鄭州小高層住宅供應及需求分析

茅　玲　茅　艷

摘 要:近年來，我國的大中城市建設中相繼出現(xiàn)了大批小高層住宅，而且十分流行,并得到居民及開發(fā)商的青睞與認可。小高層住宅商品房是多層住宅向高層住宅過渡的一種實用、經濟戶型，是開發(fā)商和購房者在投資銷售、居家置業(yè)上比較實惠的住宅類型。文章對小高層住宅的形成原因、特點以及供應及需求進行論述、分析，并提出鄭州小高層住宅的發(fā)展趨勢。

關鍵詞:小高層住宅 供應 需求 發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）06-272-02

人類發(fā)展的每一個歷史階段都在研究住宅，不僅是建筑學家，就連政治學家、經濟學家等都不同程度地參與其中。住宅既解決了人類的居住問題，還是其產生年代的社會、經濟和科技等許多方面的體現(xiàn)。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，當年杜甫在草堂寫下的這千古名句，從一個側面印證了人們對于居住理想的追求。

一、小高層住宅的形成

我國是發(fā)展中國家，是世界上人口最多的國家，據(jù)第五次人口普查，我國人口總數(shù)已達到十二億九千五百萬人，而土地資源卻十分貧乏，平均每人占有的土地面積還不到世界人均土地面積的三分之一。改革開放以前，城市人口相對較少，土地資源相對充裕，所以土地價格不是很高。開發(fā)商在選擇住宅類型時，往往更多地考慮住宅的建筑工程費用。為了降低住宅的成本，城市的住宅建設一直以5～6層的多層住宅為主。我國的居民那時正在從貧困型向溫飽型轉變，居民的消費支出主要集中在吃穿上，對住宅的需求相對要小的多，況且當時住宅主要實行配給制，所以城市住宅建設發(fā)展緩慢。改革開放以后，1998年我國全面取消住房實物分配，實行了住房貨幣化分配。居民消費結構也產生了很大的調整，城市化進程也日益加快，2001年我國又成功加入世界貿易組織。居民消費結構的調整，城市化進程的加快和“入市”的成功，成為城市住宅建設發(fā)展的三大動力。近幾年，我國城市住宅建設一直保持著強勁的增長勢頭。

但是，我們應該看到，每一件事情都有其兩面性。這三種情況雖然促進了城市住宅的發(fā)展，但也存在著許多弊端。隨著市場經濟的發(fā)展和城市化進程的持續(xù)推進，隨著城市人口數(shù)量的增加，人均占有土地的下降和國家對城市國有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的相對稀缺性和不可再生性，我國城市的建設用地價格呈現(xiàn)出快速上漲的勢頭。土地價格的快速上揚，使土地成本相應不斷增加，城市人口的不斷增長，使城市的居住問題日漸嚴峻。與此同時，人多地少是我國的基本國情。因此，改善居住條件必須與節(jié)約土地資源同時考慮。

為了解決人口與日俱增和不可再生的土地資源日益短缺的矛盾，我國的城市住宅逐漸向多樣化發(fā)展，從最早的筒子樓到現(xiàn)在形式多樣的小高層和樓中樓；從毛坯房、粗裝修到精裝修；從簡易樓到現(xiàn)在的水景、節(jié)能、低密度住宅；從健康住宅、宜居社區(qū)到現(xiàn)在的和諧人居；我國房地產產品的發(fā)展走過了一條從單純滿足居住要求到逐漸追求住宅品質的道路，樓市的變化促進房地產一次次自我革新。正是這樣的革新，讓我們所居住的載體越來越精致，也“放縱”了我們越來越挑剔的口味。進入21世紀以后，隨著房地產市場競爭的不斷加劇以及廣大購房者消費觀念的日趨成熟，如今人們對住宅的需求已從滿足一般居住面積的“生存空間”，轉向要求居住總體環(huán)境和居住品質的“質量型生活空間”和“享受空間”。

因此，如何開發(fā)出滿足廣大消費者需求的新型住宅產品，已經成為各家房地產開發(fā)企業(yè)必須解決的首要問題。近年來,在我國城市住宅的設計與開發(fā)建設中,小高層住宅異軍突起,十分流行,在銷售市場上很受廣大購房者的青睞，其現(xiàn)象值得認真探索。

二、小高層住宅的概念和特點

所謂小高層住宅是指層數(shù)為7層～11層的住宅,其平面布局類似于多層住宅,有載人電梯但無消防電梯。小高層住宅是一種約定俗成的說法,在《國際住宅設計規(guī)范》中并無此定義。小高層住宅實際上是中高層住宅（7層～9層）和10層～11層的高層住宅相加在一起的概念。根據(jù)規(guī)范,電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具,但可以不設消防電梯。因此,小高層住宅雖然是高層住宅,但層數(shù)較低,具有多層住宅的某些特點,雖設有電梯,但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。

