中國房地制度的扭曲與其經濟社會后果（三）

周天勇

五、高房價是土地管理取向、體制和政策造成的

中國的房價為什么這樣高,輿論上普遍指責房地產開發商,包括一些經濟學家批評房地產商謀取暴利,我認為這是有偏頗的。中國高房價的形成,與對住宅建設用地供應的行政和計劃控制,土地供給市場的政府寡頭壟斷,地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產財政,以及對住宅不征收房產稅有著密切的因果關系。

(一)行政控制:住宅用地供給不足型漲價

中國的土地管理體制是對土地的供應基本上是行政審批制,雖然國有土地,或者集體所有但被征用為國有的土地在出讓時,進入政府壟斷的市場進行交易,但是也需要高度集中的審批程序。多年來,由于在指導思想上,土地偏重于保證糧食安全,對城市化所用的土地進行了嚴格的行政限制,對于城市化建設,特別是住宅用地的供給與城市化進程中城市和城鎮人口增長的需要不相適應,使住房價格存在著土地供給過少導致的上漲壓力。我們先來看土地供求格局和地價上漲的趨勢。

從上世紀90年代至今對城鎮建設的土地供應來看,一是建成區面積與城市化形成的城市人口用地需要不相適應。如2007年如果城鎮人口每萬人1平方公理的土地需要看,缺口為8 511平方公里,合1 277萬畝。二是從城鎮人口總量與城鎮住宅面積來看,按照每一時期的住宅面積和合理的住宅容積量計算,各年的住宅用地存量缺口最保守估計在250～850萬畝左右。三是上述計算是在住宅平均每套36～90平方米的標準下計算的缺口,實際上很多住宅面積要大于90平方米,而且還有許多土地是別墅用地,考慮這些因素,實際上城市化進程與住宅用地之間的缺口更大。

表6-7 土地供求與房地價格變動

數據來源:中國統計出版社,各年《中國統計年鑒》;地質出版社2005～2008年《中國國土資源統計年鑒》,其余數據根據其計算而來。

城市化對土地的需求與供給缺口太大,而且,上世紀90年代和21世紀初的多年里,由于地方政府追求GDP目標和地方財政收入稅源,使大量的土地分配于開發區、工業園區,分配于大工業和礦山項目,使住宅能分配到的土地與人口城市化需要相比不足,導致住宅用地供給不足型土地價格上漲。當然,最近幾年,由于住宅用地拍賣價格較高,對住宅用地的比例比前幾年上升,但從城市人口規模與住宅供應存量的缺口來看,住宅用地供應仍然不足。從表6-7可以看出,建設用地從1999年的每畝平均7.55萬元上漲到了2008年的每畝平均41.82萬元;而住宅用地每畝則從90年代初的幾萬元,上漲到了2007年的75.38萬元。住宅用地價格的上升,加上住宅供給不適應于城市化人口的需要,住宅供給小于住宅需求,推動住宅價格持續上漲。住宅每平方米價格從1987年的408.18元上升到2007年的3 645.18元,平均年價格上漲率為11.5%。因此,房價快速上漲的原因之一是住宅供給量不足,而住宅供給量不足的原因又是存量住宅供給與住宅需要之間存在著較大的缺口,每年住宅建設用地供給不足。住宅用地供給小于需求,勢必推動地價上升,而地價上升和住宅供給量不足,兩個因素又推動房價快速上漲。

表6-8 城鎮住宅供給缺口與住宅價格上漲

注:城鎮住宅總面積,按照建設部公布的1990、2004各年數據,再加各年住宅竣工面積計算得出,其中1991到1999年找不到各年住宅竣工面積數據,只好按照年平均增長7.5%計算;住宅價格根據國家統計局住宅銷售面積乘以銷售收入而得。數據來源于國家統計局各年統計,見國家統計局網站年度數據欄;1987和1990年住宅價格因取不到數據,按照統計中的商品房價格代替。估計2008年投入使用的住宅建筑面積為4億平方米。

