一個ＰＥ眼里的“復蘇”

郭　莉

關于中國經濟是否見底的樂觀判斷在4月份逐漸多了起來。各類財經分析人士也開始頻繁地說到個詞復蘇。

“現在復蘇已經成為經濟發展的一個背景。”王軍說。他是北京振華投資副總經理，他們的團隊和其他PE一樣，也感受到了去年最差的時光和現在熱點頻頻閃現之間的鮮明對比。

去年最流行的詞是“萎縮，下滑、倒閉、破產”，這是大部分PE在進行企業調研時聽到最多的一句話。而現在很多企業經營又重現活力。清科集團最近也收到各VC和PE反饋的信息，部分行業和企業正在以讓人樂觀的速度走向陽光。

“目前反饋回來的結果相當正面。”從去年開始，以房地產、汽車、物流、新能源等行業的企業開始迎來一批又一批紛至沓來的調研隊伍。

王軍告訴記者，對經濟反應最為敏銳的資本市場又開始熱烈追逐這些可能率先迎來復蘇的行業。他表示，從常識出發，一次大的經濟危機通常周期至少需要2-3年時間，真正的復蘇應該是持續的，而不是曇花一現似的閃爍。比如對于二手房市場過于樂觀的上漲，他就感嘆：“紅火的二手房市場只不過是表面的繁榮。”面對越來越多萌動的復蘇，PE們都試圖從研究中找到更多的數據支撐，以王軍為代表的這些聲音都認為“二季度很關鍵”。

來看一看幾個重點領域的統計數據北京市統計局統計的數據表明，2009年1-5月，全市規模以上工業實現增加值877.2億元，按可比價格計算，比上年同期下降2.3％，降幅比1-4月縮小0.7個百分點。其中，5月份實現增加值186.3億元，下降0.2％，降幅比上月縮小2個百分點。1-5月，全市完成房地產開發投資額579.8億元，比上年同期下降5.9％，降幅比1-4月縮小20.6個百分點，房地產開發投資回升幅度較大。1-5月，全市商品房銷售面積為747.1萬平方米，比上年同期增長1.1倍，全市住宅銷售面積642.5萬平方米，同比增長1.4倍，隨著住宅市場銷售的活躍，銷售價格逐步回升，5月份全市新建住宅價格環比在上月上漲0.4％的基礎上再漲0.5％，商品住宅銷售量出現下降趨勢，當月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。

王軍對當前經濟形勢的判斷是：下半年經濟走勢雖不明朗，但部分行業已有復蘇跡象。

物流業：消費性物流異軍突起

“有備而來，所謀必大”。

物流產業振興規劃出臺前夕，網上則不起眼的消息引起了記者的注意：中國卓越亞馬遜要和全球亞馬遜在后臺倉儲和物流系統上進行對接。

誰都知道，卓越網在四年前被亞馬遜以7500萬美元的高價收購后一直使用的都是自己的物流系統。亞馬遜一直沒有將自己全球的物流管理系統灌輸到國內。

物流系統對接遲至4年之后，有識之土認為卓越亞馬遜這是“布局天下而謀后發”——正如卓越亞馬遜董事長王漢華所說：“很多人看到的電子商務公司，通常只是電子部分，實際這一部分只占全部工作的30％，而剩余70％包含著物流、配送等環節，這些物流短板才是電子商務公司工作的中心，而這部分也是卓越亞馬遜工作的重中之重。”

就在不久前，卓越亞馬遜剛剛完成了對全國范圍內物流體系的大幅提速，包括北京在內的全國70多個城市配送速度平均提前了1-2天，同時貨到付款服務范圍也拓展到全國577個城市。

對于卓越亞馬遜的舉動，王軍認為“很正常。在經濟低迷的情況下，與消費有關的物流將最早復蘇。”

王軍的公司今年準備投資3家物流公司，“物流振興帶動相關行業發展，內需啟動也為物流業在危機中找到了一個突圍的方向。”他提到，不僅北京，包括整個國內物流業硬件設施是很好的，但缺乏全國性的物流企業提供運輸便利，這樣的企業容易在危機中崛起。

