淺談物業費收費模式

惠麗蓉

摘要物業服務費屬于廣義的公共基金的一種,是全體業主的共有財產。其主要用于對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序。因此,物業服務收費關系到小區業主的切身利益和物業服務企業的健康運行。現行的《物業管理收費管理辦法》規定物業費收費模式有兩種即酬金制和包干制,本文對這兩種模式進行分析,并提出完善建議。

關鍵詞物業費 收費模式 酬金制 包干制

中圖分類號:C936 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-234-02

物業服務費可以由業主自行管理,也可以委托物業服務企業代為管理,實踐中以后一種方式居多。物業服務費的支付和使用,可以采取兩種不同的方式即酬金制或者包干制。具體方式由業主與物業服務企業在物業服務合同中進行約定。

一、現行收費模式

(一)包干制

《物業管理收費管理辦法》第9條規定:“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。”

(二)酬金制

《物業管理收費管理辦法》第9條規定:“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。”

包干制中的“物業服務成本”和酬金制中的“物業服務支出”它們之間并沒有本質區別。一般包括以下部分:(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業管理企業固定資產折舊;(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修基金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

二、兩種收費模式的比較及評價

(一)兩種收費模式的共性

第一,都應該遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應原則。第二、其收費標準的確定都應當由業主與物業服務企業協商確定,并在物業服務合同中明確約定。第三、都應當區分不同物業的性質和特點對物業收費標準做出靈活規定。第四、物業服務企業是一個經濟實體,必然要追求利潤的最大化。

(二)兩種收費模式的區別

1.物業服務費的性質

“包干制”把物業服務企業提供的服務從整體上作為一個產品,物業服務費實際上是業主向物業服務企業支付的產品價格。物業服務費是物業服務企業的收入。“酬金制”僅僅把物業服務企業的管理作為產品看待,支付的酬金是這種管理的價格,物業服務費僅僅是業主預付的用于日常物業服務開支的資金。物業服務費不是物業服務企業的收入。

2.酬金

“包干制”的酬金是浮動的,業主給物業服務企業一定的利潤空間,委托物業服務企業進行物業管理,物業服務企業能否獲利以及獲利大小取決于其經營能力;“酬金制”的酬金是固定的,由業主與物業服務企業在物業服務合同中明確約定,在預收的物業服務資金中按照約定比例或者約定數額提取酬金。

3.風險負擔

第一、承擔風險的主體不同。“包干制”是物業費由業主按建筑面積交納,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔,物業服務企業不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。所以包干制承擔風險的主體是物業服務企業;“酬金制”的物業服務費為交納的業主共有,由物業服務企業代為保管,主要用于維持物業的必要開支。年度結算后結余部分,將轉入下一年度繼續使用,年度結算后不足部分,由全體業主承擔,另行交納。所以酬金制承擔風險的主體是全體業主。

第二、降低風險的手段不同。物業費的開支包括隱形開支和明性開支,其中保安、保潔、綠地等業主能看得到的開支只占物業費的1/3,物業費的大頭都用在了電梯維護、樓宇養護等業主看不到的隱形開支上。如果業主一味地要求物業費下降或者拒繳物業費,作為經營企業,物業公司通常都會選擇降低隱形開支,最終將拉低小區的生活品質。即包干制的物業服務企業可能通過偷工減料,降低服務標準和服務質量來降低其成本和風險。“酬金制”主要通過編制預算決算等程序降低風險。預算時要結合年度工作計劃內容和往年物業管理開支的歷史數據,還要充分考慮可預期的物價調整、費用的變動等情況。

4.側重點

“酬金制”側重于進行公示和各環節的透明度。根據《物業管理收費管理辦法》第12條規定物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。公示的內容包括服務內容、收費項目、收費標準等等,對于預算額與實際開支數額較大的項目要說明原因。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。“包干制”的各項支出自行負責,不需向業主公開。

5.與業主的關系

“包干制”物業企業的各項支出自行負責不需要向業主公開,容易使業主對物業服務企業不信任,引發矛盾糾紛。“酬金制”物業服務企業年度預決算都要經過業主審核,業主有權要求增加或者減少服務項目。同時業主享有質詢權,業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。

通過以上比較我們可以得出如下結論:“包干制”的優點:具有強大的激勵作用和盈利動機,有利于促進物業服務企業提高經營管理水平,完善各種成本控制的手段和方法,從而獲取更大的利潤。收費環節簡單,標準明確,不用向業主公布支出情況,便于操作。缺點:(1)風險較大。物業服務標準一旦確定很難提高,長期下去不能適應物業服務成本的提高,企業會出現入不敷出,沒有增收和補貼的渠道。迫不得已降低服務標準,減少成本支出,維持企業的運轉。(2)在同等收費標準下,提供的服務項目越多、服務質量越高,所支付的成本相應也越高,也就是說,在包干制模式下,物業管理企業干得越好,掙得就越少。

“酬金制”的優點:更能體現業主與物業服務企業之間的委托關系,有利于物業服務企業提高服務質量。也便于業主監督,業主能夠自己選擇如何消費,也有利于企業規范運作,合法經營。企業利潤有保障,風險較小。酬金制能夠更好的維護業主和物業服務企業的各自利益。缺點:對小區業委會的組織協調能力要求非常高,業委會的成員對物業管理要有一定的了解。

