商品房購買行為中的社區意識研究

陳 校 張滿倉

一、社區意識的概念與理論

“社區”是社會學的基本概念之一,是指共同體和親密伙伴關系。社區這個概念最早是由德國社會學家滕尼斯在其著作《共同體與社會》(Gemeinschaft und Gesellschaft)提出來的,英文翻譯為Community and Society。中文“社區”一詞是上世紀30年代費孝通等人根據滕尼斯的意思首創的。

帕克較早的對社區進行了定義,他指出:“社區的基本特點可以概括如下:(1)它有一群按地域組織起來的人群;(2)這些人口程度不同地深深扎根在他們所生息的那塊土地上;(3)社區中的每一個人都生活在一種相互依賴的關系之中” 。在之后的眾多的定義里,只有一點是一致的,就是社區是由人組成的,有相當多的定義共同涉及到三個因素:地域、共同聯系和社會互動。黎熙元、何肇發(1998)綜合各種定義,認為寬泛的社區可以定義為:社區就是區域性的社會,換言之,社區就是人們憑感官能感覺到的具體化了的社會。構成社區的要素主要有地域、人口、區位、結構和社會心理等五個方面。

在美國經歷了20世紀60年代的一系列運動之后,薩拉森在社區意識研究的開山之作《社區心理意識:展望社區心理學》之中,中肯地分析起了個人主義的危害,提出應該建立“社區心理意識”為核心的社區心理學,以認識和克服異化、自私和失望等個人主義帶來的消極影響。據薩拉森(1986)認為,他寫書的主要目的是把三個相互聯系的觀點關聯起來,這些觀點是他社區心理健康研究的成果,分別是:(1)社區意識缺失頻繁;(3)這對人們生活的危害很大;(3)減輕危害,預防社區心理意識缺失的出現應該是社區心理學的綱領和目標。薩拉森的書給新興的社區心理學帶來兩方面的積極意義:(1)它提供了一個形象或主體;(2)反映了這一領域的一個主要價值——在健康的社區里,社區個人在集體生活中會享有一種超越個人的,情感上的交流和聯系。(Dalton等,2001)

1986年美國學術界也對薩拉森的研究有了回應,《社區心理雜志》(Journal of Community Psychology)出版了兩期關于社區意識的特刊,學者紛紛組隊開發模型以定量研究社區意識。麥克米倫(David W. McMillan)和查韋斯(David M. Chavis)則在眾多學者中,被認為是薩拉森理論最大的實踐者,產生的影響也最大。為了了解社區意識的運作方式,他們提出了四要素模型:(1)成員意識,即感受到自己已成為一個成員并具有歸屬的權利。成員包含五個特質:界域、安全感、歸屬和認同感、個人投資以及共同的符號系統。(2)相互影響,即對影響力的感受。影響是雙向的,包括個體成員對社區的影響和社區對成員的影響。(3)需要的整合與實現,即意識到成員的需要將通過群體成員所得到的資源而滿足,從而產生強化。而在這里這種強化是一種行為激勵的重要因素,任何群體要保持凝聚意識,必須對其成員提供獎賞。(4)共同的情感聯系,即社區成員具有共同的重要事件和交往經歷,因而產生共同的義務和信念。

二、研究個案

區別與傳統的社區意識的研究,筆者試圖在本文中研究商品房購買行為中的社區意識的問題。文中筆者將以上海的XM社區的建筑前期為例展開論述。上海城市化整體水平超過70%, 已經進入城市化后期階段。在社區建設與房產開發投上,2007年投資額1307.53億元,比上年增長2.5%;商品房施工面積10766.72萬平方米,下降1.6%;竣工面積3380.12萬平方米,增長3.2%;銷售面積3694.96萬平方米,增長22.1%。其中,商品住宅銷售面積3279.17萬平方米,增長25.4%。全年全市市場化新建商品住房成交面積2784.63萬平方米,比上年增長38.9%。全年商品房銷售額3089.35億元,比上年增長41.9%。其中,商品住宅銷售額2706.3億元,增長47%。全年存量房成交過戶面積1992.59萬平方米,比上年增長16.7%。

居民居住質量進一步提升。全年建成與住宅同步交付的公建配套設施面積329.47萬平方米。舊區改造穩步推進。全年拆除住宅建筑面積690萬平方米,比上年下降18.7%;動遷居民4.9萬戶,下降36.1%。年內完成舊住房綜合改造1000萬平方米。至年末,城鎮居民人均住房建筑面積32.2平方米;人均住房居住面積16.5平方米(見圖12)。居民住宅成套率達到94.7%。上海最早在社區中倡導社區服務,浦東新區建立了全國第一家以社區服務為己任的“浦東新區社區服務行業協會”。當前,中國所在進行的制造社區計劃,大多是以建設商品房小區為主要特點的,上海是建設最早也是最多的地區,故而具有代表性。

