關于房地產開發企業工程造價控制體系的研究

何麗萍

摘要：文章通過對目前對工程造價控制理論進行系統分析，同時結合作者在房地產開發企業長期從事工程造價控制的實際經驗，提出了房地產開發企業工程造價控制體系。

關鍵詞：房地產開發企業；工程造價控制體系；工程項目

中圖分類號：D923文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）03-0090-02

近幾年，我國的房地產業呈現高速發展的態勢，房地產開發企業正逐步向跨區域、規模化經營的方向邁進。房地產開發企業為了進一步提高其市場競爭能力、降低企業開發項目的風險，就必須對項目開發的各個環節加強管理，提高企業對風險的控制水平，其中項目的工程造價控制就是一個極其重要的環節。通過對目前對工程造價控制理論進行系統分析，同時結合作者在房地產開發企業長期從事工程造價控制的實際經驗，提出了房地產開發企業工程造價控制體系。

一、房地產開發企業工程造價控制體系的提出

（一）房地產開發企業工程造價控制體系的結構

此工程造價控制體系主要包括兩個方面：工程造價的全過程控制及工程造價的動態控制。建立工程造價控制的預警機制及對在項目實施過程中形成的動態全成本進行定時監控。工程造價全過程控制如圖1，工程造價的動態控制過程如圖2。從圖2可知，在初步（或方案深化）設計階段形成了工程項目的目標價；動態全成本是在項目實施過程中的預期成本結果，它能夠反映目標成本的修正情況。

（二）房地產開發企業工程造價的全過程控制

工程造價的全過程控制包括投資可行性研究階段、設計階段、工程招標階段、施工階段、竣工結算這五個階段的工程造價控制。

1．投資可行性研究階段工程造價的控制。投資可行性研究階段工程造價控制的重點是土地成本。土地成本測算的重點是：除了“政府及土地出讓方”的成本以外，達到“熟地”條件的其他成本，如道路、給排水、供電等對項目基礎設施成本的影響；文教、衛生等配套對項目公共設施的成本影響；地形、地貌以及工程地質與水文地質對工程成本的影響評估。

2．設計階段工程造價的控制。在設計的各個階段，房地產開發企業的各有關部門須進行相應的市場調研，以使設計工作與實際情況緊密聯系。在進行市場調研時必須找準市場標準：首先，參照項目的特點（平面布局、結構形式、裝修標準等）與擬建項目相似；其次，參照項目的造價能反映當地市場行情（在同等檔次的項目中屬中等或偏低水平）。同時，市場標準不是一成不變的，而是需要隨著項目策劃和設計的深化而不斷修正和逐步細化。

3．工程招標階段工程造價的控制

本階段工程造價控制目的是為選擇合適的承包單位，為順利實現項目實施性總成本計劃奠定基礎。房地產企業的工程招標主要包括咨詢服務委托(設計、監理、造價咨詢、設計審圖等)類、工程施工承包類、設備材料采購類招標這兩種類型的招標。

首先，房地產開發企業從資質、管理水平、技術力量、合作經歷等方面對潛在投標單位進行考察與評估，建立合格承包商的資料庫。在進行招標時，從企業的資料庫中選取合適的承包商，邀請其參加投標。一般情況下，至少需五家單位參加投標。

評標小組按一定的評標方法對投標單位進行評判，選取中標單位。評標方法視具體情況可采用以下辦法：商務主導評標法；技術主導評標法；綜合評估法。商務主導評標法主要適用于技術成熟、性能簡單、標準統一的招標項目（如設備、材料及物品采購類的招標）。技術主導評標法主要適用于技術復雜或性質特殊，不能確定詳細規格或具體要求、方案具有獨創性的招標項目（如設計、咨詢服務委托類的招標）。不宜采用商務主導評標法或技術主導評標法的招標項目（如工程施工承包類及咨詢服務委托類中的監理、造價咨詢、勘察、審圖等招標），則采取綜合評估法進行評審，即評標小組對投標單位的技術標及商務標進行綜合評審。

