論業主的建筑物區分所有權之共有權問題

王 鶴

摘要《物權法》初步建立起我國建筑物區分所有權制度,共有權問題是該制度的核心問題。由于共有權問題而引發的糾紛諸多,其主要原因在于對共有部分的權利歸屬劃分不清。筆者針對業主的建筑物區分所有權之共有權的一系列具體問題的權利歸屬進行延伸研究,以期在原有理論與現有立法的基礎上有所突破。

關鍵詞建筑物區分所有權 共有權 權利歸屬

中圖分類號:D923.2 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-097-02

業主的建筑物區分所有權制度是伴隨著現代城市的興起以及現代建筑技術的高度發展,而產生的一種較為特殊的不動產所有權形態,自從l9世紀初在《法國民法典》中出現以來,被多個國家所借鑒,發展至今,已然成為現代民法財產權制度的一個重要組成部分。隨著我國社會發展、人口增多、城市聚居密度增大,人地矛盾、人居矛盾越來越突出,建立建筑物區分所有權制度的重要意義也日益凸顯。為更好的適應我國社會主義市場經濟體制的發展,《物權法》第6章對“業主的建筑物區分所有權”制度進行了詳細的規定。本文將著重對業主的建筑物區分所有權之共有權的一系列具體問題的權利歸屬進行延伸研究,以期在原有理論與現有立法的基礎上有所突破。

一、建筑物區分所有權之共有權的基本內容

建筑物區分所有權是一項復合型權利,是對一棟樓房中專有部分的專有權、對共用部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的集合。“共用部分是建筑物區分所有的核心重要問題”。但由于對其理論研究的不足和立法保護的缺漏,使其成了建筑物區分所有權中最容易發生糾紛也最容易受到侵害的權利。故,探討業主的建筑物區分所有權之共有權的保護不僅有利于共有權的行使,而且也是其自身完善的需要。

共有部分是區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分,即專有部分之外的建筑物的其他部分。業主除專有所有權外,對共有部分享有共有權。《物權法》第72條中規定,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑物區分所有人的共有權也稱“共用部分持分權”,是指建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定,對區分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。根據《物權法》,建筑物區分所有人共有權的權利包括:

第一,使用權。此為業主作為共有所有權人的一項基本權利,指業主有使用建筑物及其附屬建筑物的共有部分的權利,包括共同使用與輪流使用。

第二,收益權。指業主可依規約或其共有持分,取得因共用部分所生利益的權利。如將共用庭

院出租,每個共有所有權人均可按照其應有份額獲得租金。

第三,共用部分單純的修繕改良權。是指各共有人基于居住或其他用途的需要,有權對共有部分進行單純的修繕改良。單純的修繕改良,是指不影響或損及建筑物共用部分的固有性質的修繕改良行為。

二、建筑物區分所有權之共有權的法律特征

結合《物權法》的相關規定,我們總結出共有部分所有權的具有以下法律特征。

首先,客體范圍的不可分割性。建筑物區分所有權人無權請求分割、轉讓共有部分。根據物的使用目的,共有部分是用來滿足全體建筑物區分所有權人的使用需要而存在的,因此個別或部分建筑物區分所有權人不得要求分割共有部分。其請求分割或轉讓的只能是其所占共有權的權利份額,并且必須與其專有部分所有權同時轉讓。

其次,“共有持份”按照“專有部分”占建筑物總面積的比例確定。根據《物權法》第80條的規定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,除另有約定外,按照業主專有部分占有建筑物總面積的比例確定。由此,我們可以推知業主是以其專有部分占建筑物總面積的比例為份額,對共有部分行使共有持份權的,即“共有持份”是按照業主專有部分的占有比例為原則進行事實分割的。

再次,建筑物區分所有權人可以自主轉讓其共有持份權。根據《物權法》第72 條的規定,業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共同所有和共同管理的權利應當一并轉讓。這項規定一方面說明業主的共同所有權是以其專有部分所有權為前提和基礎的;另一方面也說明業主可以依其單獨意思表示處分其共有持份權,且無須征得其他共有人的同意。

最后,個別建筑物區分所有權人轉讓其共有持份權,其它建筑區分所有權人不享有優先購買權。依據前面的論述,共有部分所有權是專有部分所有權的從屬權利,隨專有部分所有權的轉讓而轉讓。由于其他建筑物區分所有權人對于專有部分不享有優先購買權,因此對于隨專有部分所有權轉讓的共有持份權也不享有優先購買權。