D街道位于閘北區中部偏北,轄區面積6.18平方公里,3.9萬人口,1.4萬戶居民,15個居委會。XM社區是D街道的十五個居委之一,它在上海原著名國有企業華通開關廠的廠址上建立了起來,下區正南為占地68公頃的綠地公園,緊鄰南北高架、地鐵一號線延伸段。小區占地面積218畝,總建筑面積達32萬平方米,是一個集環保、智能、生態型的住宅小區,是近年來在閘北區中部崛起中高檔住宅小區。小區分兩期由上海某知名房地產開發公司于2003年建成并交付使用,主要樓型為小高層和多層,均為一梯兩戶,共2448戶。社區居委會由2003年開始籌建,2006年正式成立第一屆XM社區居民委員會,2007年成立第一屆XM社區業主委員會。但本文筆者重點關注的是在房屋購買前,準備購買XM小區房屋的社區意識問題。

三、購買行為過程中的社區意識

作為現代都市新社區的XM社區,它其實在形成社區以前就受到了人們的關注,一些后來住進該社區的居民,大多也是在社區規劃建造之始就對社區產生了濃厚的興趣,通過媒體信息的收集或自己實地勘察,來考慮是否購買這一小區的新房子,或是在預購買后,更是時刻關心施工進展和小區周邊配套情況。顯然,筆者有意識的區分了這樣兩個階段:一是規劃階段,二是預售階段。筆者將這兩個階段統稱為前社區階段,由于這個階段準居民們已經開始就自己的房屋和小區建設等相關問題產生了互動,社區意識已經逐步開始萌芽,在后面的訪談中,可以看見大多準居民們都已經將“志同道合”的房友們作為了自己的鄰居。

老梅,男,76歲,離休,2003年入住XM一期,他向筆者回憶了選房的經過:

“我解放前參加的工作,是遠洋公司的輪機長,離休以后,還是有人請,一直工作到2000年,原來住在普陀楊柳青。我想工作了大半輩子,應該要換套房子了。所以,我就騎著自行車,四處看房子。一到這里一看,前面一大塊綠地,覺得很好,上海城里最大的氧吧啊。當時看房的人很多啊,一起去看的,有些次數多了,就認識了,其中有些后來和我一樣都買下來,現在有時候在小區里還能碰到。”

“最早的那段時間(2003年以前),那時候我對XM這兩個字特別敏感,那段時間開發商廣告又做的多,我天天都豎起耳朵。在還沒有開盤的時候,我就四處打聽了解樓盤的有關情況,配套設施啊、房型啊、小區環境啊、開發商信譽啊等等,并和附近其他一些樓盤比較,比價錢、比環境等等,那段時間家里每天談的都是房子,還蠻有意識的。老伴今天說這人怎么說,明天說電視怎么說。家里孩子也不斷的給我收集資料,給我們做參考。我小兒子在國外,還托他朋友向開發商打聽情況,以獲得最權威的說法,例如賣場建不建啊等等。總之,動盡腦筋了解這個小區的情況。”

可見,在小區規劃階段,包括大多當前住戶在內的準居民,用假想的方式構筑起自己的社區意識,檢驗自己對這個社區的態度,持肯定的,那么就會進入下一個階段,即預售(預定)階段。在這個過程中,社區意識其實質是一種對社區的認識,是基于社區了解基層上的個人對社區的態度,或直接的可認為是商品購買行為的價值判斷。如果這種態度是否定的,那么就發展不出社區意識,如果這種態度是肯定的,那么社區意識就一定在不同程度上被發展起來,因為下一步他們要為這一套房子付出一筆數目巨大的資金。 當然,這中間有因為自己信息掌握不準確,而形成的錯誤判斷,但最終的結果則促成了大多數目前居民社區意識的萌芽;當前居民也有可能因為當時的信息的不對稱,或輕率的判斷導致錯誤的決定,那么他們的社區意識在發展上則出現與大多數人不同的情況。但對大多數人而言,這是一個基于信息收集,即對社區認識的基礎上的社區意識的建構。

老梅進一步的向筆者介紹他買房的經歷:

