淺析房地產泡沫

周麗華

摘要:主要對房地產泡沫從其含義、表現形式、形成的原因及最終破滅的影響因素做了一個淺顯的分析。房地產泡沫的產生是由于虛假需求的膨脹,而且是借助銀行等金融系統的支持才得以實現。具體的破滅時間則由于人們的預期不同所以很難預測。

關鍵詞:房地產泡沫;價格;需求法則

中圖分類號:F08文獻標志碼:A 文章編號:1002—2589(2009)17—0083—02

一、房地產泡沫的含義

房地產泡沫是指由于房地產投機等因素引起的房地產市場價格與使用價值(市場基礎價值)嚴重背離,脫離了實際使用者的支撐能力而繼續上漲的過程及狀態。也就是土地和房屋價格極高,與其使用價值不符,雖然賬面上價值增長很高,但實際上很難得到實現,形成一種表面上的虛假繁榮。表觀為在經濟繁榮期,地價飛漲形成泡沫景氣,但到達頂峰狀態后,市場需求量急劇下降,房價大跌,泡沫也隨之破滅。

由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成,而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化,建筑物則是人類勞動產品,其價格是由成本、利潤、稅金來確定,后者相對比較穩定,較易判別,因此我們平常所說的房地產泡沫主要是土地泡沫(地價泡沫),地價泡沫則是指土地價格超過其市場基礎決定的合理價格而持續上漲。

二、房地產泡沫的主要表現形式

房地產泡沫的實際表現有很多,但主要有以下四種:

第一,房地產價格的暴漲暴跌,這是房地產泡沫最明顯的表現。我國海南省發生房地產泡沫時,就出現房價飛漲的現象。1988年,海南省的房地產平均價格為1350元/千方米,1991年為1400元/平方米,1992年則猛增至5000元/千方米,比1991年增長257%,1993年上半年房地產價格達到頂峰,為7500元/平方米,到1993年下半年才開始有下降趨勢。

第二,房屋空置率高,按照通用的國際經驗數據,商品房空置率在10%以內時,這種經濟泡沫是正常的,一般在發生房地產泡沫時,空置率大大超過10%的界限。房地產市場出現嚴重的供給過剩,銷售狀況不佳,大量房屋空置,開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。

第三,房地產投資過度,一般情況下,房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段,百業待興,房地產投資增長率略高于消費增長率,形成供大于求的市場局面,對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的,只有當房地產投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發放的住房貸款總額為1459億泰株,到了1996年超過7900億泰株。在七年內增加了五倍多。1996年房地產投資額竟占外國直接投資額的一半。

第四,居民對房價承受能力差,衡量居民對房價的承受能力的指標是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內,各國可以根據實際情況進行相應調整,而在房地產泡沫膨脹時,由于房地產價格會大幅攀升,導致這一比例嚴重偏高,使居民對房價失去承受能力。目前,廣州的房價收入比在10倍左右,遠高于國際上通認的范圍,所以廣州房地產市場存在一定的泡沫。

三、房地產泡沫的主要成因

房地產泡沫形成的原因有經濟、政治、歷史等各方面的原因,但主要還是以下三個方面的經濟原因造成的。

首先,土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求,人們對居住條件的要求是沒有窮盡的。由于土地的有限性,從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。在20世紀末和21世紀初的十年中,日本人往往盲目的認為地價只會上漲不會下跌。這種民眾心理導致日本的房地產業一直處于供不應求的狀態,房地產價格居高不下,東京最昂貴的地價(20000美元每平方英尺)甚至超過了紐約最昂貴地價(3500美元每平方英尺)的五倍。

其次,投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。與土地的稀缺性有關,人們買樓不是為了居住,只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行為,就很難抑制,房地產泡沫隨之產生。當經濟發展處于上升時期,國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中,這樣就使土地的供給資源十分有限,由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產,以期獲取價格上的好處。加上人們對經濟前景看好,再用房地產作抵押向銀行借貸,炒作房地產,使其價格狂漲。

再次,金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。由于房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,使銀行部門認為這種貸款風險小,在利益的驅動下愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。資料顯示美國次貸危機就源于房地產信貸問題,2001年以前,次級房屋貸款在美國增長緩慢。此后,規模迅速擴大,2003～2005年增長格外迅速:2003年達到4000億美元,到2004年突破1萬億美元,2005年增加到1.4萬億美元。次級房屋貸款在房屋抵押貸款中的比重從1999年的2%左右增加到2004年的近12%,至2006年第4季度,該比例接近15%。次貸的迅速發展得益于房價的持續攀升。次級貸款的產生,使得不具有購房條件、信用等級較低的人也加入購房大軍行列,更助長了短期投機之風。房屋擁有率大大提高,1994～2006年,美國的房屋擁有率從64%上升到69%,超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋,這很大部分歸功于次級貸款,使得經濟泡沫在不知不覺中逐漸膨脹。

四、房地產泡沫的破滅

房地產泡沫會隨著時間的推移不斷膨脹,從而房地產價格將趨向無窮大,但這在現實生活中不可能存在的。因此,房地產泡沫總會在某個時刻開始破滅。但房地產泡沫會在哪個時刻開始破裂,這是很難預測的。因為人們預期的不同,各方因素都將影響到房地產泡沫的破裂。

首先是買方,房地產泡沫膨脹到一定程度,需求法則將發生作用,泡沫資產的需求會下降,產生供給過剩,從而導致資產價格開始下跌。住房泡沫持續到一定程度,居民受購買力的約束買不起住房,而投機需求只占市場容量的一小部分,因此,當住房市場價格高于居民的購房能力達到某種程度時,高價格將因無法維持而開始下跌。

其次是賣方,正如房地產泡沫的形成是以大多數投機者的價格上漲預期為基礎一樣,當大多數投機者認為價格將下跌時,他們會紛紛拋售,從而使資產泡沫加速破裂。

還有政府的影響,政府的干預會使泡沫提前破滅。如果政府認為土地資產價格不正常地高而采取手段干預其上漲時,只要公眾預期政府將會采取干預措施,則泡沫在干預措施正式采取之前就會破滅。

五、結語

房地產泡沫是一種價格現象,是房地產行業內外因素,特別是投機性因素作用的結果。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。但是,與虛擬經濟膨脹的原因相同,房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹,所不同的是,由于房地產價值量大,這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。而且同樣由于人們的預期不同,所以很難預測何時破滅。

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(責任編輯/石銀)