穩定樓市不可回避的四個問題

高雪松

穩定樓市、拯救樓市是眼下各界廣泛關注的焦點話題。從中央到地方，各級政府相關部門動用了大量的政策措施，希望能夠刺激樓市。

要擺脫目前困境。使中國樓市真正走上健康發展的軌道，我們必須要回答好四個深層次問題：一是目前的房價是否應該回調?二是誰來承擔房價回調的后果?三是樓市消費應該由誰來主導?四是我們應促進什么樣的住房消費模式?

筆者認為，在表面上聲勢浩大的刺激政策掩蓋下，有關樓市穩定發展難以回避的幾個深層次問題卻一直沒有被真正觸及。而近日國務院緊急叫停一些地區的購房退稅政策，為我們提供了一個思考樓市健康發展的契機。

問題一：目前的房價是否應該回調?

這是一個最基本的事實判斷。毫無疑問，如果房價過高，就必定要回調。

今天采取的很多樓市刺激政策。客觀上使得一些房地產開發商在扛、在拖、在等，希望以時間換空間。試想一下，能夠花500-100萬買房的人，會真正在意5000-10000塊錢的稅費減免或補貼優惠嗎?更何況，如果房價下跌10％～20％。或者30％-40％。這樣的稅費減免或補貼優惠都無關痛癢。同樣的道理，憑空多花30萬買一個大城市的戶口有吸引力嗎?顯然沒有。

依目前的情況，如果房價不回調，要化解高房價困境就只能通過大幅擴張流動性。有兩個途徑有助于形成這種消化機制：一是等廉價美元再次推高國內流動性；二是國內出現通貨膨脹，并且要求工資和收入的漲幅超過房價的上升速度。第一個途徑實際就是在把經濟建設的成果拱手讓人，并且在當前的國際經濟形勢下。短期內難有盼頭。第二個途徑首先需要政府行為發生轉變。在實施政府主導下的大規橫固定資產投資為主的經濟刺激計劃的同時，大幅提高國民收入水平。但是要找到各方都能夠接受的收入倍增政策顯然很不現實。

問題二：誰來承擔房價回調的后果?

在當前的市場格局下，討論是什么因素推高房價已經沒有太大的意義。房地產商過去敢于高價競拍土地，根本上是出于對未來房價走勢的過度樂觀。市場的基本邏輯需要每個經濟主體為自己的行為選擇承擔后果。房地產企業需要為以往的過度樂觀付出代價。

當前的困難在于，不少房地產企業已經因為以往的過度樂觀而被深度套牢。眾所周知的是，因為房地產企業同時也讓銀行難以解套，救樓市似乎就等于救銀行；地方政府與房地產企業有著千絲萬縷的關系，救樓市也等于在謀求自救。但是，一個無法回避的問題是，必須由誰來承擔房價回調的后果。筆者看來，在目前階段，我們還是可以對樓市進行深度壓力測試的，我們應當看看房價回調的后果有多嚴重，房地產企業可以承受多大的代價，銀行可以承受多大的代價，地方財政可以承受多大的代價。

如果撇開極少數地方官員的個人和益關系，房價回調對于促進地方經濟復蘇和產業振興都將非常有利。這種回調越早結束，就越能使經濟步入良性發展軌道。最糟糕的是想扛又扛不住，由此引發的后果將是我們都不愿意看到的。這其中，政府折價買入商品房作為廉租房或經濟適用房，并非不可以考慮，也不應是危機無法收拾時的無奈之舉。困難的是如何杜絕利益輸送的問題。

問題三：樓市應該由誰來主導?

如果在幾年前深入討論這個問題。當前樓市的困難可能會小一些，而現在討論這個問題，在更大程度上是寄望于將來樓市的麻煩會少一點。

如果認同樓市應該由消費者主導，直接的政策就應該降低樓市進入門檻、提高住房保有成本。政策上就是需要調整有關房地產市場的稅費結構，有差別地征收物業稅，尤其該對豪宅課以重稅。

從天涯社區曝光的一些貪官的豪宅來看，原深圳南山區委書記虞德海就擁有住宅8套，建筑面積940多平方米；原河南滎陽市財政局長薛五辰則擁有9套住房，建筑面積達1300平方米。這當然是少數貪官的瘋狂斂財行為。但是一些官員擁有多套住房則是不爭的事實。

調整房地產稅費結構，征收物業稅，提高住房保有成本，能夠在一定程度上抑制不少投資者或一些官員握有多套住房(甚至是多套福利房)的問題。推動樓市穩定發展，促進社會正義。

但是，物業稅多年來議而不決的問題癥結可能也正在于此，它會觸動太多的既得利益者。

問題四：應促進哪種住房消費模式?

城市房地產市場的目標定位，包括廉租房、經濟適用房和普通商品房的目標定位，究竟是要解決哪部分人的住房需求?這個問題在最近幾年里一直都沒有真正理清。結合當前中國的現實情況，在鼓勵哪種住房消費模式方面，筆者認為以下兩點最為重要：

首先，廉租房和經濟適用房應該明確定位于低收入群體，解決最基本的住房保障問題。因此，當務之急是取消行政部門和事業單位的經濟適用房。至少應該把行政部門和事業單位的經濟適用房與城市低收入群體的經濟適用房并軌，限制大戶型的經濟適用房。

最近媒體熱議事業單位養老改革，其實行政部門和事業單位的住房改革就遠遠沒有到位。在不少城市。一些公務員單福利房或經濟適用房一項就能獲取幾十萬甚至上百萬的利益，是造成分配不公的社會意識的重要因素。

其次，商品房的市場應該具有一個紡錘形或金字塔形的產品結構。市場上的主流產品應該是以中小戶型為主的、價格適中的、能夠滿足絕大多數中低等收入階層需求的住房。主流產品向高端偏移是近年來住宅總價不斷攀升的一個重要因素。對商品房市場的結構性調整，關鍵在于確立明確的政策定位，并且應該通過物業稅等一系列強有力的政策措施加以引導和調控。

當然，現行的利益格局對調整政策定位有一定的阻力，但如果不未雨綢繆，非要等到危機發生時才被動扭轉，我們將需要更大范圍的政治權衡和利益博弈才能消解。