據記者得到的數據顯示，1-5月，北京累計實現社會消費品零售額2073.3億元，同比增長13.2％，扣除價格因素后，實際增長14.3％。可是傳統商場的銷售并未增長，傳統商業模式大約有三分之被網購所取代，商業模式發生了結構性變化。“這需要大量物流做下游。”

中國的物流支出占GDP的比例比美國高倍，兩個國家的面積差不多，但中國需要做更多的工作來為內銷提供便利。物流振興規劃為內外資物流企業找到了更多的投資機會，也為其他行業提供重要的服務。

在王軍眼里，北京物流業的復蘇存在著兩個比較明顯的機會。其中一個就是消費性物流的發展。

經濟低迷中，投資人看到了消費性物流發展的前景：零售、配餐、送報、送奶……“北京有1700萬人口，消費物流發展大有可為，將來一定會形成并購。”王軍指出，如三元集團旗下五元物流中心這樣的物流模式將會成為主流。據記者了解，五元物流主要打造各種食品物流產業鏈，比如奶業配送、食品藥品冷藏冷凍等。

某物流專家也認為，北京物流業發展條塊分割嚴重，整合成本高，難以形成行業龍頭，但針對北京原料消費量不大，制成品量大(配送多)的特點，北京適宜發展消費性物流。周圍如山東、河北等省份都以北京為消費基地，各種運輸車往往滿載而來，空車返程，充分說明了北京消費物流的發達。

其實，消費性物流已在異軍突起。只要看一看絡繹出現的便民服務公司就能知道需求有多龐大。就連上島咖啡這樣的咖啡館也開始使用快遞在雨天展開送餐服務。

“北京應該找準自己的定位，發展消費性物流，這類物流容易形成聯合體。目前食品，建材，服裝配送專業化分工仍不細，組織成本高企，對專業性物流企業來說，有很多機會。”上述物流專家認為。

另一個復蘇機會則是隨著消費性物流的發展，北京將逐漸發揮物流總部的作用，物流業將向高端發展。

“物流業從復蘇到繁榮將是一個長效過程。”王軍認為，北京制造業外遷之后，會有越來越多的消費類公司把自己的物流中樞遷到北京。“北京信息豐富，在這里能夠分析出全國的商業機會；距離政策決策中心近，能夠深刻理解產業政策，這樣就能找到產業縫隙，產生商業利潤。”

“這些大機構物流中樞的進入，會進一步促進北京物流業的信息化管理，使物流業發展走向高端。”據記者了解，德芙巧克力將銷售中心設在北京后，就是靠信息化管理全國600多個網點，尤其是在金融危機中，很多制造業產能過剩，德芙根據形勢變化及時調整銷售策略，能夠實現以銷定產，信息化物流管理系統功不可沒。

這肯定不是一種巧合：越來越多的商業連鎖企業開始將自己的采購中心遷往北京，不久前中糧也將自己的八大加工產業總部全部遷移到北京組成戰略艦隊，王軍認為這種現象的發生一是因為按照國際經驗，物流領域是現代信息技術應用比較普遍和成熟的領域，物流企業需要轉變為信息密集型企業群體，才能更好發展；其次

是因為北京正好是個智力，信息和消費中心，因此越來越多的消費型企業會將配送和采購中心放在北京。“北京具有發展總部物流中心的優勢”。

面對企業自發形成的“遷移潮”，也有企業為尋找一個適合自己的物流基地安家而大費周折；“雖然北京物流業發展態勢不錯，但是北京還缺乏一定的軟實力。”某企業剛從寧波將采購中心遷到北京，在考察了北京的幾大物流基地后，還沒有找到個合適的家：“在這一點上，北京應該向寧波學習，寧波的物流中心都是企業自發、企業自建的，政府只提供相應的土地和相關政策。形成一定商流后再做物流中心會更好。”

說這句話時，該企業準備考慮在亦莊落戶，原因是北京的物流市場有序運轉，且這里已經匯聚了一定的商流，軟環境較好，可以站在很高平臺上參與國際競爭。

汽車制造業：復蘇皆因政策刺激

從去年年底到目前為止，王軍的公司一直很關注交通運輸及相關產業的發展。系列利好政策出臺和經驗告訴他，與交通運輸相關的制造業當之無愧于4萬億投資最大的受益者，對4萬億反饋最迅速，最先受益的也是它們!