4．施工階段工程造價的控制。在施工階段，工程造價控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制。

（1）設計變更費用的控制。設計變更分為設計院設計質量引起的變更和發包方提出的變更兩類。因設計質量引起變更時，設計院應在施工前提出設計變更，項目公司的設計部確認其技術可行性和合理性；其成本部核算出此次變更產生的費用增、減值。因發包方原因提出變更時，項目公司的設計部應作出設計變更方案并確認設計院相應給出的施工圖紙，經其成本部核價。如果確實因為特定原因無法實施的，其工程部應立即反饋給設計部及成本部。

（2）現場簽證費用的控制。現場簽證分“正常類”、“特急類”簽證：“正常類”簽證的辦理應遵循先估價后施工的原則。凡是現場簽證事項一經提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價（或估價）后實施；正常簽證的辦理需在十天內完成。“特急類”簽證的辦理是必須立即執行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。特急類現場簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開工后十天內辦妥全部手續。

5．竣工結算階段工程造價的控制。在項目施工階段，項目公司的有關工程師及現場監理應按合同約定的時間及程序及時審查、簽發、收集、整理施工各階段的設計變更、現場簽證、驗收記錄等工程資料、文件，這對于保證工程竣工結算審核的質量至關重要。項目公司在核查結算審核資料時，首先核查承包方提供的結算，核查結算資料是否經項目監理工程師的審核、總監理工程師審批，然后核查文件的編號是否有缺項，每個文件的內容是否屬實，有無涂改、添加內容等。依照這樣的程序確保結算審核資料的完整性、齊全性、真實性。

（三）房地產開發企業工程造價的動態控制

1．各階段工程造價控制目標的確定。各階段工程造價控制目標的基本關系是：根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率；根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率；根據項目初步設計（或方案深化設計）概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。

2．工程造價控制的預警機制。工程造價控制的預警機制是指在項目實施的各項業務活動中，各級成本責任人、責任部門或各項目總經理，對由于不可預見的事項或管理不善而導致發生的成本超支事件或預計將發生的成本超支事件履行報告程序的職責。

（1）成本超支額度在各業務部門的考核標準范圍內，可以進行調整處理的，先由業務部門經理組織對本部門的項目實施性成本總計劃進行調整，并報項目公司成本部審核，經項目公司總經理審批后執行。

（2）當成本已超出部門考核標準時，由業務部門經理申請使用項目成本機動數。經項目公司成本部審核并經項目公司總經理與總公司溝通后，按溝通意見審批。項目公司總經理審批的額度用于增加部門考核標準。

（3）當項目成本機動數額度不足時，由項目公司的成本部提出企業風險基金使用申請，項目公司總經理審核，報總公司審批以增加項目成本機動數。

（4）當項目工程造價突破項目初步（或方案深化）設計概算所確定的成本目標時，由項目公司向總公司提出追加項目總造價申請。總公司批準的總造價增加額度，用于增加項目企業風險基金。

3．項目實施過程中工程造價控制的定時監控。在項目實施過程中，實行以總公司的管理監控為中心、各項目公司以操作監控為中心的房地產開發成本監控體系。動態全成本監控原理如圖3。

動態全成本＝“實際成本”+“預測成本”。其中，“實際成本”是指項目截至每月二十五日時間點所實際發生的成本；“預測成本”是指在項目實施過程中，根據項目的實際制造狀態和所處的內外環境,對未發生成本的一個估算。“實際成本+預測成本”構成了項目在某個時間節點的全成本。

二、結語

房地產開發企業的工程造價控制是一個系統工程，必須樹立全面控制工程造價的意識，用系統的觀點，把企業的全體員工、各部門嚴密組織起來，圍繞工程造價形成的整個過程，建立起工程造價控制體系。只有具備完善的工程造價控制體系、明確的工程造價控制流程和切實可行的工程造價控制措施，企業才能實現各項目的工程造價控制目標。

參考文獻

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