三、建筑物區分所有權之共有權的具體問題分析

(一)停車位權利歸屬

透過發生在小區停車位上各種紛爭和矛盾的表象,我們會發現,停車位產權歸屬才是各種矛盾和紛爭發生與激化的真正的動因。《物權法》第74條的規定,是完善我國建筑物區分所有權制度的重要標志之一。特別是針對現實生活中停車位緊張的實際情況,對占用共有道路或者其他場所作為停車位的問題也給出了較明確的規定,但這項規定在具體實施的過程中,還需要有其他的一些法律法規予以補充。其中爭議較大的是“對建筑區劃內,規定用于停放汽車的車位、車庫的歸屬規定為由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定,筆者認為,規劃用于停汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。此處的業主的優先權不是同等條件下的優先,而是即便在業主不能購買的情況下也應先通過出租等其他方式滿足業主需要后才可向他人出售。在這一點上可以借鑒美國法律對小區內的車庫及停車位所有權的制度設計原則:一是不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區車庫及停車位的所有權;二是不允許小區內的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。這樣一來就在更大程度上保護了業主的利益。同時,區分所有建筑物的停車位應當分為公共停車位和專用停車位,專用停車位歸屬于區分所有權人專有使用,公共停車位歸屬于區分所有人臨時使用和來客使用。

《物權法》對占用業主公有道路的車位歸屬也作了規定,明確確定為歸全體業主共有,這部分車位產權較為明晰,規定是較合理的。但是,在實際操作中,由于物業公司相對于業主的強勢地位,其結果卻經常是差強人意的。例如:在筆者居住的小區就曾經出現物業管理公司未經業主的同意,便將公有道路停車位出租以盈利的事情。筆者建議應充分發揮業主大會(第三方)的作用,在小區全體業主取得對車位(車庫) 的共有權的基礎上,應由業主大會制訂停車費收費標準,由物業管理公司代為收取停車費,并在扣除一定的管理費用后,將其余款項劃歸全體業主共有。業主大會制訂停車費收費標準時,應考慮到停車位的使用毋庸置疑是一個利益,除非小區的每個業主都有一輛汽車并以均等的方式解決停車問題,否則無疑會損害到無車業主的利益。按照民法權利義務對等的原則,在公共道路上停車的業主在享受利益的同時也有支付相應的停車費用的義務,這樣才能讓全體業主共同分享停車利益的天平得到平衡。筆者相信這樣規定必將更好的解決由于停車位權屬問題所帶來的一系列糾紛的。

(二)建筑區劃內綠地權利歸屬

我國《物權法》第73條明確規定: “建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外”。但在實際生活中,特別是在各大中城市中,經常出現開發商將窗前綠地與一樓住宅進行捆綁銷售的行為。顯然,對于綠地的權屬問題,僅僅用這條規定是遠遠不夠的,還應有更為具體的細則予以補充,筆者認為,“明示屬于個人的除外”無疑給開發商對于綠地的處分權作了適當保留。以上所提到的許多開發商把窗前綠地與一樓住宅進行捆綁銷售的行為,無疑侵犯了其他業主的共有權,而這一規定卻又似乎是對既存事實的一種容忍。不利于保護業主對于綠地的共有,而業主在購房過程中十分看中綠地面積,甚至作為是否購買的標準。如果繼續容忍開發商任意搭售綠地,而獲得綠地的業主自主處分和管理分割綠地,不利于其他業主共有權的保護,也不利于小區環境。筆者認為,將窗前花園的綠地,視為一層業主住房所有權的延伸,是絕對不妥當的。綠地應當定義為所有公共場所,屬于全體業主所共有,并完善專門針對綠地權屬的不動產的物權登記制度。

