論房地產開發項目的風險管理

包祥華　洪曉敏

摘要:房地產項目的建設有一個較長的周期過程。由于項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素,構成了項目過程的各種風險。建立現代管理制度和適應于市場發展的組織結構,重視每個環節的管理,就會減少或規避風險對企業經營的不利影響。

關鍵詞:房地產;風險管理;規避管理

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)21-0098-02

風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,那些可能發生的結果之間的差異程度,實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,風險就越大。如何規避房地產開發項目的風險,實現利益的最大化,值得我們深入研究、探討。

一、房地產開發項目的風險分析

在現在社會經濟的大環境中,房地產開發項目的風險主要表現在以下幾個方面:

1.項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、質量定位、環境品質定位,是指導項目決策、項目設計、營銷策劃方案等前期工作的依據。一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是后期無法或難以彌補的風險,也是項目開發過程中最大的風險。

2.項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出臺前后,由于對市場定位的認識模糊,或者項目成本分析存在著嚴重的失誤,或者是對經濟環境把握的不準,或者是成本過程控制嚴重失控等原因,導致的項目資金支付能力達不到計劃要求,給項目建設造成風險。

3.項目的質量風險。包括:在項目決策階段由于經濟技術分析失誤,出現品質與價格矛盾導致的質量問題;在設計階段,違反設計規范、標準所造成的質量問題;施工管理過程中,不重視關鍵部位和關鍵過程的過程控制,對一些容易出現影響結構安全、對正常使用功能有嚴重影響的問題,處理不及時,或者給售出交房后造成的質量“隱患”問題等。

4.項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中,涉及土地轉讓、融資、設計、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售、購房等合同簽約、履約過程。由于項目的一次性特點,建設周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關鍵的過程出現控制失誤,那將給項目造成相當大的麻煩,造成較大的履行能力風險。

5.項目的“政府”風險。“政府”風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在,對于企業來說,主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性失誤。一旦出現違約、違規或者失誤,都將會給企業帶來無法估量的損失。

二、開發商項目風險管理的內容

風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價,并在此基礎上優化組合各種風險管理技術,對風險實施有效控制和妥善處理風險導致的后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。因此,開發商風險管理的主要內容為:

1.合理界定項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以免遺漏而產生風險。

2.合理確定項目管理目標,在企業發展規劃和戰略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態度進行項目決策,確定項目目標,避免出現決策失誤風險。

3.編制《項目管理規劃》,對項目工作進行結構分解,對項目可能存在的風險影響因素進行分析和評價,拿出解決問題、規避風險的方法、措施,用《項目管理規劃》指導項目建設,指導項目的計劃管理。

4.根據實現目標的外部環境情況,堅持“事前控制”、“事中控制”的原則,優化組合各種風險技術,擬訂應對措施,設法消除、緩和、轉化、轉移風險,避免過程控制風險。

5.強化風險管理的計劃手段,把可以管理的風險分解到各個不同的過程,對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足,利用動態管理,合理配備資源,按照目標管理、節點考核、專業監督的方法,搞好風險的監控。

6.合理組織結構,明確崗位職責,理順管理關系,建立項目的溝通渠道,為風險管理提供信息保障。

7.加強合同履約的管理。及時溝通信息,消除履約過程的不穩定、不信任影響,按照不同階段的工作重點,按照合同約定內容開展工作,避免沖突造成的履約風險,控制建設成本。

8.在項目內部加強實施行為的監督管理(制度管理),避免因人為因素造成的風險。強化財務監督和計劃實施的專業監督,強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督,對計劃執行情況及時跟蹤檢查。

三、開發商規避項目風險的對策建議

1.建立信息收集和處理機構,研究國家和區域經濟政策、行業政策,對本地區各個區段的規劃、土地、項目(包括在建和意向)情況,做及時、準確的分析,為企業經營決策提供準確依據。

2.合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員,加強崗位技能培訓,提高綜合能力,提高風險的分析、識別、評價能力,培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍。

3.由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性,企業決策層必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、組織、協調能力,熟悉行業工作的基本規律,了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規。

4.積極推進企業的科學化、規范化管理,制定適應于質量管理標準的企業標準、工作程序和工作流程,建立現代的企業管理制度和管理程序,規范企業管理行為,減少不確定性和盲目性帶來的風險。

5.加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習,及時了解政策規定,提高“違法、違規”行為的識別能力,規避“政策風險”,避免出現投機風險、政府風險。

6.提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質量、造價的條件;在合同簽訂的過程中,善于利用法律法規的規定,對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移;在合同履行過程中,利用風險管理技術、財務手段,將各種風險進行有效的控制。

7.利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段,對風險管理過程實施“事前”、“事中”的有效控制。在編制計劃時,按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施辦法;在實施過程中,按照目標管理、節點考核的原則,及時組織實施效果的評價考核,科學地調整計劃和應對措施。

8.重視“過程控制”,加強關鍵部位和關鍵環節的管理,消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響,正確決定項目的產品定位、品質定位,合理確定投資額度,避免出現品質與投入矛盾的風險。

9.重視項目完成過程中階段性工作(過程、活動)、實施結果的評價考核,及時總結經驗、關閉階段性計劃,為企業正確認識自身的管理水平和下步工作持續改進創造基礎。

房地產項目的一次性、周期性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素,構成了項目過程的各種風險。從某種程度上講,項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程,而風險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業的“團隊”的力量,靠管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平進行的,每個風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此,建立現代管理制度和適應于市場環境發展需要的組織結構,按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準,重視過程中每個環節的管理,重視企業的體系化、制度化、程序化管理建設,客觀看待風險,對風險進行有效的管理,就會減少或規避風險對企業經營目的和效果的不利影響。