美國次級債危機對我國房地產市場的啟示

黃　珍

摘要：隨著利率的上調，經濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。文章對美國次級債危機對我國房地產市場的啟示進行了探討。

關鍵詞：美國次貸危機；房地產市場；社會經濟

中圖分類號：F832文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）15-0004-02

過去的幾年，美國經濟繁榮，房屋市場升溫，利率相對比較低，造成大量的貸款購房。而房屋的貸款轉化為了債券，推向了市場。隨著利率的上調，經濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。因為房地產業在國民經濟和社會發展中地位日益提高，如何促進和保持房地產業與社會經濟協調發展，是政府和社會各界普遍關注的重要研究課題。

所謂次級債即次級房貸，是指美國銀行機構針對信用記錄較差的客戶發放的住房貸款。從根源上看，導致次級債危機的“兇手”是美國房地產市場由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯儲為了拯救美國經濟，將利率一下子降到1%，美國經濟迅速復蘇，但過剩的流動性導致美元對歐元與黃金的大幅貶值，導致房價和股市的不斷上漲。從2002年起，美國房價每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達到頂點。然而，隨著美國的不斷加息，美國利率達5.25%后，房價出現下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發次級房貸難以償還和債券信用危機。

次級債危機引發全球股災，日本、香港地區、澳大利亞、歐洲、中國大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場注資以救市。次級債危機的導火線是房地產市場的過熱與崩塌，中國同樣存在這種隱憂。其實，中國的住房按揭貸款風險可能比美國次級債券風險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分（即“次級信用”），但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有。盡管國內普遍認為美國次級債危機對中國經濟的影響是有限的，并且中國的商業銀行房貸目前也不存在所謂次級債問題，但是，鑒于房地產業在國民經濟中的重要地位，從次貸危機爆發的前因后果中，國內房市理應得到深刻的教訓。

一、美國地產泡沫分析

在美國有一個令人擔心的現象是，基于對房地產價格上升的預期，大量投資者在踴躍在購買房產，用于出租或等待價格上升后在賣，由此導致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數據充分表明，相對于市場需求來講，美國出租房屋供給已經出現明顯過剩，這種局面若持續下去，必然會導致房租下降，從而降低房地產投資者的收益。美國全國房地產商協會（NAR）的調查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購買而非自住。從歷史上來看，這個比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤，如果租金疲軟，而房價上漲的話，一些投資者就會將房子賣掉。這就為房地產泡沫破滅埋下了危險的導線。房地產市場泡沫的另一個跡象是房租大大低于正常水平。據波士頓托托`威頓研究公司的調查，華盛頓地區的房屋月租費和買房月供之間的差距不斷加大，創下了1989年以來的最高紀錄。2001年華盛頓地區房屋月租費是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區房地產投資明顯過熱。

二、我國房地產概況

近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業已經成為拉動經濟增長的支柱產業。從住房制度改革以來短短幾年時間，縱觀國內，從沿海開放城市到中西部欠發達地區，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來，中國房地產業從無到有，發展很快，在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。尤其近年來，國內房地產業發展迅猛，對拉動內需、促進國民經濟發展功不可沒。但房地產業發展很不規范，存在很多問題，引發了國內外對中國房地產是否存在嚴重泡沫的爭論不斷升級。房地產泡沫是房地產資產的價格脫離了實際基礎價值連續上漲的現象。房地產泡沫的主要特征是：第一，房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；第二，房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；第四，房地產泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產的主要內在運行機制。房地產泡沫是在內在傳導機制和外在沖擊機制的共同

作用下，開始產生、膨脹和崩潰的。

三、我國的房地產泡沫

1．我國的房地產以25%以上的高發展速度持續增長5年后，按照其固有周期必然調整，但由于以下因素這個調整周期延長了：北京奧運會造成的建設高潮，加入WTO和開放國內市場刺激外商投資，人民幣升值預期刺激國際投機資本進入，在以上海為中心的長江三角洲產生資本聚集效應，國內投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。

