淺談我國民營房地產企業財務管理中的問題及治理對策

吳彩珍

摘 要:文章主要從三個方面分析了我國民營房地產企業財務管理的存在問題,針對問題提出要強化法人財務管理意識,提升財務人員業務素質,拓寬融資渠道,加強日常經營活動的資產管理,完善企業財務信息系統。

關鍵詞:房地產 財務管理 對策

中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)08-271-02

一、民營房地產企業財務管理中存在的問題

(一)民營房地產企業普遍存在著管理者財務管理水平落后,財務工作人員素質不高的問題

1.在我國的民營房地產企業中,相當一部分管理者文化素質不高,不具備現代化的經營管理理念。大部分民營房地產企業老板是從泥水工、施工員、到包工頭發展過來,都擅長節約成本,但普遍缺乏財務管理的意識。

2.民營房地產企業老板集權現象嚴重,大多數投資者也是經營者,缺乏監督機制,他們憑借經驗和感覺進行管理,由于決策都沒有經過科學而嚴格的論證,對企業財務管理的認識還停留在“記賬”、“算賬”上,普遍存在著財務不能參與經濟活動的全過程,這勢必造成企業財務管理的無計劃和混亂。

3.由于民營房地產企業老板在經營過程中,特別重視商業秘密,在財務管理方面,大多采用家族式管理模式,由親屬擔任會計、出納,出納一定由自已親人擔任,所以經常出現出納人員領導財務工作現象,一定程度上導致財務人員素質不高,而房地產行業稅收政策比較復雜,稅收政策變化快,沒有較高的財務專業水平,往往涉及很大財務風險,每年房地產行業都是國家重點稽查對象,查出偷稅金額巨大,這些隱患的危害在創業初期尚不明顯,但一旦進入資本化、規模化經營后,影響力就會逐步擴大,最終將導致企業走向衰退與沒落。

(二)民營房地產企業的財務管理存在著融資困難、盲目追求高端產品、不重視流動資金管理等問題

1.籌資活動方面:銀行融資困難,資金嚴重不足,嚴重制約企業的發展,民間融資風險高,增大企業發展的風險。民營房地產企業在籌集資金方面存在融資困難,金融服務嚴重滯后。其原因主要有:一是企業發展過程中遇到瓶頸。民營企業特別是中小民營房地產企業由于在自有資金比例和財務管理規范程度上往往達不到銀行規定的信貸標準,難以貸到資金,而在抵押物貸款上,中小房地產企業資信往往相對較差也較難取得。二是缺乏專門為民營企業貸款服務的金融中介機構和貸款擔保機構,加上市場體系的不完善,使民營企業的貸款更加困難。

為了解決資金周轉困難,一些企業不顧成本、不惜代價,從民間高息借款,加大房地產企業經營業務成本和財務費用,支付能力日漸脆弱,資金鏈條過緊并隨時可能出現斷裂,特別是房地產企業,建設周期長,資金前期投入大,項目要取得商品房預售許可證才能預售,回籠資金。按現行廣東省商品房預售制度要求,一是項目要已全部繳清土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;二是工程項目進度要達到如下要求:七層以下(含七層)的商品房項目,已完成結構工程并封頂;七層以上項目已完成2/3結構工程,如果在工程前期建設資金不充足,造成工程停工,那么后果是不堪設想。

2.投資活動方面:缺乏科學性,沒有以市場為導向,盲目追求高端產品。民營房地產企業在投資中經常表現出輕率和違背經濟規律的行為,主要表現在企業盲目追求高端產品,只看到高端產品帶來高額利潤而忽略國家調控政策,國家在2006年5月29日,國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發(2006)37號),人稱9部委“十五條”,對“國六條”進一步細化,而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定,提出90平方米、雙70%的標準。而很多房地產企業在市場火熱時盲目跟風,高價拍賣土地,沒有進行市場調查,盲目追求高端產品,忽視房地產市場需求,脫離市場,勢必形成滯消或爛尾樓。

3.日常經營活動方面:不重視流動資金管理,企業資金沉淀嚴重。民營房地產企業日常經營活動中的資金管理主要存在著:(1)為了加快回籠資金,促銷產品時,往往缺乏對客戶經濟實力的調查和信用的了解,為客戶提供購房擔保,客戶無能力償還銀行貸款時,房地產企業要為客戶代墊歸還銀行按揭款,產生大量的長期應收款掛賬,在房地產市場疲軟時房產貶值,銀行拍賣房產時,所得款項都不夠歸還銀行欠款,企業代墊款項便催收無門。(2)不重視日常現金流量的管理,很多民營房地產企業缺少資金使用的中長期計劃,缺乏現金流量管理觀念。(3)大多數房地產企業都沒有建立倉庫管理制度,材料使用缺乏計劃與統籌,形成材料物資超儲、成品庫存積壓嚴重,而且這些不良資產長期掛賬,導致賬實不符、財務狀況虛假。

