對住宅小區(qū)共有部分權(quán)利問題現(xiàn)狀的思考

沈 潔

摘要2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》的正式頒布實施,使得“物權(quán)”一詞開始深入人心。住宅小區(qū)的業(yè)主們雖然已經(jīng)認識到了自己對小區(qū)共有部分享有所有權(quán)和使用權(quán),但是由于他們對小區(qū)的“共有部分”界定不明晰,對物權(quán)法的相關(guān)條文也并不清楚,因此,關(guān)于住宅小區(qū)共有部分的權(quán)利沖突和糾紛大量存在著。本文旨在對現(xiàn)實生活中這些住宅小區(qū)權(quán)利問題的現(xiàn)狀進行思考分析,并針對存在的問題發(fā)表了相關(guān)見解,提出了具有可行性的建議。

關(guān)鍵詞物權(quán) 共有部分 權(quán)利

中圖分類號:D920.4 文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-330-02

“進入商品化住房的時代以來,房屋私有化的程度越來越高。同時隨著生活水平的提高,人們對居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)水平的要求也在不斷地提升,物業(yè)糾紛日趨增多,而這些糾紛主要圍繞著住宅小區(qū)的共有部分。”2007年3月16日,《中華人民共和國物權(quán)法》正式頒布實施,自此“物權(quán)”理念開始深入人心,在物業(yè)管理領(lǐng)域中住宅小區(qū)物業(yè)共有部分權(quán)利問題受到高度的關(guān)注。

從物權(quán)法頒布實施到現(xiàn)在,不過兩年左右的時間,因此,人們對其中的相關(guān)法律還不甚了解,對小區(qū)公共場所、公共設(shè)施、公共建設(shè)等公共部分的界定以及自己所擁有的權(quán)利和義務(wù)都不是十分清楚,而這些正是引起諸多沖突和糾紛發(fā)生的根本所在。

住宅小區(qū)共有部分權(quán)利問題的糾紛主要涉及三個主體,即業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商。問題也都是在業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)管理公司之間、業(yè)主和開發(fā)商之間產(chǎn)生的。

首先,業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。物權(quán)法中規(guī)定了業(yè)主對小區(qū)共有部分享有共有權(quán),即所有權(quán)和使用權(quán),許多業(yè)主往往將其中的所有權(quán)誤解為私有權(quán),加上他們對住宅小區(qū)共有部分的界定不清,因此,在小區(qū)中我們常常能夠看到許多業(yè)主不顧其他業(yè)主利益而獨自占有或使用小區(qū)共有部分的現(xiàn)象,例如:有些業(yè)主將垃圾或其他廢棄物堆積在樓道間,堵塞了樓道,致使其他業(yè)主出行受阻;有的業(yè)主將私家車停放在小區(qū)公共道路中間,阻礙了其他業(yè)主的正常通行;許多住在一樓的用戶將樓外的草地開墾為自家的菜地,甚至飼養(yǎng)家禽以便從中獲取私利;還有許多一樓的業(yè)主在自家門前搭建違規(guī)建筑,擴建小院面積,甚至有人在一層小院內(nèi)不顧樓體地基安全私建地下室等等,諸如此類的現(xiàn)象不勝枚舉。可以說,住宅小區(qū)共有部分權(quán)利問題的糾紛主要是業(yè)主之間的糾紛。

其次,業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛。有些物業(yè)管理公司在未征得小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、居委會的同意的情況下,擅自搭建自己的辦公樓或其他建筑物,甚至破壞了小區(qū)的共有設(shè)施、建筑等共有部分,損害了整個小區(qū)業(yè)主的利益,導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。據(jù)了解,目前在全國數(shù)萬家物業(yè)管理公司中,“大約有70%的物業(yè)管理公司從屬于開發(fā)商,20%屬于房管所改制或后勤單位改制,純粹意義上的專業(yè)管理公司僅占有10%的份額。”由此可見,絕大部分住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司都與開發(fā)商有著密不可分的關(guān)系,這些物業(yè)管理公司受命于開發(fā)商,一切從開發(fā)商的利益出發(fā),為開發(fā)商服務(wù),而忽視了他們真正的職責(zé)所在。“當(dāng)一些公共部分出現(xiàn)問題時,他們常常擺出各種理由為開發(fā)商為自己開脫,卻很少從為業(yè)主服務(wù)的角度出發(fā)根本地解決問題。”甚至有許多開發(fā)商除了每年或每月定期收取物業(yè)管理費外,就坐視不理,對公共部分的情況以及業(yè)主的需要不聞不問,這樣必然加深了業(yè)主對物業(yè)管理公司的不滿,同時也增加了兩者之間的沖突和糾紛。業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛還體現(xiàn)在共有部分的收費問題上,關(guān)于共有部分費用分攤事項在物權(quán)法中是有規(guī)定可循的,物權(quán)法第八十條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”因此,只要物業(yè)部門嚴格按照規(guī)定或約定收費,業(yè)主也嚴格履行好自己的義務(wù),那么兩者之間的摩擦勢必會減少。