“在我們決定了買房子以后,我們覺得對這個小區的感情就變了。原來還有些對不好的地方的抱怨,比方說,閘北原來都是大家不愿意住的,垃圾成山,大家印象總是很不好,更不要說解放前的情況。但決定簽預售合同以后,這個就不一樣了,我們總老說自己這里有三個公園、上海最大的氧吧。然后,經常周末沒有事情的時候,就溜達過去,看著前面馬路從土路變成漂亮的水泥路,在外圍看看大樓一天天起來,后來小區成規模以后,我就進到小區里面看花園,當時覺得真是漂亮啊。”

在居民決定了購買房屋以后,像老梅一樣一些居民就特別的關注自己社區的建設,其體現出來的就是這個社區意識的進一步萌芽,之所以在這里還是使用萌芽這個詞語,因為畢竟作為一個實體的具體的社區還在形成過程中,社區意識只是以他們關心關懷社區的建設為載體而得到發展。在采訪中,我們也看到像老梅這樣花費大量時間來關心社區建設的畢竟需要時間和精力的付出,大多數人遵從自己的決定,在這個期間處于等待狀態的。

但是,在規劃和預售階段結束后,從前社區階段進入準社區階段時候,準社區階段在這里是筆者用來描述在社區基本形成與完全形成的階段,其具體內容是社區房屋的交付使用與居民的入住,其實質是社區由開發商向居民轉移的一個過程。由于這個過程并非僅是短時間的簡短儀式,而是居民與開發商的彼此互動,形式上是居民對居住空間和居住環境的高度關注,本質上是居民作為一名消費者的利益評價。

筆者在搜房網XM社區的業主論壇中找到了這樣兩則留言:

2003-1-10 20:02:34 過客發言:關于交房的收費問題

就要交房了,但維修基金收的不合規定,按上海市的規定每平方米高層是1198*3%=35.94,多層1198*2%=23.96,但房產商的通知要38.85和25.90,錢雖不多,但不按章收費,實在可惡!大家應該團結起來要求開發商更正!

2003-1-19 18:36:26BLUEBIRD發言:關于收房經歷再談

因為當初買房時,要求早一點交房,所以定在年前交房。 在二樓辦手續時,還要我們在預售合同的房屋交接書上簽字,我們認為房子還未驗收,拒絕簽字,交房的先生居然態度很差的說:你們不要道聽途說。真不知道這是什么意思? 二樓交房的先生只給了我們《上海市新建住宅使用說明書》和《上海市新建住宅質量保證書》,并要求簽收,這兩本書中只有興盛房地產公司的圖章。 當我們索要由相關部門發的《建設工程質量核驗證明書》和《新建住宅交付使用許可證》時,二樓交房的先生說在一樓物業管理那里,可是這兩份文件應該由房產商提供,為什么會在物管那里?物管那里人很多,要排隊,而且交房的先生說水電未通,昨天我到房子里看過,均未通,而且馬桶里面也全是垃圾,很臭。我想今天肯定和昨天一樣。所以我們決定年后再收房,下面還要有哪些步驟,我們也不是很清楚? 另外,今天在物管的墻上看到一些收費標準,很是昂貴,如:換一個燈泡5元(不包括材料費),諸如此類....。物業收了很貴的物業管理費,一期10萬平方米的建筑面積,每月要收取幾十萬的管理費,都干什么了?會不會以后還要交衛生費之類的?

筆者引述這兩則留言的目的,一者要展現這個準社區階段社區的狀況,二者更為重要的想引出關于社區意識形成的兩個重要的因素:居民的共同利益和居民的互動,其實質就是價值共識和社會互動。盡管居民間就房屋質量的認同程度會有不同意見和看法,但總體上他們都追求良好的房屋質量,所有人對居住環境、配套設施、開發商的服務的要求基本上說是一致的。而利益受到損害時候,或被認為受到損害時,居民就會呼吁:“大家應該團結起來要求開發商更正”。共同利益與居民互動使得社區和社區意識變得具體而不抽象,可以看得出,在筆者這里價值共識和社會互動被看成是中國社區意識形成的重要基礎。在筆者看來,交付房屋這個時間可以成為個體社區意識形成的標志,一方面它是一個買賣行為的最終實現過程,另一方面它也使得居民與自己的房屋、居住地周圍實現了硬連接。或者,我們確切地講,交付房屋形成了居民的房屋意識,而房屋意識是無法脫離其所在小區而存在的。居民的居住地意識,即社區意識就這樣形成了。這個階段的社區意識,筆者認為還是停留在社區認知和基于利益需求的社區關懷和初級的社區參與。