時我們拿到投資者2億美元的錢，他們比我們還擔心，所以老是問我們很多很多問題，我們也沒有辦法回答他們未來市場會怎么樣。去年11－12月份我們的銷售額不到10億，我們正常項目的工程款，整個公司的正常運營，如果按計劃來算都不夠支付，面臨很大的壓力。”時代地產總裁岑劍雄形容那段時間夜不能寐，整日心驚肉跳地關注日常現金流是否正常。

然而，當時無法回答的未來很快就發生了變化，“今年前4個月，最高的時候我們3天賣了5000萬。”徐友明對記者坦言，從業這么多年，面對這情形都吃驚。

2007年的高峰時期，廣州商品住宅每月的銷售量達到90萬平方米，2008年下滑到40萬平方米左右，如今，每月的銷售量開始回升至60萬平方米左右。“去年全年的銷售量是801萬平方米，今年前4個月銷售量大概占了去年全年的1／3。”合富輝煌集團市場研究部首席分析師黎文江說。

隨著成交量的放大，價格也在緩慢地回升，重新出現“量價齊升”的現象。

政策反轉的效應

回暖的原因何在?這是房地產這幕游戲參與者們都在追尋的天問。

“我要講一句話，美國的次貸危機拯救了中國的房地產市場。為什么這么講?中國的房地產市場從2007年10月份開始緊縮信貸以來到2008年9月15日以后，政策反轉，9月15日的標志是雷曼兄弟的倒閉，這是我對目前房地產回暖的一個判斷。”北京大學經濟研究所房地產金融研究中心主任馮科對記者說，中國房地產大佬真該好好感謝這場危機。

導致2008年房地產行業“反轉”的主要原因，在于2007年投機過盛而導致的泡沫化，宏觀調控開始收緊，2007年10月實施的二套房貸首付比例和貸款利率提高等政策打擊了投機風，而至2008年9月，以雷曼兄弟破產為標志性事件的全球金融危機的到來，整體經濟形勢陷入低迷，更使得地產行業被看淡。

然而，正如馮科所言，作為與金融和地方預算外財政收入高度結合的行業，隨著經濟危機下凱恩斯主義的抬頭，政府救市大旗的高舉，宏觀調控政策開始“反轉”，強硬地平息了之前關于政府是否該救房市的爭議。擴張性財政政策的實施，期待地產業這一“國民支柱產業”拉動經濟增長的急迫，終使得地產行業因此從中獲利。

去年11月11日，中國銀行對外公布落實國務院擴大內需政策的10大措施。其中，房地產業被提到了重要位置，中行明確宣布將“積極支持資質良好的房地產開發商以及通過政府融資平臺統借統還的經濟適用房和廉租住房建設開發項目”。這被外界解讀為中行放松開發貸的信號。

隨著4萬億投資計劃的實施，銀行信貸呈現爆炸性增長，在這其中，房地產也分得了豐厚的一杯羹。5月6日央行公布的一季度貨幣政策執行報告顯示，一季度房地產貸款余額新增3364億元，其中，房地產開發貸款新增2218億元，購房貸款新增1149億元。

一方面是增加開發貸款緩解開發商的資金難題，一方面是放松購房貸款，并推出一系列的促進購房措施，包括下浮貸款利率，首付比例優惠、下調契稅征收等等。

從2008年9月開始，央行連續5次降息，貸款基準利率累計下調2.16個百分點，目前的貸款基準利率為5.31％，與2002年2月的歷史最低水平持平。此外，對于首次購房需求和改善性住房需求，商業銀行還可給予7折優惠。一季度，個人按揭貸款總額達到984億元，同比增長13.2％，是2008年二季度以來首次實現正增長。

“以廣東省3月份出臺的《關于促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》(亦稱‘十五條)為例，公積金貸款將最高額提到80萬元，這樣一來，用公積金貸款，就可以不用再從銀行貸了，利息也低，對購房者還是有很大吸引力的。”黎文江分析道。

然而，消費貸款的放松也給了開發商可乘之機，由于開發貸款一般是3－5年，利率是7％，而購房貸款一般是20－30年，利率是5％左右，導致許多開發商采取了“假按揭”的方式騙貸，“這種假按揭估計能占一季度成交量的兩成左右。”徐認為監管部門和銀行實際上都管不住信貸流向，錢流動到哪里去很難控制。信貸合同監管的“距離”有限，效果也很有限，企業或個人變著法子投人樓市，根本沒法管。

“20多年來，從房地產業態來講，這是我們遇

到的在政府這樣一個層面上最好的環境，出臺一系列的政策來扶持地產行業的發展，這正是‘危中的‘機。”對于這半年來政策的“反轉”，珠江地產公司董事長鄭暑平感嘆萬分。

不過，在撲克牌的游戲之中，最后一張底牌，依舊捏在政府的手中。

好日子能持續多久?

雖然前4個月，包括5月上旬的成交量的放大使得“回暖”的論調占了絕大多數，但開發商似乎對過去一年多來的窘迫還心有余悸，市場普遍對后市保持謹慎的樂觀。

據國家統計局的統計，今年第一季度，全國房地產開發企業房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2％，降幅比前兩月擴大1.4個百分點。此前專業機構的調研也表明，今年前兩月全國房地產投資僅增長1％，比去年同期下降35％。

“這也基本上反映一季度的成交量放大，基本上是屬于去庫存化。”中旗地產董事長陳仁科對記者說。戴德梁行最近發布的研究報告則顯示，一季度北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、武漢、長沙、成都及廈門等十大樣本城市庫存消化量已超過2006－2008年新增庫存總量的25％。二線樣本城市庫存消化量也達到20％。

“目前開發商拿地的意愿都不是很強烈，主要是私底下的轉讓。”徐友明則說。他認為下半年不可能再有這么寬松的信貸，而經過一年多的低迷，更堅定了開發商“現金為王”的理念，不敢冒進。雖然基于未來通脹預期會拿一些地進行一些新開發，但對下半年的需求量不好判斷，也比較謹慎。

“從宏觀經濟環境看，目前出口和消費兩個指數都還是處于下降，房地產不可能獨立于整體的經濟形勢而一枝獨秀，目前僅僅是去年一部分剛性需求的釋放，投資者進場的很少。在經濟危機時期，消費者對目前房價遠超過可支配收入水平的現實不可能發生根本性的轉變。預計下半年成交量有可能會回落，處于緩慢徘徊的狀態。”陳仁科認為。

中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則認為，目前房市的回暖是中央救市以“保增長”下的一種短暫性回暖，“這種資金刺激的方式并不是可持續之計，現在之所以出臺放寬資本金比例的政策，正是因為貨幣供應和財政投入的短缺。而通過高房價來保增長是不可能的，這走下去就是一個死局。”

以廣州為例，今年至今，廣州掛牌的商業住宅用地出讓量是零，這與過去天差地別，去年上半年廣州市土地出讓金收入約為60億元，而2007年全年這項收入則高達207億元。

在此格局下，一個令人擔憂的情況是，在一系列救市措施刺激中，地產行業的結構性過剩問題以及高房價所帶來的民生問題，很可能被掩蓋或拖延。“現在對經濟適用房和廉租房的推出已經不下死命令、不做硬性規定了，政府也很珍視這個回暖，并不希望因此再次導致地產業的大波動。”徐友明分析，房地產不穩，經濟就不可能好。