如果2040年城市化水平提高到80%,城鎮人口將達到11.6億,如果每人住宅面積按照50平方米計算(考慮包括已經建設和今后可能還要建設的一些大戶型和別墅等),城鎮住宅面積要在2007年127.34億平方米的基礎上,再增加452.66億平方米。假如容積率按照3計算,還需要增加住宅建設用地2263萬畝,2008年到2040年,每年平均需要供給住宅建設用地71萬畝。但是,考慮中國城市化已經滯后15%左右,未來10年,可能是城市化的加速時期,并考慮消化目前已經存在的城鎮住宅供給和需求存量方面的缺口,住宅建設用地每年可能需要100萬畝。如果供給小于此數,或者超大戶型住房和別墅用地較多,包括一戶購買多套住宅,住宅用地價格和房價,勢必會快速上漲。

從表6-7的住宅用地看,每年供給規?；旧线_到甚至超過此數,為什么房價還是上漲。其中原因是,(1)從表6-8看,住宅供給存量與需要量之間有較大的缺口,2007年在700萬畝左右;(2)住宅建設中如果大戶型和別墅較多,則土地供給也會發生不足;(3)另外,土地的政府壟斷型供給、房地產財政和支付能力強的家庭購買多套住宅,也會導致房價上升。這在后面進行詳細分析。

(二)土地政府寡頭壟斷供給型住宅漲價

中國土地的供給市場,除了政府行政限制土地的供應量外,另一特征就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地,許多個房地產商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地。地價形成機制為:需求競爭者出最高價者為中標,一般也即成交價,而對于政府定的最高價沒有其他的土地供應者與其競爭,沒有使地價有下行的其他土地供給者的競爭壓力。

寡頭壟斷的土地供應市場使城市地價持續走高。從北京市住宅用地掛拍招價格來看,從2003年的每平米1 600多元上升到了2008年的3 800多元,2009年更是達到了15 000多元的奇高價格。

2009年5月21日下午15時30分,北京市朝陽區廣渠門外10號地在市土地整理儲備中心舉行拍賣。富力地產最終以10.22億元競得廣渠門外10號地的居住建筑使用權,樓面地價為14 096.55元/平米,如果扣除5 000平米廉租房用地,樓面地價更是高達15 140.74元/平米。統計顯示,2009年5月份北京成交的住宅及商業用地整體溢價率(成交價高于底價的比例)達59.76%。其中,14塊土地成交價高于底價。優質地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時,住宅及含住宅項目用地的樓面價環比也出現了明顯的上漲。統計顯示,5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3 823元/平方米,環比4月份上漲了6%,比3月份上漲34%。而一些地方除了政府的一級寡頭壟斷外,還出現了特大房地產企業對土地的二級壟斷。這又為房價進一步上漲形成了推動力量。有一較為典型的案例,即長沙新河三角洲地塊的拍賣。這塊地的出讓面積為78.52萬平方米,約1177.8畝,其中包含商業用途面積15.24萬平方米,合228.584畝,住宅用途面積63.28萬平方米,合949.208畝。該地塊2007年6月22日正式掛牌,7月24日在長沙市國土資源局交易大廳公開拍賣,原定的拍賣起始價格為46.38億元人民幣。從7月24日早上9:00開始,長沙市國土資源局交易大廳的顯示屏上,該地塊的掛牌報價就以每次增幅為5 000萬元的速度往上漲,到10點鐘時掛牌報價揭示時已經上漲到66.5億元。10點開始,三家開發商——北京北辰實業和北京城市開發集團組成的聯合體、金融街控股、世紀金源集團開始現場競價。當價格接近80億元時,金源世紀集團退出了競爭,由北辰實業和城開集團聯合體、金融街控股兩家公司將價格一路抬升至90億元大關。最終,北辰和城開聯合體最終以92億元的天價取得了這場爭奪戰的勝利。有評論認為,不管長沙“中國地王”的誕生過程如何曲折,其92億元的地價直接導致的結果就是幾年之后,新河三角洲住宅售價將達10 000元左右/平方米,而這將引領長沙目前3 000～4 000元/平方米的房價開始步入上漲加速期。因此,政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應小于土地需求外,推動房地產價格持續上升的最重要的原因。

需要指出的是,輿論上指責房地產商的暴利推高了房價。但是,如果土地供應是一個競爭性的市場,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產商不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利。房地產商的利潤就會平均化,回歸于合理的范圍。

