淺析《物權法》不動產登記制度

杏紅梅

摘要總結分析物權法對不動產登記制度的全面規定:登記實行統一制度,登記信息公開制度,登記類型的完善,登記錯誤的賠償責任。分析登記制度中尚未完善的問題并提出建議。

關鍵詞登記統一 信息公開 登記類型 賠償責任

中圖分類號:D923.2 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-067-01

不動產登記是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記。它是不動產物權變動的法定公示方法,是因法律行為發生物權變動的生效要件,也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。

一、登記實行統一制度

我國以往的登記存在問題主要在登記機關與登記程序上。登記機關不統一,多頭登記,給當事人的登記造成了很大困難。至于登記程序,由于地方立法在地方不動產登記領域內發揮著重要作用,加之地方立法主體的多元性使得地方不動產登記程序的立法規定有較大的差異,致使不動產權利確認、登記、保護處于規范混亂的狀態,導致整個不動產登記程序規范的不統一。為改變這種狀況,《物權法》對登記的范圍、機構和辦法在一定程度上進行了明確(《物權法》10條、264條),此種明確有利于增強登記的權威性,也方便了人民群眾正確利用登記來保護自己的權利。值得注意的是,登記機關的性質和登記的性質物權法仍未明確,對于前者,綜觀大陸法系國家的不動產登記法發現,在不動產登記機關選擇上有以下兩種:1、以司法機關為登記機關;2、以行政機關為登記機關。一種觀點認為,不動產登記的性質屬于行政行為,體現了國家對財產關系的干預,其目的在于明晰產權,保護權利人的合法權益。①一種力主以不動產所在地的縣級人民法院統一管轄不動產登記,理由是目前在不動產登記上的多部門、分級登記嚴重違背法理和妨害正常的不動產交易秩序的發展,故根據立法和國際經驗,提出由人民法院統一登記的主張。②至于不動產登記的性質,由于登記是為使當事人獲得某種法律上的利益而對其提供服務的行為,因此,不動產登記具有“服務行政”的性質。③筆者認為不動產登記性質爭論的實質在于確定發生爭議時的救濟途徑,具體實踐中登記簿往往在產權爭議的案件中作為關鍵證據使用,登記機關設在法院不但免去了當事人取證的麻煩,也免去了法院調取證據的麻煩,方便了訴訟。因此筆者認為將登記機關設在法院這種建議是值得考慮的。登記機關應該是一個服務機關,登記是一個服務行為,一個證明行為,它不應成為利用行政權力獲取他人財產的生財之道。建議設立統一的和行政管理權脫鉤的登記機關,只辦理登記。

二、登記信息公開制度

登記信息公開制度(《物權法》第18條)有利于權利人、利害關系人全面了解物權的變動情況以便做好交易的準備。在這里值得注意的問題有兩點:一是信息公開是否侵犯了個人隱私,二是如何界定利害關系人。對于前者,一種觀點是無限制的公開,凡具有合法身份的公民、法人、其他組織憑有效身份證件均可以查詢,不動產登記機關應當在限定時間內給予查詢,否則按行政不作為處理。另一種是有限制的公開,要求不動產登記簿對不動產物權當事人及利害關系人公開。筆者認為物權登記采取的是物的編成主義,應不會涉及個人隱私,所以無限制的公開是可取的,當然為了防止不動產登記信息獲得人濫用登記信息,我國不動產登記立法也應當明確相關濫用的責任。對于后者,利害關系人提出主張是否需要證明,如何證明,登記機關又怎樣證明其提供的證明是真實的,《物權法》尚未明確。德國的做法為:只要利害關系人主張就可以查詢而不需要證明。此種做法我國可以根據實際情況加以借鑒。

三、登記類型的完善

《物權法》將登記類型分為兩種:1、更正登記(《物權法》第19條第1款)有兩點問題值得思考:一是登記權利人只要書面同意更正,登記機關就予更正登記,如果登記權利人是惡意避稅而更正登記的,登記機關該如何查明。二是權利人、利害關系人認為登記事項錯誤而申請登記的,其提供的證據是否真實,登記機關如何證明。在《物權法》中沒有找到答案,但現實操作中一定會遇到這樣的問題,所以有待進一步明確。2、臨時登記有異議登記(《物權法》19條第2款)和預告登記(《物權法》第20條第1款)兩種。異議登記,是保全物權的臨時登記,它使第三人能通過查詢得出權利是有爭議的結論,從而間接保護了利害關系人的權利,也維護了第三人的交易安全。預告登記,是保全債權的臨時登記,預告登記后,未經預告登記的權利人同意處分該不動產的,不發生物權效力,此規定在解決“一房二賣”問題中有現實意義,它賦予了第一買房人明確的可對抗第三人的效力。充分保護了第一買房人的權利。

四、登記錯誤賠償責任

登記機關賠償責任的歸責原則是無過錯責任(《物權法》第21條),即只要因登記錯誤給他人造成損害,權利人就可直接向登記機關主張責任,登記機關不能以自己沒有過錯而免責。此立法規定充分彰顯了對權利人的保護理念,為權利人提供可向登記機關要求賠償或向提供錯誤信息登記人要求賠償的選擇權。現實中,權利人直接向登記機關要求賠償比向當事人要求賠償更易得到滿足,“雙重傘”讓權利人的權利得到了充分的保護。當然立法也規定了登記機關的追償權,從而從體系上完善了此制度。在這里,有個問題也同樣引起了思考:登記機關向權利人的賠償是屬于國家賠償還是行政賠償,賠償的經費從何而來,《物權法》沒有明確。建議登記機關可以預先設立一個“登記錯誤儲存積金”,以備將來的賠償之需,使這種責任的承擔能真正落到實處。

總體來說,《物權法》不動產登記制度的體系是比較科學完善的,充分保護了信賴公示權利人的利益,也維護了交易的安全,但一些與實際操作相關的技術性問題也有待進一步完善,使此項制度能真正落到實處,方便人們的生活。

注釋:

①李開國.民法基本問題研究.北京:法律出版社.1997年版.第302頁.

②梁慧星.中國物權法草案建議稿.北京:社會科學文獻出版社.2000年版.第8頁.

③梁慧星.制定中國物權法的若干問題.民商法論從(第16卷).第360頁.

參考文獻:

[1]王利明.試論我國不動產登記制度的完善.民商法研究(第5輯).

[2]李志君.建立登記請求權制度的思考.法制與社會發展.1999(3).