“何各莊模式”成功背后

趙　銳　劉玉明

前不久北京市委書記劉淇在考察朝陽區崔各莊鄉何各莊村后，對“何各莊模式”給予充分肯定。何各莊做為城鄉結合部，在政府規劃內創新性發展，在城鄉一體化建設過程中，探索出新的運營模式。“何各莊模式”成功之處在于，地方政府在尋常處整合資源，找準定位，引進社會資本，建立創新機制，從而煥發出新的市場商機，形成政府、村民、社會投資人多方共贏的局面。

利用區位優勢巧妙進行資源整合

何各莊村是朝陽區所屬的15個行政鄉之一——崔各莊鄉的一個自然村。何各莊村是典型的城鄉結合部村落。村民收入來源單一，傳統方式是“瓦片經濟”，靠出租房屋為收入來源。政府將該區域規劃為綠地后，何各莊就面臨著發展出路和收入來源拓展問題。何各莊現有的2700畝地上，村民房屋占地只有100多畝，如何在現有規劃基礎上，充分利用和整合現有和潛在資源，既保護環境又獲得良好增值作為一個命題被提出來。

何各莊村現有300多套房子，1000多戶人家，何各莊村的房屋結構、機理保存較好，屬于較典型的老北京風格。房屋結構和傳統居住方式使整個村子的建筑風格何各莊一號院古樸，安寧。這在城區近地顯得很突出。而其周圍更匯集著多種優質資源，尤其是具有良好的文化氛圍。何各莊毗鄰中央別墅區，處于798藝術家集聚區與中央別墅區的中間地帶，是聯接兩個高端消費區域的必經之地和“價值洼地”。何各莊特殊的區位優勢，從另外一個角度審視就成為它獨特的資源稟賦，吸引與整合資源就成為市場自然選擇的結果。

早在十多年前，就有人看好何各莊村這一“風水寶地”。何各莊村果園餐廳的老板吳運濤就是其中之一。吳運濤是典型的文化商人。十多年前，他從海外歸來后，在何各莊村的土地上，專心經營果園餐廳，把果園餐廳經營得有聲有色。果園餐廳整體占地40畝，餐廳面積占地只有其中一畝，其余種滿果樹。這家餐廳是北京市排名前十名以內的西餐廳，提供正宗法式西餐。西餐廳的西餐用料全部自園內新鮮采摘。餐廳設計極有特色，果樹掩映中的西餐廳古樸雅致，主要服務于周邊中央別墅區高端人群。

成功經營果園餐廳十多年后，吳運濤又在一街之隔的何各莊一號院，發現并發掘出商機，吳運濤是具有標志性意義的何各莊一號院的改造者和設計者。傳統的正房，東西廂房的現有房屋結構下，在保留房屋原有結構的同時，他主導進行了細致的內部設計裝修和合理的功能劃分。現在的何各莊一號院已被改造成一家雅致的社區中心易·陰陽社區中心，社區中心設有中醫按摩養生，圖書館，瑜伽，素描繪畫，烹飪等服務項目，主要服務于周圍別墅區的太太人群。整個一號院的風格古樸典雅，裝飾用具都是精心選配，吸引周邊人群參與。高端人群的存在決定著高端需求能找到市場。

除了吳運濤改造的一號院外，何各莊村現有的一號地藝術園區，也聚集了眾多的藝術機構和藝術家。自發聚集形成而發展起來的一號地藝術園區綻放著文化產業的活力。而隋唐風格的紫云軒茶事，力圖重現隋唐時期的建筑氣象，讓人切身感受盛唐建筑風格的同時，將茶藝、茶道等文化氛圍彌散在周邊園區。

何各莊一號院的改造成功，果園餐廳的成功運營，以及一號地藝術園區的集聚效應，使崔各莊鄉政府從中看到了何各莊發展的未來和要走的路。高端資源的存在，已有的資源稟賦，使崔各莊鄉政府決定了何各莊要走高端路線，致力于建立面向別墅區人群和文化商人的高端綜合居住業態，這是它的客戶基礎和資源稟賦所決定的，而何各莊的成功則在于它巧妙整合了周圍資源。

