次貸危機(jī)對我國住房抵押貸款市場發(fā)展的啟示

諶　玲

摘要：美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯席卷美國，進(jìn)而波及全球，給美國乃至全球金融市場都帶來了嚴(yán)重的沖擊，此次次貸危機(jī)的爆發(fā)主要是由美國利率大幅度上升、金融衍生產(chǎn)品的過度創(chuàng)新以及美國過于廉價(jià)的信用體制等一系列因素所導(dǎo)致的。近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，以及金融機(jī)構(gòu)放松貸款條件等因素導(dǎo)致房價(jià)的不斷上漲，房價(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。中央銀行應(yīng)強(qiáng)化對銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，并盡快完善住房抵押貸款市場的信息披露制度，確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；住房抵押貸款；抵押貸款證券化；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F830.572

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672—3198(2009)11—0144－02

1美國次貸危機(jī)的爆發(fā)

所謂次貸，是指美國房貸機(jī)構(gòu)針對收入較低、信用記錄較差的人群專門設(shè)計(jì)出的一種特別的房貸。相對于風(fēng)險(xiǎn)較低的“優(yōu)質(zhì)”貸款而言，這類貸款人的還貸違約風(fēng)險(xiǎn)較大，因此被稱為“次貸”。

在金融一體化及其聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的影響下，美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯迅速波及世界各個(gè)角落，由于我國資本管制相對嚴(yán)格，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對海外金融衍生產(chǎn)品市場的參與程度不高，使得次貸危機(jī)對中國的影響有限，但是，我們也應(yīng)該看到，近年來，我國利率水平較低，金融機(jī)構(gòu)放款條件放松，導(dǎo)致我國住房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房價(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此，深入研究我國的住房抵押貸款市場存在的問題對防止我國有可能出現(xiàn)類似美國的次貸危機(jī)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2我國當(dāng)前住房抵押貸款市場發(fā)展存在的問題

2、1低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發(fā)展

1997年東南亞金融危機(jī)以后，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國人民銀行通過降低利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持，同時(shí)，從房地產(chǎn)市場來看，1998年我國開始實(shí)施住房制度改革，大量具有住房需求的個(gè)人涌入到房地產(chǎn)市場，在寬松的貨幣政策下，住房開發(fā)成本低，市場大量需求刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，尤其是個(gè)人住房按揭貸款快速發(fā)展并迅速成為各大金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，2007年以來，商業(yè)性購房貸款中個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快態(tài)勢，6月末個(gè)人住房貸款增速比1月末和3月末分別提高了4.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，房貸利率進(jìn)入上升通道，僅在2007年一年，中國人民銀行6次提高存貸款利率，在我國房貸大部分為浮動(dòng)利率貸款的情況下，利率的提高有可能導(dǎo)致借款人還本付息的能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，而且我國住房按揭貸款尚未證券化，信貸風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行內(nèi)部，缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場共擔(dān)機(jī)制，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國的住房抵押貸款市場也許會(huì)發(fā)生信貸危機(jī)。

2、2貸款條件的放寬使得個(gè)人住房抵押貸款市場存在風(fēng)險(xiǎn)隱患

近年來，在房價(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者資質(zhì)的審查，不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的，而個(gè)別銀行出于自身的短期效益，加上個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場上的激烈競爭，使得個(gè)人住房貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，而且我國目前還沒有建立起完善的個(gè)人信用評級(jí)系統(tǒng)，在各家銀行既沒有建立客戶分級(jí)體制，也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級(jí)的情況下，金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸不良比例在2年時(shí)間內(nèi)上升7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率也上升了10倍多。

2、3我國商業(yè)銀行在金融創(chuàng)新過程中缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

為推動(dòng)個(gè)人消費(fèi)信貸的發(fā)展，我國的商業(yè)銀行對住房抵押貸款市場進(jìn)行了多種創(chuàng)新嘗試，與美國的金融創(chuàng)新不同，我國的住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)全部聚集在商業(yè)銀行內(nèi)部，不利于信用風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移，使得我國金融機(jī)構(gòu)面臨著比美國金融機(jī)構(gòu)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且我國金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力低下，相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)的或者虛假的收入證明文件，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為如果借款人違約，只要處理抵押物也就是房產(chǎn)就可以較好的挽回?fù)p失，基于這種重視抵押物價(jià)值，而輕視還款來源的觀念指導(dǎo)下，國內(nèi)很多金融機(jī)構(gòu)為爭取客戶資源，搶占市場相繼推出了個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等多個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)，我國部分商業(yè)銀行還推出了“雙周供”、“循環(huán)貸”等產(chǎn)品，融資便利的提供縮短了還款人的還款期限，減少了利息支出，使得借款人買越多的房產(chǎn)就可以獲得越多的信貸額度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“氣球貸”、“房貸休假”等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升的創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，也大大增加了住房抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可見，在銀行內(nèi)部沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，而外部又缺乏對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的有效監(jiān)管情況下。部分金融創(chuàng)新產(chǎn)品反而成為住房抵押貸款市場的不健康發(fā)展的助推器。

