在建工程抵押評估技術路線探討

覃　芳

摘要：文章針對目前抵押評估業務的狀況，結合國家標準《房地產估價規范》及《房地產抵押估價指導意見》對在建工程抵押評估技術路線進行探討。

關鍵詞：在建工程；抵押評估技術路線；房地產抵押估價

中圖分類號：F832.4文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）15-0151-02

在工程建設過程中，由于資金的不到位，往往出現以在建工程作抵押獲取銀行貸款情況的發生，在此情況下，銀行一般都要求對在建工程進行抵押價值評估，作為發放貸款額度的參考依據。由此可見，在建工程抵押評估結果的重要性和意義。在進行評估前，估價技術路線的制定就非常關鍵，它對估價結果的準確性起到決定性的作用。那么什么是估價技術路線？怎么制定？這是我們接下來要討論的問題。本文所討論的在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

一、估價技術路線定義

估價技術路線定義是指估價人員在對估價對象房地產的價格形成過程的認識基礎上，思考形成的指導整個房地產估價過程的技術思路。正確地估價技術路線能避免很多無效勞動的發生，從而提高工作效率。

二、在建工程抵押評估技術路線的制定

估價技術路線包括四個方面的內容：（1）確定估價的基本事項；（2）確定價格內涵；（3）選擇適宜方法；（4）方法應用要點及特殊處理。

（一）確定估價的基本事項：估價目的、估價對象、估價時點

1．在建工程估價目的：為確定在建工程抵押貸款額度提供價值參考依據而評估在建工程抵押價值。

2．估價對象：對擬評估的在建工程范圍的確定。土地權屬狀況的確認，在建工程的土地權屬是國有土地使用權還是集體所有制土地使用權；以出讓方式取得的還是以劃撥方式取得的國有土地使用權。不同的權屬性質和情況，其抵押評估價值內涵和被評估在建工程即將發生的經濟行為是不完全相同的。項目權屬狀況，對在建房地產項目的抵押貸款評估，要查明在建工程是否屬聯建項目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權。若委估房地產項目是聯建項目則委托單位對委估對象擁有的權利部分是多少？評估人員必須對上述情況進行充分的調查，其中要特別搞清楚項目公司的組成，各方的權利狀況以及各方之間的經濟合同在法律上是否有效等。評估人員只能對委托單位對委估在建工程所實際擁有的權利部分進行抵押價值評估。否則，必須是項目全體所有者共同委托。工程進度，在估價實務中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設計地坪以下的基礎工程（包括地下室結構部分）；有的是剛剛完成了裙樓的結構部分；有的已主體封頂等。對于上述不同的情況，評估時必須準確地把握在建工程項目的實際完成進度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設備，就不能納入在建工程的評估范圍。銷售狀況，有些委估的在建房地產項目，已領有商品房預售許可證，并已預售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預售許可證所允許預售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權利已不屬于委托單位所有，委托人無權將其抵押。

3．估價時點：在建工程的估價時點一般取實地勘查在建工程的年月日。但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

（二）確定價格內涵

在建工程抵押評估的價格內涵是指抵押在建工程在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的額度，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。評估在建工程抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明，存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。

（三）估價方法

在建工程的估價方法一般是采用兩種主要的估價方法。假設開發法和成本法。在采用假設開發法評估時，還要借助市場比較法或收益法對項目的開發完成后的價值進行測算，同時還要對在建工程所在地的工程造價信息、開發利潤、相關稅費情況要了解，否則沒辦法準確地測算續建成本等其他費用。在采用成本法測算時，對當地的基準地價信息、土地市場、工程造價信息、建設利潤、相關稅費要了解，否則，就不能正確地評估出價格?？偟貋碚f，在建工程抵押評估往往無法直接采用單一的房地產估價方法，應結合在建工程的特點對各種方法進行靈活的綜合運用。

（四）方法應用要點及特殊處理

在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘；在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊；在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低；在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。

三、結語

在建工程抵押估價活動不僅應該遵守獨立、客觀、公正、合法的原則，還應遵守謹慎的原則，要充分估計在建工程在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款。方能有效發揮房地產估價在防范金融風險中的作用，進一步理順銀行等金融機構、借款人與房地產估價機構間的關系。

參考文獻

[1]彭希喬，周成學．房地產估價方法與實務[M]．北京：電子工業出版社，2007．

作者簡介：覃芳（1973- ），女，廣西建設職業技術學院工程師。