(三)政府房地產財政推動的房價上漲

賣地財政是我國目前所有建設用地強制征用和國家高度壟斷土地制度形成的:先將農業用地低價強制征收到政府手中,城鎮原有國有土地的再出讓,也在政府土地部門手中,大部分土地再向用地商招拍掛或者以其他形式出讓50到70年不等的使用權,2007年全國土地出讓收入近1.22億元,其中招標拍賣掛牌出讓土地收入土地出讓總收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府三項收入(稅收和稅收分成+賣地收入+收費和罰款)的40%左右,需要說明的是,賣地收入和收費罰款收入基本上沒有進入政府財政預算內管理。

賣地財政推高了地價和房價,侵蝕了城鎮購房居民的利益。2007年,一至三季度,70個大中城市的土地交易價格累計平均上漲12.8%,其中,一季度上漲9.8%,二季度上漲13.5%,三季度更是突飛猛進,漲幅高達15%,四季度的土地交易價格同比也上漲了10.7%。而從房價看,工業用地一般價格較低,甚至零地價出讓,掛拍招的一般是住宅用地,這樣賣地財政的相當部分進入房價構成,并且年年上漲,成為強勁推動房價上升的重要原因。2007年全國房價漲勢兇猛,一至三季度,70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%。其中,一季度上漲5.6%,二季度上漲6.3%,而三季度更上漲了8.2%,四季度則更是上漲了10.2%。房價上漲中,除了房地產開發商的暴利外,其中相當比例是政府高價出讓土地向購房居民轉嫁的部分。因此,賣地財政,也是造成中國居民買不起房的一個很重要的原因。

房市在2008年下半年和2009年初經歷了暫時低迷后,今年3月后又開始上漲,特別是北京、上海和深圳等地的房價呈現快速上漲的趨勢。以北京為例,北京位于朝陽區5-6環間的金隅可樂,4月份首期開盤價為7 600元/平方米,當天就銷售完了90%,而該樓盤在6月底已經上漲到近1萬元。保利西山林雨,6月份開盤當天,地產商只推出了580套房源,結果中午12點30分時全部售完,無奈又臨時加推了200套房源,亦全部售光。位于國貿附近區域的新城國際,2005年一期開盤時價格不到1萬元/平方米。去年底房價回調后單價達到2.4萬元左右,迄今單價已經達到3.2萬元,甚至去年剛售完的4期已經有賣家報到3.7萬元。有學者預料,北京五環路以內的房價將走向每平方3萬元的新時代。

日益走高的土地出讓金,還有政府稅務部門和各有關部門對房地產項目征收的其他稅費,以及要求房地產商承擔公共配套項目,也是推動房價上升的最重要的因素。有研究表明,政府的出讓金、稅收和各種收費,占城鎮住宅房價的一半。全國工商聯在2008年的全國政協會上,遞交了一份《我國房價為何居高不下》的材料,其房地產商會去年就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示,在總費用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。其中,三個一線城市中,上海的開發項目流向政府的份額最高,達64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%。其調查顯示,房地產項目開發中,土地成本占直接成本的比例最高,達到58.2%,為最主要的組成部分。除土地成本支出外,目前我國房地產企業需繳納的稅費占總成本的26.06%,占總支出的19.06%,占總銷售收入的14.21%。而在市政工程和公共配套設施中,除了企業為項目本身進行的投入外,這些建設還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務中。開發項目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%,企業的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費以及總成本中的市政建設和公共配套設施投入也加入到政府收入份額中,那么政府的收入份額就要超過40%。從單個城市來看,上海的開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高,為61.84%,企業剩余只有4.15%;而北京流向政府的份額為42.42%,企業剩余只有11.87%。報告認為,“土地財政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產開發成本中是剛性的,這使得近年來房價居高不下,從而相對降低了居民對住宅的購買能力。