“現在這部分資金正陸續到達相關企業手里，雖然目前拉動效果還不甚明了，假以時日，一旦資金充裕，這部分投資將會在短時間內帶動鋼鐵、水泥、裝飾，玻璃，儀器儀表等以國有資本為主的行業，所有這些產品都與交通運輸密不可分。從當前股市上漲的福田汽車南車股份、江鉆股份、山推股份等可見一斑。”

從目前來看，他認為汽車和電子制造業將會是北京受益最大的兩個產業，尤其是北汽福田的運輸車將會有較大的市場。

“在內銷市場啟動的背景下，出口轉內銷，伴隨著大量商品的流通，必然需要大量的運輸工具。國內商品流通主要是通過鐵路運輸和陸路運輸來完成的，由于鐵路運輸般都由國家控制，而大部分陸路運輸都由中小企業承辦此時以重卡、冷藏車為主的運輸車將會紅火，這種需求既符合國家政策，又能大大促進行業發展。”

記者得到的數據顯示福田歐曼5月銷量近7000輛，與4月持平，而今年一季度，歐曼累計銷售8486輛，占行業比為8.34％，銷量一直比較低迷。整個5月，除東風和歐曼外，多數重卡企業銷量不同程度下滑。王軍認為，歐曼4、5月份銷量增長的原因主要是因為它物流用車在銷量中占比逐漸增高，“前四月各地基建項目需求很大，工程建筑車輛暢銷，5月份，工程車細分市場有一定下滑，物流市場有啟動跡象，部分彌補了工程車的下降。”

不僅是重卡，產業振興規劃也給福田輕卡帶來了春天：過去的幾個月，福田輕卡繼續保持行業龍頭地位，福田公司今年1季度銷售汽車12.47萬輛，其中87.87％的銷量由輕卡實現，福田輕卡業務包含時代，奧鈴和歐馬可三個品牌，覆蓋低，中，高全系列產品。

據分析，當前國內新增長的消費人口大約為1-1.5億，這部分人主要包括農轉非人口、農村外出打工的，本地做商貿的農村人口，王軍認為這些人將會在未來幾年成為帶動中國農村消費的主力軍(家電和車輛)。“家電和車輛的換代率都比較低，城市飽和度比較大了，因此這部分新增量消費將成為帶動制造業發展的主力軍，當前中國是制造業產能過剩，而制造業90％都是中小企業組成。”

回頭看看整個福田汽車，今年5月，福田銷售汽車53506輛，同比增長24.8％，創造了歷年福田汽車5月銷售之最!今年1-5月，福田累計銷售汽車235426輛，同比增長8％!

王軍認為，從前5個月的銷量可以判斷，福田全年產銷同比將大幅增長，從而可以得出今年上半年(比較確定)甚至全年利潤實現大增長的結論。在大多企業瑟瑟過冬之時，福田不僅豐衣足食，還將在全世界陷入金融危機之時創造自己歷史上最輝煌的年份!

短期來看，福田公司是汽車下鄉的主要受益的商用車廠商，加上新能源客車對公司盈利的貢獻，長期來看，結構調整形成的新能源客車、輕卡、中重卡和發動機四元增長，估值中樞極有可能提高。

雖然他并不認可當前媒體連篇累牘鼓吹的“汽車行業復蘇”的結論，而是認為當前的需求都是政策刺激的小反彈，距離真正的復蘇還有很長的路。但他接著提到，如果這些熱點能夠持續下去，真正將底端需求刺激起來，汽車制造業復蘇之路才比較明確，比如當前物流運輸車消費引擎開始穩企，復蘇也正在沿著產業鏈從下游向上游次第傳導。

