芻議個(gè)人住房抵押貸款的抵押權(quán)實(shí)行

邢　苗　呂　君

◆ 中圖分類號(hào)：D941.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：在我國(guó)，個(gè)人住房抵押貸款抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)行有三種方法：以抵押物折價(jià)、拍賣和變賣抵押物。鑒于在抵押權(quán)實(shí)行中存在處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)較重，抵押權(quán)實(shí)行的方式單一，抵押權(quán)人承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任過大等問題，本文提出引入“保付代理”處置抵押房產(chǎn)、放寬“法定孳息”的清償條件以及完善廉租房制度建設(shè)等對(duì)策，以期完善抵押權(quán)的實(shí)行。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款 抵押權(quán)人 抵押權(quán)實(shí)行 保付代理

近年來，隨著我國(guó)住房貨幣化改革的不斷推進(jìn)，個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展迅速，貸款余額快速增長(zhǎng)。個(gè)人住房抵押貸款是借款人購(gòu)、建、修住房時(shí)以借款人能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)一定數(shù)額借款的一種貸款方式，是銀行各類貸款中風(fēng)險(xiǎn)最低而收益較高的貸款。該類貸款還款期限通常要持續(xù)20-30年之久，期間借款人資信狀況面臨極大的不確定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素導(dǎo)致借款人支付能力下降等情況可能引發(fā)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律，借款人不能按時(shí)償還貸款本息時(shí)，作為有住房抵押的債權(quán)人，有權(quán)以抵押房產(chǎn)折價(jià)、拍賣和變賣三種方式處分抵押房產(chǎn)以獲得債權(quán)清償。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第1條規(guī)定：“對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。” 這無疑降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)了個(gè)人住房抵押貸款抵押權(quán)人的權(quán)益。但目前，我國(guó)在個(gè)人住房抵押貸款抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)行方面仍然存在一些問題，探討其完善對(duì)策具有現(xiàn)實(shí)意義。

個(gè)人住房抵押貸款抵押權(quán)實(shí)行中存在的問題

（一）處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)周期長(zhǎng)、成本高

通過拍賣方式處置抵押房產(chǎn)是抵押權(quán)人控制風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，但目前我國(guó)抵押權(quán)人在處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)過程中普遍周期較長(zhǎng)、成本較高，為此付出的時(shí)間成本、人力成本等代價(jià)難以估量，處置抵押房產(chǎn)已經(jīng)成為抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。按目前的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人完成處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)要經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)，即使每個(gè)環(huán)節(jié)都很順利，比如抵押權(quán)人及時(shí)提出訴訟、借款人不提起上訴、一次拍賣成功、買方能接受市場(chǎng)價(jià)等，也要14個(gè)月左右的時(shí)間。期間又將產(chǎn)生相當(dāng)金額的貸款利息、罰息，該筆貸款的實(shí)際成本又要上升。拍賣成功后，扣除訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用、拍賣傭金、各類相關(guān)交易稅費(fèi)等費(fèi)用開支，抵押權(quán)人能夠?qū)崿F(xiàn)的處置價(jià)值已經(jīng)下降。另外，抵押權(quán)人還要面臨房?jī)r(jià)下跌、拍賣成交價(jià)低于原價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。這些都加大了抵押權(quán)人無法全部收回貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）抵押權(quán)實(shí)行方式單一且無法滿足償債“緩沖”的需求

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條第1款規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”由此款規(guī)定可知，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)的方法限于三種：以抵押物折價(jià)、拍賣和變賣抵押物。

當(dāng)由于家庭、工作等因素導(dǎo)致借款人出現(xiàn)暫時(shí)性的支付能力下降，暫時(shí)無法正常還本付息時(shí)，借款人希望能通過償債“緩沖”，盡可能地保全房產(chǎn)；而不良貸款發(fā)生以后，抵押權(quán)人則通常選擇訴訟拍賣形式強(qiáng)行收回貸款本息，致使借款人在暫時(shí)償債能力不足時(shí)也要面臨房產(chǎn)被強(qiáng)行處置的局面。抵押權(quán)實(shí)行的單一性、強(qiáng)制性與償債“緩沖”需求的矛盾日益突出。

（三）抵押權(quán)人承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任增大抵押權(quán)實(shí)行的難度

《規(guī)定》指出，對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。寬限期屆滿后，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，“強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。”由于缺乏有效的社會(huì)保障措施，以追求利潤(rùn)為目的的抵押權(quán)人卻要被迫承擔(dān)安置債務(wù)人及其家屬的社會(huì)職能，如此規(guī)定必然會(huì)使抵押權(quán)人處置抵押房產(chǎn)時(shí)困難重重，增大抵押權(quán)實(shí)行的難度。

完善個(gè)人住房抵押貸款抵押權(quán)實(shí)行的對(duì)策

（一）引入“保付代理”處置抵押房產(chǎn)以減輕抵押權(quán)人的處置負(fù)擔(dān)

目前，抵押權(quán)人通過拍賣處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)時(shí)周期長(zhǎng)、成本高，對(duì)抵押房產(chǎn)的處置已經(jīng)成為抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。因此，本文借鑒“保付代理”的業(yè)務(wù)特性，設(shè)想由類似“保付代理商”的機(jī)構(gòu)提供類似保付代理的金融服務(wù)，一方面避免抵押權(quán)人親自處置抵押房產(chǎn)造成的人力和時(shí)間成本的損耗；另一方面，抵押權(quán)人可以將處置風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給“保付代理商”，提前收回相當(dāng)比例的債權(quán)。具體操作設(shè)想如下：

