論商品房預售制度的完善

王美娟

摘要:商品房預售制度是房地產業的一項重要制度,它伴隨著房地產業的發展而發展,但近幾年來由于其本身的弊端而引起的對其存廢的討論日益激烈。本文首先闡述了商品房預售制度的現狀,分析其存在的問題,提出其存在的必要性,以及為其進一步發展而應采取的完善措施。

關鍵詞:商品房;預售制度;完善

中圖分類號:F76文獻標志碼:A 文章編號:1002—2589(2009)17—0081—02

一、商品房預售制度的現狀

商品房預售,又稱期房買賣,是指房地產開發企業將正在建設而尚未竣工的房屋預先出售給承購方,承購方交付定金或購房款,房地產開發經營企業在未來確定的日期將預售房屋交付給承購方的一種法律行為[1]。

我國商品房預售制度體現了較強的國家干預性特點。國家主要通過立法的形式來對該制度進行干預,整個制度的建立主要以以下法律為基礎。

1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產管理法》是第一部規范房地產業的法律。它首次對房地產開發用地、房地產開發、交易及權屬登記管理和相關法律責任進行了規定。這其中還包括第一次用立法的形式對商品房預售制度的條件、監管進行了原則性的規定。之后于1995年實施的建設部95號令《城市商品房預售管理辦法》,是對《城市管理法》進一步的詳細規定。1998年發布《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,要求從1998年下半年起停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,同時調整住房投資結構,重點發展經濟適用住房,建立以經濟適用住房為主的住房供應體系。2000年以后,相繼出臺了《商品房銷售管理辦法》和建設部發布了建設部令第95號、第131號令《關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》、《關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》,分別對商品房銷售過程中出現的一些問題進行了規范,加強了對開發企業的約束和監管,細化了以前在商品房銷售過程中因規定不明而容易引起爭議的地方,以及對申請商品房預售許可時企業提交的證件材料、程序進行了嚴格規定。[2]

以上的法律法規從不同的角度對商品房預售活動中的各種關系進行調整,一定程度上維護了預購人的利益,對我國房地產業的發展起了很大的推動作用。

二、房地產預售制度存在的問題

我國商品房預售制度發展了十幾年,也取得了很大的成就,但由于其現實操作、本身法律規定不足等原因,使其仍存在一些問題。

(一)房地產商利用商品房預售制度侵害了消費者的權益

雖然現行法律有諸多條文對預購者權利進行保護,如法律規定在定立合同過程中預購者有對預售人和預售商品房的真實情況的知悉、有權按期獲得符合交付使用條件的商品房、有權要求所購買的商品房不存在權利瑕疵、質量瑕疵等,但在實踐中這些權利都不同程度上受到損害。

因房地產業是一個專業性較強的產業,普通消費者處于絕對信息弱勢地位,從事經濟活動的開發商會在最大限度的增進自身效用的同時做出不利于消費者的行動,預售制度則大大加劇了這種現象。因為通過預售制度購房,預購者在購房時不可能看到現房的,主要的房屋信息來源就是廣告和銷售宣傳資料,它們對預購者起著非常重要的作用。現實中不少開發商會隱瞞房屋存在的缺陷,甚至是做出虛假宣傳或是任意改變規劃而不告知預購者,預購者往往只有在房屋交付使用后才發現其權利受到了侵害,加大了消費者所面臨的房屋質量、建筑及面積計量、虛假宣傳、規劃變更、合同定金、產權、延期交房等方面的風險。另外由于信息的不對稱,一些不講誠信的開發商利用來電來訪登記、排號吸籌、內部認購到簽約之間的時間差制造樓市的虛假緊缺氣氛,人為操控商品房的供求關系,借機囤積居奇抬高價格[3]。

(二)商品房預售的風險主要由銀行和預購者承擔

據最新統計資料,2008年1月—11月期間,房地產開發企業本年資金來源33404億元,同比增長4.2%。其中,國內貸款6416億元,增長5.2%;企業自籌資金13444億元,增長30.9%;其他資金12942億元,同比下降14.5%。其中,個人按揭貸款3046億元。

以上數據分析可得,銀行貸款占了房地產總的資金來源的19.2%,雖然從表面上看銀行貸款占整個資金比列并不高,其在房地產中所擔風險并不大,但須知,在企業自籌資金有一部分從房屋銷售收入轉化而來的,而房屋銷售收入中絕大部分都是購房者通過銀行按揭所得。如上所給數據個人按揭占到中的資金額的9.2%,換句話說銀行此時要付的金額占到了總的金額的將近30%。這其中還不包括其他資金中可能涉及銀行貸款資金的部分。所以相當一部分開發商借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款和其他的金融工具,在商品房的開發建設初期就將一大半風險轉嫁給銀行了。在其遇到危機不能繼續開發時,龐大的債務負擔最終都落在銀行身上,從而增加銀行的壞賬風險。而且近幾年中,商品房交易中屢屢出現欺詐行為。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預售制度造成的,然而,由于預售制度的存在,無疑為開發商的欺詐騙貸行為提供方便之門,可乘之機,助長了開發商種種違法、違規、欺詐行為的發生。[4]