(三)屋頂平臺權利歸屬

近年來,隨著因區分所有建筑物之樓頂平臺(一般指平型結構的屋頂及其直上方空間,實踐中所使用的與樓頂平臺意義相近或相同的用語還有屋頂、天臺、露臺、屋頂平臺、樓頂空間等) 的所有權歸屬和使用而引發的糾紛在我國的日益增多,樓頂平臺所有權的歸屬問題開始引起了人們的廣泛關注。《物權法》沒有專門提及屋頂平臺及屋頂花園的歸屬問題,主要由于該部分在現實生活中的問題諸多,采取了回避的態度。相關的處理規定散見于如《商品房銷售面積計算分攤規則(試行) 》、《物業管理條例》等一些非規范性法律文件中,在實際生活中的處理方式并不統一,有的甚至因此而產生糾紛。我國學者認為一概將樓頂平臺為全體區分所有人共有有草率之嫌,對其持保留看法。筆者認為,在實踐中,對區分所有人而言,屋頂平臺并非人人非用不可,因而并非屬于當然共有的部分,可以劃歸為約定共有部分。全體區分所有人對屋頂平臺享有共同共有權,并可以對屋頂平臺的使用做出特殊約定。如果開發商在出售大廈時表明保留屋頂平臺的專有權,并且有資料證明顯示屋頂平臺的費用并沒有分攤給所有業主的話,那么對實踐中,開發商出售屋頂平臺或贈送屋頂平臺的作法,依據共同共有理論和國內外的司法實踐經驗,是合法的。頂層區分所有人應在專用權合同的約定使用期限和范圍內,合理使用屋頂平臺,不能違反屋頂平臺本來的性質和使用目的,不得危及公共安全,也不得侵害其他區分所有權人對屋頂平臺必要的使用權,例如: 設置共同的水塔、電梯的馬達房等。正是現代建筑技術的發展和住戶需求的日益多樣化催生了各種構造類型的樓頂平臺,從而使樓頂平臺的交易、使用方式上和人們的權屬觀念發生了變化,面對這種變化,使法律的共有推定保持一定的彈性,可以更好地適應變動不居的社會生活。

(四)服務性場所如健身房之類的權利歸屬

《物權法》關于小區內一些服務性場所如健身房、室外游泳池等的權利歸屬沒有涉及。在現實生活中,普遍是由開發商出租、出售或者經營營利,而實際上業主在購買房子時已經為這些服務設施也支付了較多價款,似乎又應屬于共有情形,屬于建筑物區分所有權之共有權問題。所以,有些學者認為這些服務性場所應屬于全體業主所共有。但,筆者認為,這類服務性場所需要專業人員經營管理,消費額也較高,業主因此類設施場所在購房過程中支付的較高價款不能買斷其終身消費內容,僅可作為更為方便的享受這些服務的對價。較為合適的做法應是此類場所以更為優惠的價格向業主開放,使業主較外來消費人員更優惠方便的享受服務,即業主也可從中享受到真正的利益。另外,小區內的健身房、室外游泳池等服務性場所在招收工作人員時,可適當的優先考慮業主當中的合適人選,從而更好的體現小區是我家,和諧靠大家的社會主義理念;這一舉措同時也將有利于業主委員會更好的管理小區。

(五)共有部分開展經營活動收益的權利歸屬

實踐中不少開發商、物業公司利用共有部分開展經營活動。如在電梯、樓梯和樓頂投放廣告。有學者認為,樓頂空間的開發利用,具有豐富的內涵,例如利用樓頂空間作廣告等,這些利益與全體區分所有權人息息相關,不可任人予以侵害。據此,業主主張因此獲得的收益應當歸業主所有,但因缺乏具體的法律依據而處于維權難的境地。根據《物權法》第73條的規定,小區內的道路、綠地、電梯、樓梯、樓頂、住宅建設用地、物業服務用房以及公用設施歸業主共有。這些共有部分應當由全體業主按照其性質加以利用。筆者認為,如果要利用共有部分開展經營活動,則應取得全體業主的同意,而且其收益應當歸全體業主共有。

《物權法》的出臺絕不僅僅具有保護產權的意義,其背后是要利用對各種產權的保護推動權利人對物權的利用,建筑物區分所有權已經成為了業主權利的說明書。共有權問題是建筑物區分所有權制度的靈魂,有必要通過建筑物區分所有權中共有權的探討,理清共有權的權屬問題,讓每個共有權人在行使共有權時有理論依據,切實保護共有權人的利益,減少糾紛的發生;從而推動市場經濟健康的發展,使人們生活更加富足,社會生活更加和諧。

注釋:

王澤鑒.民法物權(一)通則·所有權.中國政法大學出版社.2001年版.第254頁.

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