(四)房產低持有成本需求推動的房價上漲

在許多國家,居民持有房地財產,每年需要向政府按照房屋價值的一定比例交稅,加上房屋管理的保安、衛生、小區照明、綠化等支出,再加上房屋的維修等費用,成為居民房屋財產的持有成本。除了住宅的價格水平外,居民購買房屋后的持有成本越低,對住宅的多套和大面積需求就越大;反之,持有成本越高,對住宅的多套和大面積需求就越小。因此,房產稅實際作用是控制房屋超居住需要需求,即房屋投資和投機性需求,進而抑制房屋價格水平的上漲。

相對于美國、加拿大、澳大利亞、俄羅斯、巴西等人口稀少的國土大國,中國人多地少,并且山地占了2/3,超豪華大面積住房、土地利用低的別墅、一家有多套住宅,事實求是地講,是中國國情所不容許的。但是,從中國目前的住宅存量、供給和居民持有情況看,一是住房地產開發商愿意建造大面積的住宅,不愿意建造小面積的住宅,其中一個重要的原因是,住宅需求者因購買住宅后的持有成本很低,而愿意購買大面積的住宅,不愿意購買小面積的住宅。目前,城鎮居民擁有多套住宅的比例較高。二是許多土地用于別墅建設,一棟別墅多則占用1畝土地,少也占用0.5畝。2004年以前的別墅用地查不到數據,2004～2007各年,別墅用地分別達201.43、26.03、23.93、68.33公頃,合計4 795畝。按照別墅人口容納能力,只解決了2.88萬人的居住需要;而如果用來建造普通多層住宅,每套90平米,則可以滿足32萬人的居住需要。因此,大面積超豪華住宅、戶有住宅多套和別墅需求,是推動多年來地價和住宅價格持續上升的重要原因之一。

如果2040年時,中國城鎮60%的居民有兩套住宅,并且每套住宅為180平米,這部分居民住宅用地需要4 176萬畝,比三口人一套住宅每人40平米,多用土地2 784萬畝。如果2040年城市居民中20%居住在別墅中,每戶三口人別墅用地按照0.5畝計算,僅居住別墅的居民用地就需要1.93億畝。可以看出,如果中國城鎮居民,到2040年每戶有兩套以上的超大面積住房,有20%的居民住別墅,那么,住宅用地會比城市化80%水平下,每戶三口人平均擁有120平方米的一套住宅,多用地2億多畝。因此,如果中國住宅的持有成本非常低的這種局面不加以改觀,如果大面積超豪華住宅、每戶擁有多套住宅和別墅需求過大得不到抑制,加之中國人口太多土地太少,中國的房價未來還會持續快速上漲。

總之,可以得出結論,中國的房價太高,80%的需要住房的居民買不起房屋,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低造成的。

五、地方政府房地產財政對城鄉居民收入的影響

前面我們分析了中國農村和城郊集體土地被征用為城鎮國有土地的體制,這種不讓土地作為生產要素,在政府適當的管理下,自由地流動和配置,而是強制征用、不按照土地價值交易、政府壟斷賣地等等為特征的集體土地變為國有土地,再出讓給土地開發和使用者的過程,其實,就是政府與農民之間不平等和不合理分配土地財富的過程。并形成了不可持續的土地財政和農民財產性收入被抑制,并因征地而致貧的情況發生。

(一)地方政府的土地和房產財政

統計年鑒上表明的中國中央政府和地方政府的財政收入,一般不反映中國政府實際的財政收入。中國地方政府的財政收入結構,除了與中央政府的各種稅收的分成,還包括地方稅收,土地收入,收費和罰款等等,目前勞動者的社會保障費也在地方政府收入之中。中國的地方政府到底收入了多少錢,其實財政部長也不十分清楚。而與房地產有關的土地出讓金、稅收,以及各部門對房地產行業的收費及其罰款,比例很大。東部許多地方的政府,有關土地和房地產的收入,占到其實際收入的1/3,甚至有的地方高達一半。我們來看地方政府到底收了多少錢,并且與土地和房地產有關的收入比例多大。

注:數據來源,《中國統計年鑒2008》,《中國統計摘要2009》,《2008中國國土資源統計年鑒》,《2008國土地資源公報》,地方政府總收入為稅收+土地出讓金+預算外收入,有關土地和房增的政府七項收入為建設營業稅、固定資產投資調節稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。