(三)民營房地產企業普遍存在著財務核算制度不健全,財務監督控制機制薄弱

民營企業在自身財務制度建設方面存在的主要問題體現在:(1)由于管理者對財務管理重視不夠,財務人員素質不高,對單位財務核算要求不高,以致造成會計資料的不夠真實和完整,財務信息失去應有的經濟價值。(2)內部控制和監督機制不完善。民營企業財務上的內部控制要么形同虛設,要么就根本沒有設置。沒有嚴格的內部控制和審核程序,很容易造成資產的內部盜用和流失。

二、完善民營房地產企業財務管理的對策

(一)強化法人財務管理意識,聘用專業水平高的財務骨干人員,全面提高其他財務人員業務素質

加強民營房地產企業財務管理,必須提高企業法人的財務管理意識。一是要強化民營房地產企業法人法律意識,明確單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。企業負責人的法律意識增強,不僅可以避免會計違法行為的發生,還有利于會計人員依法提供完整、真實的會計信息,為企業發展提供準確的決策依據。二是必須摒棄家族式財務管理,聘用專業水平高的財務骨干人員,全面提高其他財務人員業務素質,建立一支專業水平強硬的財務隊伍。

(二)民營房地產企業要轉變觀念,切實樹立財務管理是企業管理核心的理念

首先,是財務部門應從房地產項目前期進行籌劃及分析項目是否可行,參與新投資項目、資產重組項目的風險、成本與收益等論證考核評價工作,從財務管理角度提出改善投資管理,提出合并、轉讓、終止、撤銷、清理出售等建議,為企業領導提供決策參考。其次,不相容職務相分離制度合理設置財務會計及相關工作崗位,明確職責權限,形成相制衡機制。對授權批準、業務經辦、會計記錄、財產保管、稽核檢查等職務要有專人負責,不可兼職。如:有權批準采購的人員不能直接從事采購業務,從事采購業務的人員不得從事入庫業務。另外,民營房地產企業應建立合理科學的財務控制制度。例如,凡投資性支出和非經常性大額貨幣資金支出須由業主(或董事長)或其授權指定的專人簽字審批;其余日常貨幣資金支出由分管財務副總或其授權指定的專人簽字審批。財務人員要參與制定企業的生產經營計劃,把好資金支付審查關。

(三)強化信用觀念,提高信用等級,拓寬融資渠道

房地產企業存在著建設周期長、前期投資大,在發展過程中:一方面必須強化信用觀念,主動提高自身信用等級,做到誠實守信,規范經營;另一方面要積極拓寬融資渠道,可以加強與大企業的聯系,借助大企業的信用為其擔保,獲得銀行貸款。

(四)加強日常經營活動的資產管理

首先要加強應收賬款管理。房地產企業一般都采取分期收款銷售方式,所以從一開始就需要嚴格把關,把某些收款條件規定清楚,防止客戶在事后故意拖延或不配合銀行提供按揭貸款資料。如果應收款已經發生,企業就需要制定嚴格的回收政策。其次要加強存貨管理。不良的存貨狀態是消散企業資金的一個嚴重威脅,每多花一塊錢用于存貨,就等于少花一塊錢用于生產。在發生經濟業務后,必須立即入賬,加強成本控制。企業從原材料的采購到產品的最終售出,要采取有效的成本控制方法對比“產出”和“投入”成本增減與收益增減的關系,以確定最有利于提高效益的成本控制方法,對每一種儲存在庫的產品,應盡量需要尋求理想的存貨余額。

(五)完善企業財務信息系統,設置獨立的內審機構

隨著民營房地產企業財務活動的日趨復雜,從單一的建房到建設配套學校、酒店、商場、旅游、物業等,一方面需要利用網絡建立完善的財務信息系統,以支持財務控制系統的高效運行。通過網絡可以把客戶檔案資料資源共享,提高各部門的工作效率,使管理者隨時掌握客觀信息,從而將財務控制科學地滲透到組織管理的各個層次以及生產業務的全過程和各個經營環節,并將各層次、各過程、各環節的財務控制有機地結合起來。通過網絡可以降低信息不對稱程度,使企業股東及時了解企業經營情況,便于股東參與企業生產經營決策,在一定程度上減少經營者違背股東利益的行為。另一方面,要求民營企業設置獨立的內部審計機構,建立內部審計制度,加強審計監督,以提高財務信息的真實性。

參考文獻:

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4.張萬霞.加強民營企業財務管理的思路[J].山西財稅,2008(11)

(作者單位:廣東萬象實業集團有限公司 廣東湛江 524043)

(責編:賈偉)