房地產業：“回暖”根基并不牢靠

王軍最近乎迷戀上了看房子。

在北京擁有項目的幾家上市公司的樓盤絡繹不絕的看房人群中，多了一位仔細觀察和不斷與購房者交流的PE。在他看來，房地產業同經濟的相關度比較高，很多做投資的人都比較關注，因此王軍所在的團隊今年來一直密切注視房地產市場的變動。

記者發現，近期看房的人氣與去年相比的確旺了很多，甚至連那些關門歇業的房地產中介都重新活躍起來了。很多人認為這是房地產市場回暖的信號之一，看房的結果讓王軍對房地產的回暖有了獨特的看法。

普通住宅：“剛性需求的人或許永遠買不起房”

北京房地產市場3、4月份的“小陽春”勁增在5月并沒有延續下去，一位開發商向記者指出，“小陽春”實際上僅限于那些好地段卻是以普通價格來賣的樓盤。而一位業內人士也向記者表示，即便是在前幾個月銷量最好的時候，暢銷樓盤要么就屬于產品稀缺，要么就得打價格戰，開發商的日子也并不像表面那樣輕松。進入6月以來，在現房供應量不降反而略增的前提下，市場成交量卻持續走低。

王軍認為，房地產市場的復蘇從眼下來說只能算“表面的繁榮”。從投資的角度分析，他認為北京的住宅并不是北京市一個城市的人在消費，而是全國，甚至全世界的人一起消費，這決定了北京的普通住宅同時具有剛性消費和投資性消費的雙重屬性，這從北京高居不下的高空置率可見一斑。

“空置率最高和投資性住房占比最高，這表明北京無法通過純市場手段解決中低收入人群的住房問題。”王軍對于這一點非常肯定。

王軍認為，前段時間由于價格下降帶來的銷量增加，很大程度上是初次置業的剛性需求大爆發。很多看房子的人多以年輕面孔為主，這部分人是剛性需求的急先鋒。但進入5、6月份后，由于房價的抬頭，以及這部分購買力的消耗，剛性需求購房動能減弱，投資性需求開始抬頭。

“現在恢復的應該是投資性需求。對于投資性用房，投資信心恢復很快，一般3-6個月即可恢復，這和老百姓居住性用房的信心恢復不一樣。”但他同時表示，投資性需求開始抬頭，意味著高端住宅市場可能會面臨一些比較好的發展機會。

而記者采訪的開發商則一致認為，房地產市場目前的復蘇之路能否持續下去，很大程度上在于能否激發改善性需求和發

展商業地產。

顯然，光是投資性需求的恢復，根基并不牢靠，并不能使房地產投資的信心得到根本的恢復。數據顯示：截至5月底，全市商品房施工面積為7630.5萬平方米，同比下降4.3％。1至5月，商品房新開工面積為549.6萬平方米，下降48.1％。其中，住宅新開工面積為339，6萬平方米，下降54.5％，降幅比1至4月擴大2.9個百分點。

各級政府對房地產投資的增長極為關注，這主要是2009年政府投資在上半年已落實過半，3季度以后政府投資的可用額度將逐步減少，基建投資對經濟的拉動作用也將逐步減弱。房地產投資對經濟增長拉動作用與基建投資相近，3、4季度房地產投資增長情況對固定投資能否保持持續增長將起到關鍵性的作用。

王軍認為，房地產投資能否在今年下半年和明年取代基建投資成為拉動經濟的增長點，目前尚不能盲目樂觀。

至于目前房地產商炒作的“土地成本過高”問題，王軍認為，土地價格并不是房價高攀的重要推手，從某種程度上看，土地價格基本是由開發商和地方政府協商而定。記者在采訪中遇到的某地產公司在重慶以低價拿到一塊地，這塊地與當地政府也是有協議的，而成本是由地產商來決定的!