小高層作為—種住宅建筑形態(tài)，不論在開發(fā)或者平面設計中均有其獨特的優(yōu)點：首先，小高層開發(fā)能夠節(jié)約用地。在現(xiàn)在寸土寸金的土地增值大環(huán)境下，節(jié)約開發(fā)用地也成為開發(fā)商家們—種新的開發(fā)理念。在樓盤開發(fā)中，小高層住宅既可以達到一定的建筑容積率，同時又較多層住宅極大地減少了建筑占地面積，從而以更多的土地用于綠化環(huán)境，創(chuàng)造舒適的居住外部空間。其次，小高層符合人體尺度。建筑過于高大，給人以一種缺乏人情味的感覺，而小高層住宅從底層入口到頂部的造型設計可以做得相對多層和高層更有機統(tǒng)一，既可以使得細部設計清晰可見、又可在總體環(huán)境上創(chuàng)造出更宜人的居住空間。再次，小高層為行動不便的人們創(chuàng)造了—個方便、舒適的生活空間。最后，小高層住宅有利于開發(fā)，不但可有效節(jié)約交通面積，提高實用面積比例，同時結構也較高層住宅簡單，建設周期短，便于資金周轉。

三、鄭州小高層住宅供應與需求分析

鄭州是河南省省會，地處中華腹地，九州之中，十省通衢。全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1013.3平方公里，中心城區(qū)建成區(qū)面積243.3平方公里。全市總人口708.2萬人，城鎮(zhèn)人口411.1萬人，鄭州是全國重要的交通通信樞紐和物資集散中心，新亞歐大陸橋上的重要城市，在全國經濟發(fā)展格局中具有承東啟西、貫通南北的重要作用。悠久的歷史、優(yōu)越的區(qū)位和豐富的資源，使鄭州成為中國重要的交通樞紐、著名商埠、中國歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市和隴海蘭新經濟帶上的重要中心城市。

鄭州住宅建設在改革開放后，經過了30年的時間，已解決了長期困擾鄭州人的住房問題，居民居住水平、居住環(huán)境有了巨大的改善，據(jù)統(tǒng)計，2007年鄭州市人均住房面積已達到28.5平方米，這個數(shù)字是1978年的10倍。然而，當我們?yōu)樽≌a業(yè)所取得的輝煌成績感到欣喜的時候，我們也注意到:城市快速的發(fā)展，自然資源遭遇了掠奪式的開發(fā)，造成城市生態(tài)環(huán)境惡化、耕地減少、植被破壞、水源稀缺、空氣質量降低等一系列問題。城市建設發(fā)展離不開資源，住宅進步同樣需要土地的依托。面對多層住宅、高層住宅出現(xiàn)的諸多問題以及限制鄭州住宅建設發(fā)展的約束條件，不得不尋求一種比較理想的模式，它既能夠提高居民的居住質量，同時在一定程度上也提高了用地的集約度，節(jié)約了土地，為將來的持續(xù)發(fā)展留有余地。在此背景下，小高層住宅在鄭州應運而生并逐漸流行起來,并且近幾年一直保持著強勁的發(fā)展勢頭.

進入2005年以后，小高層樓盤驟然增多。2005年，鄭州的小高層住宅共成交90.52萬平方米，同比增加30.15%，市場份額為16.98 %，延續(xù)了2002年以來的高速增長態(tài)勢；成交均價為2972元／平方米，同比上漲6.50%，增幅比去年同期增加5.83個百分點，徹底扭轉了2001年以來高層價格停滯不前甚至下滑的態(tài)勢。2006年，僅上半年，小高層住宅成交面積55.17萬平方米，均價3185元/平方米，并且出現(xiàn)了供不應求的局面。2007年鄭州市房地產業(yè)累計完成投資近230億元，小高層住宅供應和銷售量分別增長了40%和61%。2008年，美國次貸危機升級為全球金融風暴，全球經濟顯著下滑，我國經濟也受到了一定程度的影響。與國內經濟走勢同步，我國房地產市場亦到了拐點，出現(xiàn)了供過于求的嚴峻形勢，讓價格增長失去動力，沒有了強有力的消費支撐，鄭州樓市就失去了快速發(fā)展的原動力。盡管從鄭州房地產指數(shù)上看，商品住宅成交均價較往年有所增長，但增幅的明顯放緩，已足以說明市場疲態(tài)的顯現(xiàn)。但2009年春，鄭州樓市成交量明顯放大，銷售量持續(xù)上升，最近有調查數(shù)據(jù)顯示，鄭州近七成人看好今年的樓市，在購房選擇上，小高層是首選，占43.6%。

根據(jù)以上對鄭州近幾年小高層住宅的供應需求分析，有理由相信: 隨著國民經濟的發(fā)展，在住宅產業(yè)化推動下,小高層在鄭州一定有廣闊的發(fā)展前景，鄭州人的居住水平將會進一步改善，生活環(huán)境會更加美好。

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（作者簡介：茅玲，河南理工大學教師，西安科技大學管理學院碩士研究生 陜西西安 710054；茅艷，河南理工大學 河南焦作 454000）

（責編：芝榮）