因此,不能籠統的說包干制或者酬金制是好還是壞,應該根據所在區域的實際情況選擇不同的收費模式。在經濟發達地區,市場經濟環境較為成熟,不同物業類型的物業費價格基本上都比較明確。在這種情況下,選擇“包干制”收費模式更加容易執行,通過市場定價使價格趨于合理,而通過市場行為對物業服務企業的服務進行監管,有利于降低監管成本和提高物業管理的創新以及控制成本的積極性。在市場經濟發展較慢、物業管理起步較晚的地區,物業管理價格的確定沒有市場價格可以參考,定價存在困難,在這種情況下,可以采用“酬金制”,既易于讓業主接受,又可以讓物業服務企業及行業在這些地區進行確定價格,平穩度過當地行業發展的幼年期。這兩種收費方式在實施上也存在著一個適用范圍,就目前的實際國情來講,可能酬金制較適合高檔項目。因為高檔物業的業主具備較強的經濟實力,能夠聘請有品牌、能提供優質服務且管理規范的物業公司,同時業主的整體素質也比較高,有知識和能力對物業管理的過程進行監督。包干制對一些住宅小區或者公寓等中低價位的社區來說則更為適合,因為這些小區的業主相對缺乏精力和專業知識去監督和甄別物業公司的服務內容。另外,地段好經營資源豐富的小區更適合采用包干制物業公司也愿意承擔經營風險。

三、 酬金制遭遇的困境

“酬金制”最早由中國香港傳入深圳,并且逐漸為中國物業管理行業借鑒和應用。“酬金制”引入了業主主導地位的理念,因此在觀念上容易為業主接受。酬金制與包干制相比雖然有許多好處,但是由于相關法律制度的不夠完善以及人們認知程度的不同,在實際的執行過程中,酬金制遇到了許多難題。

(一)業主預交資金性質的界定

預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金,物業服務支出如有結余,歸全體業主所有,轉為下年度使用。從酬金制的構成來看,物業服務支出是代收代付行為,因而物業服務企業收取的物業服務費不能全額作為營業收入計繳營業稅額,只有作為企業的酬金部分才能計稅。同時物業服務支出的結余部分不是物業服務企業的利潤,企業只承擔代為保管的責任。實際操作中稅務部門按照物業服務費的總收入向物業服務企業征收稅金,增加物業服務企業的負擔。

(二)物業服務企業的利潤空間

物業服務企業的利潤相對固定,企業在提高經濟效益和管理效益上容易缺乏積極性。在市場經濟中,追求利潤是企業永恒的目標。酬金制由于以成本節約收益屬于業主,限制了物業服務企業增大收益的可能,不利于激發物業服務企業努力創新和控制成本的積極性,甚至可能導致物業服務企業有意增加物業服務支出,以增大酬金計算的基數。

(三)監管深度把握不好

業主對于酬金制認知程度不夠,以至于實踐中出現了在項目管理中,常常出現兩種極端:過于“放手”和過于“深入”。前者,業主還是按照包干制管理的思維模式,只要結果不問過程,一旦簽訂物業服務合同,視同一切費用均包括在內,雖然一方面給予了物業服務企業充分的空間,另一方面卻會造成服務范圍沒有明確的界定,物業管理的成本概念模糊,將風險強加在物業服務企業頭上,不按照實際發生的情況調整成本費用。另一種情況就是業主過于深入地插手物業服務公司的管理,角色不清,造成物業服務公司無法進行正常的內部管理。

(四)業主對酬金制不夠了解

業主盲目的認為自己交了物業費就理所應當享受“全程服務”,認為小區內所有事務都與物業服務企業有關,其經營好壞應當自行負責。于是物業服務費入不敷出時本來應由全體業主負擔而實際上很多情況下卻由物業服務企業承擔,類似了包干制。

四、完善建議

(一)業主預交資金的性質

預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。我們可以借鑒香港的規定,即將物業費用的成本和酬金分別開立不同的賬戶,只有酬金賬戶按照營業收入上繳稅金,成本部分不繳稅。國內有的地方能夠根據物業管理費用不同性質區分稅收標準,但在實際操作過程中,大多數情況還是沒有對成本和酬金進行有效的區分。因此需要稅務部門對業主預交資金的性質作出統一的界定,只有作為企業的酬金部分才能作為營業收入計繳營業稅額。

(二)建立相應的獎勵機制

物業服務企業管理得當,保證了物業管理服務標準的前提下,管理費出現結余,結余部分可以拿出一部分進行獎勵的第二批分配,以獎勵物業服務企業。同時鼓勵物業服務企業在與業主協商一致的前提下,對公共設施和場地開展多種經營,擴大資金來源渠道。

(三)業主應加強對酬金制的認識

物業服務企業在與業主簽訂物業服務合同之前,應當向業主說明酬金制的特點以及與包干制的主要區別。國家或者地方的物業管理法規頒布后物業服務企業應及時將其張貼在宣傳欄,便于業主了解物業管理的動態。同時業委會成員素質也有待提高,應當加強對業委會人員的培訓,提高業委會的工作能力和水平,加強對酬金制的認識,以便于更好的對物業服務企業進行適度監管和為小區業主服務。

(四)完善物業服務費用的公示制度

物業服務企業向業主提供服務,應當明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式等。實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度,以及實際收費標準。物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點,可采取公示欄、公示牌、收費表、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時,物業管理企業應當在執行新標準前一個月,將所標示的相關內容進行調整,并應標示新標準開始實行的日期。

現實中已有不少值得仿效的樣本,比如北京萬科的物業。據悉,北京萬科物業一直堅持實行“管理報告”制度,即不僅每季度向業主公布管理費的收支情況,還將各類設施的運行情況、房屋設備的保養情況、保潔綠化的管理狀況、安全管理狀況等,詳細地向業主說明。

注釋:

陳冠群.酬金為何實行難.城市開發.2008(5).第54頁,第55頁.

物業收費酬金制有望全市推廣.新京報.2007年11月22日.第A20版.

鹿光元.收費模式比拼——酬金制與包干制.城市開發.2008(5).第52頁.

包干制和酬金制何分優劣.http://www.govyi.com.

酬金制收費模式的利弊分析.http://www.govyi.com.