依托現有產業基礎創新管理運營方式

何各莊號院的改造成功像一粒種子，給何各莊的發展拓展出未來。一號院運營后，收到良好的市場反饋和投資回報。于是，緊鄰之，何各莊吸引來更多的社會投資人，“李唐千秋”是一家雅致的餐廳，是何各莊村改造的第二個院子，改造后也頗受高端客戶歡迎。這幾個院子的成功有共同之處，就是不約而同走了高端路線，針對高端人群，為他們量身打造生活解決方案，從而在實踐中探索出何各莊新的發展模式。

何各莊已有的產業基礎和成功的改造案例提供了生動范本，何各莊現有的300多套房子在改造后，將具有很大的升值空間。

在此背景下，在崔各莊鄉政府的牽線搭橋和何各莊村委會的配合下，統合多種資源的實體公司應運而生。崔各莊鄉政府鄉長助理付琳說，這種組織化經營模式充分發揮出各方優勢。這是“何各莊模式”成功的重要價值點之一。鄉政府在其中起到重要的協調作用，在基礎設施建設方面提供條件。而村委會將當地村民的房子集中起來運營管理，房屋經由實體公司統運營管理，既發揮資源優勢，又促進產業發展，保護環境，同時，村民獲得房屋增值收益，社會資本獲得投資回報。

在運營公司統一規劃下，何各莊村房屋集中后再改造，提升品質。而村民的房產經由實體公司運營后明顯增值。在“瓦片經濟”狀態下，村民年收入只有1.5萬元，現在提則高到每年收入6到8萬元。而且，按照與村委會簽訂的委托合同，村民的房屋每三年遞增10％收益。

通過這一組織運營模式，政府不僅有效解決了農民收入提高、環境保護和產業發展問題，還為當地稅收帶來穩定來源。社會資本則獲得投資回報。付琳介紹說，在八股的社會資本中，就有高盛和鼎輝的投資者以個人名義入股，社會資本的踴躍進入恰是看到這里的商機。

政府總體規劃主動引導發展方向

付琳介紹，未來運營公司將更多致力于對周邊商業生態資源的整合與宜居生態的打造。在崔各莊鄉的規劃中，中央別墅區周圍，毗鄰著綠色休閑產業帶，何各莊旁就是濕地公園。奧特萊斯shopmall、國際學校等高端生活配套設施也將慢慢進來。而何各莊周圍以一號地藝術園區，紫云軒和果園餐廳等具有文化創意產業元素特征的興盛業態已漸成產業鏈。“要讓短期游客來后能住下來，我們既提供購物業態，也提供綠色休閑采摘以及高端的有老北京風格的何各莊居住業態，力圖打造使游客在鄉里實現吃、住、游、玩一體化的產業鏈。”付琳說。

與此同時，在鄉一級產業鏈形成的同時，何各莊村也致力于營造出一個有文化氣息的更細致的高端綜合居住生態。原有房屋規劃中所有房子都用來居住，但后來發現僅是居住，沒有相應的生活配套，難言是真正的高端，必須要有餐廳、娛樂休閑等高端生活配套，建立起一個滿足高端需求的產業鏈生態才能使何各莊真正的高端居住業態落地生根。

何各莊現在致力于引進新的高端綜合居住業態，基礎設施改造跟進，高端特色餐飲，會所和相應文化設施在逐步進來。付琳說下一步，何各莊還要引進傳統文化和非物質文化遺產，比如京戲、大碗茶等，使傳統的文化元素充實到高端社區，和周圍濃烈的文化創意產業氛圍融為一體，使何各莊真正成為一個服務高端人群的居住社區。

而這一切都在進行時，何各莊房屋裝修改造正如火如荼進行中。從鄉到村的兩層產業鏈既滿足附近高端人群所需，又促進高端產業業態發展。以文化，居住，休閑為關鍵元素，打造高端綜合居住業態成為何各莊發展的方向。而何各莊模式恰為北京城鄉結合部如何發展提供了實證經驗。