雖然商品房預售制度有其諸多缺點,但如果現階段取消商品房預售制度,其弊將大于利。主要是由于我國內地金融創新品種的缺乏和房地產金融缺少有機的聯系,所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式,實際上商品房預售成了房地產商開發融資的主要手段[3]。若房屋預售制度取消后,一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業基本就會被淘汰出局,行業壟斷局面就會出現,這對整個行業來說并不是件好事,百家爭鳴的局面才更有利于行業的長遠發展。而且預售制度取消后,從土地開發到封頂,有一個周期,在這個周期內很可能會出現僧多粥少的情況,即購房者遠大于房屋的數量,出現求大于供,導致房價上漲。2002年上海曾經出臺政策,把房屋預售制度從投資25%就可以取得預售證修改為主體結構達到2/3后才可以取得預售證,導致之后一年多的時間內房屋有效供給嚴重不足,從而引發了市場需求的恐慌,進一步加劇了房價的上漲。由此可見,預售制度取消之后,對消費者來說,并不完全是利好[5]。

三、完善房地產預售制度的對策

(一)建立獨立的監督管理體制,使房地產預售資金專項管理

就目前中國的情況來說,基本上是采取一種模式,即預售款收取后就成為開發商的自有資金。盡管以往的條例有規定由房管局來管理,但目前這項制度也取消了。在這種不完善的監管體制下,開發商完全可以不按規則輕易挪用預售款,一旦啟動一個項目,后來項目的滾動開發就可以“空手套白狼”,這也正是開發商竭力反對取消預售制度的關鍵所在[6]。

在德國,在購買期房情況下購房者并不是一次性將所有的錢都交付出來,而是按照分期付款的方式來付。開發商也會定期通知業主或者是業主聯盟去現場察看工程進度。一般還會規定房屋價款10%左右并不立即支付給開發商,而是未來3到5年內由律師繳費給開發商。

針對我國實際,對預售資金應采取專項信托、專門賬號等方式來管理。這樣既可以防止開發商隨意挪用預售的專項資金,也可以防止其假按揭等違法行為,同時,引入擔保公司加強對預售款的監管,由預售人在銀行開立預售款監管專用賬戶,由預售人、監管銀行和擔保公司簽訂預售款監管協議,同時預售人委托擔保公司向購房者出具保證商品房預售款按規定用于預售商品房建設的擔保書,由擔保公司承擔全部的民事賠償責任和經濟賠償義務。

(二)擴大相關法律在我國商品房預售法律糾紛中的適用

為了維護房地產市場的秩序,應該盡快修訂和完善相關法律法規,為商品房預售制度提供相應配套措施,切實保障房地產權利人的合法權益。

1.健全不動產預告登記制度。在簽訂預售合同的同時,到相關登記部門進行不動產的預告登記,使預購者以預告的方式來對自己的權利進行公示。這樣即使開發商多賣,最初的預購者也可通過預告登記來主張自己的權利。

2.著力于規范《商品房預售合同》的示范文本,使商品房預售合同的訂立進一步規范化,有效地防止預購者陷入開發商設置的各種“合同陷阱”。這對處于弱勢地位的預購者而言,無疑是一種有益的保護。

3.依法建立懲罰機制和相關處罰開發商的制度。對不守信譽、損害預購者權益的開發商要有具體的懲罰措施,甚至取消其進入房地產市場的資格。預購者也應該有相應的投訴、仲裁和補償機制,用來維護自身的權益。總的來說,也就是建立爭議處理機制,其中具體包括了公平契約、強制仲裁、專業鑒定等法律制度[3]。

(三)發展多種形式的房地產融資渠道

商品房預售制度造成的一個很重要的問題就是帶給金融機構的風險。不光包括開發商本身正常開發中存在的風險,還包括了開發商在資金短缺時采取各種手段騙取貸款而給銀行帶來的風險。造成這個問題的主要原因就是中國房地產融資渠道過少,很多開發商在資金短缺所能想到的解決途徑就是銀行。但向銀行的貸款又必須符合一定的條件。不少開發商為使項目正常進行不得不鋌而走險,違法取得貸款。即使是正常取得的貸款,開發商不可避免的遇到金融風險而停止開發項目時,因主要資金都來源于銀行,銀行不得不承擔這一風險。因此,要真正避免房價大幅起落以及化解金融風險,就要改變目前房地產業過于單一依賴銀行資金的現狀,在控制銀行對房地產企業信貸規模的同時,建立房地產融資的多元化市場,在房地產資金供給與需求之間搭筑橋梁,其中包括股權融資、發行企業債券、房地產信托、利用外資等。我國目前的房地產金融市場不健全,制度不完善,調控功能和基礎保障功能弱,及時開辟多元化房地產投融資渠道,逐步完善我國房地產投融資體系,對我國發展房地產金融市場、維護金融穩定具有現實意義[7]。

參考文獻:

[1]符啟林.房地產法[M].北京:法律出版社,1997:152.

[2]萬卉.商品房預售制度的若干法律問題研究[D].上海社會科學院研究生學位論文,2008:4.

[3]唐迪娜.完善我國商品房預售制度的法律思考[D].華中科技大學碩士學位論文,2007:180.

[4]崔德國.我國商品房預售制度的研究[D].西南政法大學碩士學位論文,2006:20.

[5]李科.芻議我國商品房預售制度[J].時代經貿,2006,4(38):2.

[6]易憲容,黃苑.中國房地產預售制度:深層問題與對策建議[J].江海學刊,2007,(2):78.

[7]何丹,雷瓊芳.重構商品房預售制度的探討[J].長江大學學報,2007,(5):76.

(責任編輯/石銀)