據了解幾年前，黃光裕所在的鵬潤地產曾經在望京附近拿到一塊地，當時是900元，平米，三年后將該地賣給某房地產開發公司，價格為1800元／平米，地產公司以5000多元／平米的成本蓋完房子，最后以1.4萬／平米的價格進行出售!再如復新集團在北京開發的某樓盤，房屋成本是1.2萬／平米，銷售價為3萬，近期又有上漲趨勢，達到3.2萬元／平米。

記者得到的資料顯示，四環以內的很多土地是開發商很早就購買的，成本最低，而建造成本是可以測算的，一般來說，銷售價毛利遠超過50％!尤其是在當前情況下，地產商基本是以需求來定價，王軍認為這是因為土地是地產商以物質稀缺性拿到手的，稀缺性資源造成了土地價格上漲，再加上政府擠壓，進一步造成了稀缺性高價。

“只要資金鏈不斷，地產商永不言賣。”從上述例子可以看出，那些所謂仍然在“苦苦支撐”的地產商，實在是有很豐厚的利潤空間在支撐著他們。

而當前政府的寬松貨幣政策使他們緊緊繃著的資金鏈趨于緩和，房地產商又有了閑庭信步的感覺了。

“剛性需求的人或許永遠買不起房。”王軍表示。

商業地產：未形成氣候

第一太平戴維斯發布報告對2009年北京房地產市場的未來走勢進行了預測，據報告顯示，由于多個項目的推遲入市，北京甲級寫字樓市場空置率還將進一步提高至25％左右，租金仍面臨下滑風險，而且有可能回落到2007年的水平，比2008年第四季度低15％左右；今年和明年，北京將會有230萬平方米零售市場新增供給量進入市場，大量的供給將對未來的租金水平產生壓力，但同時也為零售商選址及消費者挑選購物場所提供了更多的選擇。

王軍認為，上述預測說明了商業地產在北京還賣不出好價，還未形成氣候。“這和銷售也有關系，按照國際慣例，一般商鋪價格是普通住房的2-3倍，北京目前的商業地產價值仍然偏低。”更重要的是，他認為相關的商業物流體系沒有建立，直接導致了北京的商鋪價值不高。

記者在采訪中了解到，一些商業物流體系建設比較好的地方，商業地產價格高，商鋪也供不應求。最典型的當屬大紅門附近的商業地產了：金融危機中大紅門一直人流商流如織，商鋪租金不降反漲，仍然是不折不扣的“旺鋪”，原因有二：一是該地區已經形成了完整的服裝產業鏈；二就是這里有完善的物流配送中心，因此自發匯聚了大量的服裝企業。經過調研，記者發現大紅門地區商鋪雖旺，但投入產出比相對較大，商業地產建設和運營存在投入大，效率低的現象，這樣直接影響了這類物業的投資價值。

而位于西城區黃金地段的萬通新世界，動物園批發市場和官園珠寶城在危機中創造了“以小博大”的經典：它們的共同特點是地方小，價格都不低，商鋪供不應求，信息平臺等軟環境建設很好，以很小的資源博得很大流通，均形成了全國性的商流。投入小，回報大，在投資者眼里就價值不菲。

“商鋪本身的價值主要在于后期的經營以及后期的人氣”，據此，王軍認為北京商業地產要形成氣候，與政府相關金融政策的扶持密不可分，他認為以上幾個項目的火爆都是和西城區政府制定金融政策“以商養商”密不可分的。

建筑地產：往高精尖方向發展

王軍注意到，在一些制造業外遷后，他們留下來的廠房和建筑近期很受青睞，“前來問詢者多是從事藝術工作團體和物流企業。”建筑地產(包括廠房，工地等)的逐漸盤活也是經濟不景氣下的一個特殊產物。“這樣的廠房改造成本很低，用很低的成本改造成個性化的工作室、辦公地點，正在受到很多文化創意企業的歡迎。”

“北京的高成本決定了只能發展高精尖的東西，產品附加值不高，只能是制造什么賠什么。”這些建筑用地經過改造后應該能有很大的用途。比如一些廠房和工廠可以根據不同情況變成物流倉庫或者藝術化的場地，發展物流業和文化產業。

另外，他表示，北京的設施農業占地也很多，且利潤不高，這些設施農業應該遷出北京，設施農業用地，廠房改作他用，“北京的土地有限，在高價土地資源基礎上做低價、薄利農產品商業不經濟。”