房價下跌時購房人退房要求的法律辨析

王德山　呂雁華

◆ 中圖分類號：D922 文獻標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：開發(fā)商降價銷售房屋是開發(fā)商的自主行為，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效，任何一方不得擅自變更或者解除。本文認為除了法律規(guī)定或者合同約定外，之前已簽訂房屋買賣合同的購房者，無權(quán)以開發(fā)商降價銷售房屋而主張解除買賣合同，退還已購房屋。

關(guān)鍵詞：買賣合同 降價 退房

目前，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛降價銷售其所開發(fā)的商品房。但開發(fā)商的降價行為引起了降價前已購買房屋的部分購房人的極大不滿，購房人認為因降價而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發(fā)商“退房”。購房人向開發(fā)商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購房人要求開發(fā)商退房須符合法律規(guī)定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，合同才能變更或解除。

法定解除房屋買賣合同的法律分析

房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。

但根據(jù)《合同法》第94條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（下稱《條例》）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款。

（一）開發(fā)商逾期交房