豐厚的利益拉動了地方政府的房地產熱?？梢钥闯?從2001年以來,地方政府不包括社會保障的總收入中,并且還不包括政府收取的二手房交易稅、有關各個政府部門的收費、契稅等等,僅就建設營業稅、固定資產投資調節稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金等七項相加,地方政府從土地和房地產中獲得的收入,低則占不包括社會保障的其余全部收入的13.84%,高的2007年達40.23%,而且,對房地產稅費來源的依賴程度,從趨勢上來看,越來越高。地方政府實際收入中對土地出讓金、相關稅收,以及與房地產有關的各種收費,依賴程度越高,其擴大城市面積、出讓土地、引進房地產開發商的積極性越大。實際上,開發區熱、擴大城市面積熱、房地產熱等等,都與地方政府的財政利益有著密切的關系。

特別需要指出的是,目前的土地財政是不可持續的。在與土地和房屋有關的收入中,土地出讓金收入占到60%左右。(1)這是一種典型的一年中吃掉今后幾十年子孫飯的財政模式。土地出讓式財政收入,是將土地幾十年的使用權,一次性出讓,其土地地租或者使用費不是每年交納,而是幾十年的租金或者使用費提前在用地商得到土地使用權前全額交納。而且,地方政府得到土地出讓收入后,并不是將其儲備起來,分年度支出在有關項目上;而是在一個財政年度中,集中支出在有關項目上。(2)因為城市規劃的區域是有限的,因此,土地出讓金為主的財政模式是不可持續的。一個城市的規劃面積,根據未來的社會經濟發展趨勢可能形成的人口規模,由有關部門編制后,經當地人大通過和上級有關部門批準,是法定的。在一任或者兩三任地方領導將規劃土地出讓完后,不可能無限擴張城市面積,不可能無限制地修正編制以擴大可出讓土地的面積。因此,在大興城市建設時,可能得到豐厚的土地出讓金,一旦城市規模的建設完成,政府收入中土地出讓金部分就會枯竭和中斷。

(二)城鄉居民在房地產領域中的收益損失和分配

前面我們已經對中國的土地制度進行了闡述,并且也對與這種土地制度有關的政府房地產財政進行了討論,實際上地方政府對土地財產和房地產經濟活動的收益和征稅,是對與土地和房地產有關的國民收入,與農民、城鎮居民、房地產開發商、集體和有關使用土地企業之間的一種再分配。由于其中地方政府是用權力來進行分配,企業是用資本和與地方政府的社會關系來進行分配,而農民和居民則只能通過特別有限的權力來進行分配利益和購買房屋,整個利益的分配過程中,農民和城鎮居民的利益被損害,而地方政府的利益,包括開發商的利益被最大化。

(1)不平等征地制度對農民利益的損害。

中國革命與歐洲以城市為中心的革命不同。在半封建半殖民地國情下,廣大窮苦農民在“打倒地主富農階級,分得屬于自己的土地,過上美好幸福生活”目標的引導下,參加革命,走以農村包圍城市的道路,數以千萬計的農民在革命戰爭中犧牲了,共產黨領導的革命也得到了農民在糧食、衣物、宿營、制造等多方面的無私支持,最后奪取了政權。

建國初,通過土地改革,農民分得了屬于自己的土地;后來社會主義改造,農民又將土地入股合作社;接著成立人民公社,土地從農民一家一戶所有變成了集體所有。解放后到改革開放初,一是農民在土地方面給國家建設做出了貢獻。工業化過程中的廠房、電站、鐵路、公路、港口、城市、水庫等建設,征用了農村集體所有2 500萬畝左右土地。那時農民支援國家建設,補償很低,按當時土地的價值1萬元一畝計算,從土地轉移的工業化資金估計達2 500億元。二是農民在提供農產品方面對工業化做出了貢獻。建國后,相當一段時間,農產品計劃種植,統一確定價格,實行統購統銷,通過工農業產品的價格剪刀差,國家為工業發展從農業積累了近1萬億的資金。特別是在三年自然災害中,包括其他農產品短缺時期,農民竭盡全力保障了城市人口農產品的需要。使城市居民安心于工業化的推進。從價值計算,30年前的1.25萬億元,按5%的收益率,現值為5.4萬億之巨。