3次貸危機(jī)對我國發(fā)展住房抵押貸款市場的幾點(diǎn)啟示

3、1嚴(yán)格住房抵押貸款的審批，防范風(fēng)險(xiǎn)

美國次級(jí)住房抵押貸款的膨脹以及最后出現(xiàn)危機(jī)的一個(gè)重要原因就是金融機(jī)構(gòu)因房地產(chǎn)市場的持續(xù)景氣，過度依賴抵押物而忽略了借款人的還款來源，降低了發(fā)放按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，放松了對貸款人資質(zhì)的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭貸款，在市場利率上升，房屋價(jià)格下降的情形下，就會(huì)出現(xiàn)大批“次貸購房者”無力按期償還貸款的局面，危機(jī)就不可避免的爆發(fā)了。所以，我國的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，在保證嚴(yán)格執(zhí)行首付政策的條件下，要適度提高貸款首付比例，堅(jiān)決杜絕零首付的出現(xiàn)，嚴(yán)格審查貸款者的資質(zhì)條件，如還款能力，還款意愿和還款記錄等等，嚴(yán)格住房抵押貸款的審批和監(jiān)控，合理控制貸款規(guī)模，防范風(fēng)險(xiǎn)。

3、2培育多層次的住房抵押貸款市場，避免風(fēng)險(xiǎn)的過度集中

在我國的住房抵押貸款市場上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上都是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于住房抵押貸款期限長。需要建立一個(gè)二級(jí)市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動(dòng)性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級(jí)市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場，且抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。而且也正是因?yàn)闆]有一個(gè)協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實(shí)現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險(xiǎn)管理的市場功能。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，銀行業(yè)將面臨損失。為了避免風(fēng)險(xiǎn)的過度集中，應(yīng)該培育多層次

的住房抵押貸款市場，把政策性住房金融、合作制住房金融和外資住房金融機(jī)構(gòu)引入進(jìn)來，拓寬融資渠道。

3、3通過住房抵押貸款證券化來分散風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券)，并通過在二級(jí)市場進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達(dá)到融通資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。二級(jí)市場的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效地實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場提供了一種具有較高信譽(yù)的中長期投資工具。但是，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，讓我們清醒地認(rèn)識(shí)到，住房抵押貸款證券化的成功運(yùn)作，首先需要一個(gè)健康的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并需要各參與方對宏觀經(jīng)濟(jì)的變化發(fā)展趨勢有較為客觀的預(yù)期和充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，其次要按照資產(chǎn)證券化各個(gè)流程的運(yùn)作規(guī)則來進(jìn)行，嚴(yán)格控制各環(huán)節(jié)中有可能蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

3、4加強(qiáng)對住房抵押貸款市場的監(jiān)管

在過去很長的一段時(shí)間里，美國監(jiān)管當(dāng)局的注意力一直集中在銀行和存款機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)對機(jī)構(gòu)穩(wěn)定的監(jiān)管，而對產(chǎn)品創(chuàng)新多半采取了放任自流的態(tài)度。但證券化這類金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，不但增大了金融體系整體的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了相關(guān)性風(fēng)險(xiǎn)，是對金融穩(wěn)定的一個(gè)潛在威脅。監(jiān)管當(dāng)局相對放任自流的監(jiān)管態(tài)度，在一定程度上縱容了金融機(jī)構(gòu)的過度證券化的行為，最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的爆發(fā)。我國監(jiān)管部門要充分吸收美國這次危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)央行和銀監(jiān)會(huì)的協(xié)調(diào)配合，積極探索更為合理有效的監(jiān)管方式，監(jiān)管部門應(yīng)督促商業(yè)銀行實(shí)施嚴(yán)格的貸款審批制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施，做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，并且要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，合理構(gòu)建資產(chǎn)組合，主動(dòng)調(diào)整貸款的行業(yè)、地域和期限結(jié)構(gòu)，規(guī)范抵押貸款放貸市場，防止惡性競爭導(dǎo)致的貸款質(zhì)量的下降，及時(shí)對商業(yè)銀行發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示。

3.5完善相關(guān)法規(guī)及制度建設(shè)

為了給住房抵押貸款市場的健康發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，需要進(jìn)一步完善相關(guān)的法規(guī)制度建設(shè)，近年來我國征信法規(guī)建設(shè)和制度建設(shè)雖取得一定進(jìn)展，但仍需完善個(gè)人征信系統(tǒng)，降低信息的獲取成本，降低信息的不對稱。完善個(gè)人信貸的相關(guān)法律，加強(qiáng)對信貸違約的處罰，從法律層面保障銀行發(fā)放住房抵押貸款的安全性。同時(shí)還要盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，對行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要依賴于兩方面的指標(biāo)，一是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如國民經(jīng)濟(jì)增長率與國民收入，物價(jià)指數(shù)和通貨膨脹率、中長期貸款利率等；二是房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)，如房地產(chǎn)貸款增長率與信貸總額增長率之比、房價(jià)和家庭平均收入之比等，通過房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立來對房地產(chǎn)市場及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測，從而確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。

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