2．把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出于投資或者投機。更大數量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣。可一旦房地產泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會一發不可收拾。

3．房地產貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產開發資金來自銀行信貸。商業銀行參與了房地產開發全過程，承受了房地產市場運行中各個環節的風險。房地產貸款額這幾年來成倍增長。不少消費者只認首付比例低，對于自己未來收入的預期或者過于樂觀，或者沒有認真考慮還款，于是購置住房的面積不斷擴大。如果系統性風險出現，消費者只能延期還貸，全部風險將轉移到銀行。我國的現狀是儲蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對消費者進行車房信貸，但實際上如果系統性風險出現，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價拍賣。銀行最怕呆賬，我國商業銀行大約有25%的呆賬，經過這次房地產泡沫洗劫，可能到40%。

4．空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標準是10%，截至2004年4月末，我國空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%。

5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現了對居民個人財產野蠻非法的剝奪，這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產生的超額利潤就是房地產泡沫的根源。之所以說房地產泡沫必定破滅，因為最長也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候，因為房地產商已囤積的低價土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。

四、對策

雖然中國房地產業的快速發展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴大就業起到了十分重要的積極作用，但是，中國房地產業的長期過度增長不僅帶來了房價過快的持續增長，房地產業的暴利成為資本競逐財富的對象、這些暴利對消費者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對產業升級、城市化、工業化、收入差距擴大以及宏觀經濟運行、資源環境與經濟協調發展等有很大的負作用。如中國不斷增大的過剩流動性主要集中在房地產業中，這就加劇了社會財富向房地產業的既得利益集團集中，加劇了社會收入分配的差距，也是促使中國經濟趨向過熱的重要原因。此外，它助長了銀企勾結牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財富分配導向抑制了社會投資于高技術產業，不利于鼓勵研發和技術創新；影響了社會資源的總配置效益和社會福利的改進。這些都是長期經濟績效的巨大損失。雖然單從獲利指標來看中國房地產業是一個具有較高經濟績效的產業，但是單一的高獲利而且為極少數人所占有并不是衡量一個產業市場績效高低的唯一標準，因此，從綜合指標來判斷就可以看出，中國房地產業的市場績效不高，需要得到進一步改善和提高

在美國市場經濟的大環境下，房地產市場也是一個相對完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據市場供求的規律來流動，政府并不直接干預房地產市場的運作。然而次貸危機的爆發與美國房地產市場陷入困境讓人深思中國的房地產現狀。

從美國次貸危機可以直接啟示中國人的，就是由金融系統支撐的房地產泡沫，是具有極大風險的，無論我國是否存在泡沫我們都要未雨綢繆積極采取對策，防患于未然。

要從根本上解決投資結構與土地的問題，引導投資與消費行為，建立和健全配套的金融服務體系，同時要增強信息的流通，盡量避免非理性行為，另外要建立風險預警系統，及早發現并防范治理房地產泡沫的產生，從而使房地產業行業健康發展。特別是完善金融體制，控制資金源頭，金融機構是房產市場發展的重要推動力量，是房產資金的主要來源，而我國的金融機構是在房產市場不健全的情況下介入的，因此，完善健全金融體制，加強政府對金融的監管，幫助金融機構減少金融風險，拓寬企業和個人的融資渠道，實行金融創新是控制資金源頭有效防范地產泡沫的重要手段。這方面可以借鑒美國次貸危機的經驗，同時要剔除其弊端。

金融機構是房產市場發展的重要推動力量，是房產資金的主要來源，而我國的金融機構是在房產市場不健全的情況下介入的，因此，完善健全金融體制，加強政府對金融的監管，幫助金融機構減少金融風險，拓寬企業和個人的融資渠道，實行金融創新是控制資金源頭有效防范地產泡沫。

作者簡介：黃珍，女，河南商丘人，商丘市公路管理局通行費征收處辦公室主任，中級經濟師。