顧海波:房價還有下降空間
房地產該如何投資?曾經緊咬著價格追漲,后又怕暴跌被套,房地產市場真實的情況究竟如何?顧海波是上海地產界的名人,中國房地產界獨立思想者,他的每一次發(fā)言總會帶給人們難忘的印象。
全球失業(yè)率上升、樓市股市下跌、通貨緊縮和貿易保護主義抬頭,中國經濟的外部環(huán)境不容樂觀。世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織,全球通貨緊縮來臨,大量前期境內外的投機資金紛紛撤離資本市場和房地產市場,占權重最大的廣大中低收入老百姓的財產性收入萎縮,老百姓“囊中羞澀”,樓市的有支付能力需求和消費意愿進一步下降。
中國至少在5年內土地和住房不會稀缺。尤其是最近降低樓市稅費和降低貸款利率等“利好”的刺激,大量獲利豐厚的二手房涌出。
廉租屋和經濟適用房在內的住房保障制度,將大大改變對整個樓市的價格預期,稀釋樓市過高的價格,對緩解住房的供需矛盾會起到一定的效果。
這幾年,中國大量、過度的動拆遷造成供需矛盾突出,隨著市政動遷和舊區(qū)改造的完成,被動性的“剛性”動遷住房需求會減少,也會減少人為住房的需求壓力。同時隨著房價的不斷飚升,廣大老百姓的有效(有支付能力)的需求日益枯竭,樓市風險已悄然而至。
中國的樓市總體呈現價跌量縮的態(tài)勢。房價從“高位放量”到“高住縮量”,從“無量空漲”到“量縮價跌”,中國、上海房價的階段性頂部似乎已經形成。
現在世界平均產業(yè)的利潤率在5%左右,而國內房地產業(yè)利潤率高達100%以上,貪婪是不可持續(xù)的增長觀!總體上講,由于中國房地產近20年來形成的泡沫,同時樓市博弈各方勢均力敵,國內房價仍將調整。
劉淼:民企財務“過冬”術
作為北京生億行公司首席財務顧問,劉淼一帳風行天下,先后為十幾個行業(yè)近千家的企業(yè)提供過財務代理和咨詢服務。她從老板的角度講財務,被譽為“老板財務第一人”。
企業(yè)生存要有足夠的“過冬糧食”。不管利潤如何,有現金流就能活下去。所以要千方百計把現金拿在手里,不是把錢放在別人帳上。首先,增加自有資金可以增加現金流,手里現金盡量減少應付,增加應收減少庫存。其次,適當借債,但要考慮方式、成本、架構和比例,企業(yè)財務決策者,要保持一定負債率。
中小企業(yè)家最容易犯的錯誤,是把經營負債和金融負債混在一起,他們不愿意跟金融機構打交道,把經營風險跟金融風險融合在一起,這樣經營有問題,一沒有貸款就不行了。
誰也不知道這個金融危機要持續(xù)多少年,要盡早“瘦身”,把成本控制下來。但老板通常會說,我想控制成本,但成本是多少不知道。因為第一原始憑證統(tǒng)計的時候,基礎工作不到位。兩套帳情況下不敢算成本,很多企業(yè)賴帳,甚至不做帳,成本也就算不出來。金融危機時,節(jié)約一分錢就是增加一分錢利潤,所以,一定要把成本算準了,這叫苦練內功。
機對于弱小企業(yè)也許是滅頂之災,但對一些有眼光的企業(yè)家來講卻是機會。就像股票市場,在6000點時別進來,而現在卻是好時候,也許在經濟形勢好時,成立一個新公司要花2000萬元,現在收購一個公司200萬元就可以。
從財務角度看,大家掙錢的時候分幾個階段。第一階段叫產品利潤,企業(yè)都是通過賣看得見的產品賺錢。第二階段是用錢賺錢,這個階段就是通過財務高級運作手段,比如說投資、融資可以賺錢,資本運作可以賺錢。所以,趁著金融危機,把過去沒有時間管的事情,靜下心來管好。