抵押權(quán)人與借款人簽定的借款協(xié)議中必須明確“保付代理商”的責(zé)、權(quán)、利，并得到借款人的書面認(rèn)可。

“保付代理商”對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，按評(píng)估價(jià)值的一定比例作為保付金額，以貸款本息總額為保付金額上限。保付金額內(nèi)“保付代理商”提供100%的壞賬擔(dān)保，未納入保付金額范圍的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)由抵押權(quán)人承擔(dān)。抵押權(quán)人將抵押房產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)讓，“保付代理商”獲得獨(dú)立、完整的抵押房產(chǎn)處置權(quán)，同時(shí)按保付代理合同的規(guī)定將保付金額支付給抵押權(quán)人。

當(dāng)拍賣所得超出保付金額時(shí)，“保付代理商”收取超額款項(xiàng)的15％，以提高“保付代理商”開展該類業(yè)務(wù)的積極性；85%部分在優(yōu)先償還抵押權(quán)人未納入保付金額的貸款本金、利息及罰息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押權(quán)人應(yīng)支付的房產(chǎn)處置中的相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)，之后的余額歸借款人所有。但無論如何，相關(guān)費(fèi)用和向有關(guān)部門繳納的稅費(fèi)由抵押權(quán)人承擔(dān)。

“保付代理商”按保付金額收取相應(yīng)比例的費(fèi)用報(bào)酬。“保付代理商”可由資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)規(guī)范、實(shí)力雄厚的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)。

（二）放寬“法定孳息”的清償條件且嘗試抵押權(quán)實(shí)行新方式

在國(guó)外，抵押權(quán)實(shí)行的方法除了折價(jià)、拍賣和變賣三種外，抵押權(quán)人還可以在主債權(quán)屆清償期后，取得對(duì)抵押物的占有，通過抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清償債務(wù)。所謂孳息，是指基于對(duì)原物的所有或占有而產(chǎn)生的效益。法定孳息基于法律原因而產(chǎn)生，例如利息、租金等收益。在我國(guó)，債務(wù)人在征得抵押權(quán)人的同意后，在抵押期間，抵押房產(chǎn)是可以出租的，即可以基于租賃產(chǎn)生法定孳息——租金。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十七條：“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根據(jù)該條款，“法定孳息”的清償條件被限定在“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)”和“自扣押之日起”的范圍內(nèi)，而之前的“法定孳息”是由債務(wù)人收取支配的。抵押權(quán)人收取“法定孳息”用于債權(quán)清償?shù)臋?quán)限很小。

在此，本文借鑒“租賃信托”的業(yè)務(wù)特性，設(shè)想通過放寬“法定孳息”的清償條件，既能使抵押權(quán)人通過“法定孳息”達(dá)到盡可能收回債權(quán)的目的，又能給予借款人一定的償債“緩沖”。具體操作設(shè)想如下：

當(dāng)借款人暫時(shí)償債能力不足時(shí)，為免于抵押房產(chǎn)被訴訟拍賣，在與抵押權(quán)人協(xié)商一致后，可采取類似“房產(chǎn)租賃信托”方式，利用法定孳息——租金償還債務(wù)。

房產(chǎn)所有人即借款人是委托人，抵押權(quán)人為受益人，可以選擇信息量大、房源廣、具有良好信用的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為受托人。三方當(dāng)事人需事先協(xié)商，就租金分配等問題達(dá)成共識(shí)，防止借款人即房產(chǎn)所有人隨意處置租金收益，侵害抵押權(quán)人的利益。借款人將抵押房產(chǎn)全權(quán)委托房產(chǎn)中介進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)中介按照合同約定，定期向抵押權(quán)人支付扣除有關(guān)費(fèi)用后的經(jīng)營(yíng)收益（租金）余額，用以清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。

“租賃信托”應(yīng)規(guī)定有效期限，如24個(gè)月。逾期如果借款人仍然無法按時(shí)足額償還債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)通過訴訟拍賣收回債權(quán)。在《租賃合同》中應(yīng)明確以下問題：明確房產(chǎn)已進(jìn)行了抵押；明確房產(chǎn)出租的期限；明確抵押權(quán)人依法處置抵押房產(chǎn)時(shí)，承租人應(yīng)予以配合。

（三）完善廉租房制度建設(shè)且轉(zhuǎn)換抵押權(quán)人的職能

界定廉租房的適用人群。目前，廉租房政策除了要考慮無力購(gòu)房的社會(huì)低收入人群，還有必要將因?yàn)樗?gòu)房產(chǎn)被行使抵押權(quán)而無房可居的借款人納入保障范圍。

借助金融市場(chǎng)，擴(kuò)大建設(shè)資金來源。長(zhǎng)期以來，廉租房主要靠財(cái)政和社保資金投資建設(shè)，由于提供的資金非常有限，資金匱乏、建設(shè)資金緊缺已經(jīng)成為廉租房供應(yīng)保障的難點(diǎn)。作為社會(huì)救助制度的組成部分，廉租住房制度除了依靠財(cái)政預(yù)算安排為主，從住房公積金增值收益中提取部分收益為補(bǔ)充，以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)以外， 還應(yīng)充分發(fā)揮金融市場(chǎng)的融資功能，籌集社會(huì)閑散資金。

積極拓展規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)，作為廉租房房源供應(yīng)的補(bǔ)充。整頓房產(chǎn)中介市場(chǎng)，強(qiáng)化各地房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的房屋租賃中介職能，通過房屋租賃的稅收減免等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)房產(chǎn)中介涉足廉租房市場(chǎng)，借助房產(chǎn)中介成熟的營(yíng)銷渠道，為廉租客戶提供為數(shù)眾多的廉價(jià)房源，滿足低收入群體以及因抵押房產(chǎn)被處置無房可居者對(duì)廉租住房的需求。

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