1978年以來,城鎮建設用地和工礦用地,推算增加了9 500萬畝左右,其中不包括90年代初和21世紀初兩次大的房地產和開發區熱時“征用”,后來被整改“退還”的農村集體土地。按照2007年土地出讓平均價格41.82萬元,僅土地價值量高達39.7萬億元。其中就是保守計算只有70%是從農村集體土地征用的,其他30%是通過其他途徑獲得的建設用地,則1978年以來,農民給中國城鎮化和工業化積累的資金也高達28萬億元左右,即使5%作為征地補償、安置等費用返給農民,城鎮和工業從土地上得到的積累也高達26萬億元之巨!這比1978年以前,國家對農產品的計劃種植、行政定價、強制征購,通過工農產品的價格剪刀差和征地積累的大約1.25萬億元積累規模要大得多。如此巨額的從農民的集體土地上獲得的資金,變成了國土上的公路、高速公路、水庫、鐵路、港口、機場,馬路,變成了城鎮中的住宅、辦公樓、廣場、工廠、商店、賓館、學校、醫院等等,甚至變成了政府的行政公務開支;而沒有變成能使農民致富的農村集鎮及小城鎮中的小店鋪、小加工廠、小餐飲店、運輸工具等創業方式。巨額的農村和城郊土地資產不但沒有普遍地使農民致富,還因低價征地使許多農民成為“三無”農民,成為一個致貧的因素。

(2)房地產財政對城鎮居民利益的侵蝕。

地方政府土地財政的主要部分是從商品住宅的出售中實現的,前面提到,從全國工商聯組織的調查看,政府的各種稅費占住宅價值的49.42%。因此,實際上,每年地方政府收入中,相當多的部分,是其在住宅中的稅費形式,將居民收入的一部分再分配給了政府。當然,合理的稅費是應該的,但是地方政府從住宅中得到收入相當巨額,并且,從城鎮居民再分配的比例太高,城鎮居民每年收入總額中的12%到18%,要交給地方政府。

表6-10 政府從住宅中的收入及其占城鎮居民收入比

單位:億元。根據中華人民共和國統計局編:《2008年中國統計年鑒》,《2009年中國統計摘要》、《中國經濟景氣月報2009年5月號》、全國工商聯調查數據計算。

另外,由于地方政府對住宅的稅費加在購買環節,特別是其中所含的土地出讓金是將幾十年的使用費一次性收取,對住宅的持有環節基本上不征稅費,房價隨著時間持續上升使得先購買住宅的價格便宜,后買住房的則價格上升導致支出貴。結果:早年創業和就業的收入較高并有一定積蓄的城鎮居民,住房負擔較輕;而剛參加工作,收入較低,沒有積蓄的年輕人,則住宅支出的成本非常高,負擔非常沉重。也就是說,征稅費的取向是,收入越低和越窮的家庭,越多征稅費;而越富的,收入越多的家庭,越少征稅費。顯然有失征稅的公平性原則,是極不合理的。

實際上,雖然每年特別高的房價,只是地方政府一年收入對住宅經濟再分配比例過高造成的,但是,對地方政府一年所獲得的收入,需要購買住宅的居民幾十年來支付。我們以2007年收入和房價計算,全國人均可支配收入為1.38萬元,商品房平均售價為3 645.18/平方米,假設一對夫婦購買一套90平方米的商品房,假定人均可支配收入年增長前10年7%,后10年5.5%,物業管理費可能不變為每月每平米3元,雙方用兩年零四個半月不吃不喝的可支配收入9.84萬元預付了30%的按揭房款,再用自己的資金8萬元裝修,10年還清,今后需要還貸款本息29.30萬元,前面自己的首付不計利息,住宅消費支出占總收入的比例為82.40%;如果20年還清,還本付息為365 259元,加上首付、裝修和物業管理費用,住宅消費支出占總收入的比例為35.45%,超過了世界公認的合理極限——30%。也就是說,城鎮居民用銀行貸款交了政府在住宅上所收取的高額的稅費,但是,需要用幾十年的收入來還清因交納這些稅費而欠的債務。(未完待續)

(作者單位:中共中央黨校)