最后是業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。這部分沖突和糾紛雖然比較少,但確實也存在著。例如:由于有些開發(fā)商的刻意隱瞞或者工作不到位,致使許多小區(qū)業(yè)主對自己在小區(qū)共有部分的權(quán)利了解不清楚;對小區(qū)共有部分的分攤也存在著一些不符合法律規(guī)定的現(xiàn)象,最典型的就是關(guān)于小區(qū)停車位的問題;還有許多開發(fā)商利用業(yè)主對自己的權(quán)利的認識不清,而擅自改建小區(qū)公共建筑、公共設(shè)施以挪為他用,出租、侵占業(yè)主共有部分以謀取私利等等,這些現(xiàn)象在生活中都是比較常見的。

分析上述現(xiàn)象,我們可以從中總結(jié)出導(dǎo)致糾紛發(fā)生的以下幾個原因:

1.法律制度仍然不夠完善。在物權(quán)法頒布之前,對小區(qū)共有部分權(quán)利做出有關(guān)規(guī)定的法律幾乎沒有。“雖然物權(quán)法在這一方面在這一方面已有所突破和進步,對相關(guān)問題做出了比較明確的規(guī)定,但是也只是涉及到了小區(qū)共有部分權(quán)利問題中的一部分,還是有許多細節(jié)性的問題未給出明確具體的規(guī)定和說明,這使得小區(qū)業(yè)主的很多權(quán)利仍然無法得到保障,許多業(yè)主的義務(wù)也沒能得到很好地履行。另外,《物權(quán)法》僅僅是明確了業(yè)主的訴訟地位,對業(yè)主如何行使權(quán)利沒有具體的規(guī)定,也就是說,在物權(quán)法出臺的同時應(yīng)該有法規(guī)或者行政措施來配套。”因此,法律制度的不健全是產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵原因之一。

2.法律和相關(guān)信息的宣傳不到位。經(jīng)過采訪發(fā)現(xiàn),(下轉(zhuǎn)第334頁)(上接第330頁)大多數(shù)業(yè)主沒有聽說過物權(quán)法或者對物權(quán)法不了解,真正了解物權(quán)法中有關(guān)共有部分權(quán)利問題的規(guī)定的則少之又少。這充分說明,我國法律在實施過程中的宣傳力度不夠,落實程度也遠遠不盡人意,導(dǎo)致再好的法律都不能發(fā)揮其作用,不能及時給人們帶來保障,喪失了法律的有效性。

3.小區(qū)業(yè)主對有關(guān)問題認識的有限性和意識上的欠缺。住宅小區(qū)共有部分包括共有土地、設(shè)施、建筑等許多方面和細節(jié),有些很容易區(qū)分,但是有些對業(yè)主來說很難界定,比如房頂、基地等。除此之外,業(yè)主對共有權(quán)的理解不到位,很多業(yè)主將共有權(quán)在實際生活中誤解為私有權(quán),認為只要沒有影響到其他業(yè)主的正常生活,不管如何使用共有部分都是合理合法的。當(dāng)共有部分需要維修完善時,有些業(yè)主借以不曾使用或很少使用為借口來逃避其應(yīng)履行的義務(wù),也有些業(yè)主在使用共有部分時不懂得愛惜,甚至造成了損壞也不會主動承擔(dān)責(zé)任。

4.相關(guān)部門或組織的工作不到位。這個原因包括多個方面。首先,相關(guān)部門在法律法規(guī)以及政策的傳達和落實方面力度不夠,工作效率不理想;其次,許多小區(qū)的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或居委會形同虛設(shè);再次,相關(guān)部門或組織對小區(qū)普遍存在的共有部分權(quán)利問題重視不夠,也沒有從實際行動上去真正地根本地解決問題;最后,相關(guān)部門或單位的職責(zé)不明,業(yè)主反映問題卻往往不知該向何處訴,物業(yè)單位只管收費卻不顧業(yè)主的需要和問題,遇到問題互相推卸的現(xiàn)象比比皆是。

根據(jù)總結(jié)的幾個原因來看,要想改善住宅小區(qū)共有部分權(quán)利問題的現(xiàn)狀,則必須從大大小小許多層次著手進行。首先也是最根本的就是提高業(yè)主的素質(zhì)和意識。針對這一點,各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會或小區(qū)所屬居委會必須切實做好宣傳、教育工作。第二,物業(yè)管理公司應(yīng)該作為獨立于開發(fā)商的個體而存在,明確自己的職責(zé),真正地為業(yè)主服務(wù)。第三,建立健全的法律體系,使得業(yè)主的相關(guān)權(quán)利得到充分的保障,義務(wù)得到全面的履行,爭取做到使業(yè)主的行為都有章可循,有法可依。最后,各有關(guān)部門都應(yīng)該做好自己的本職工作,做好信息的傳遞者,并能有效地根本地解決有關(guān)住宅小區(qū)共有部分的權(quán)利問題和糾紛。

在促進社會和諧發(fā)展的今天,普遍存在的住宅小區(qū)共有部分的權(quán)利問題受到越來越多的關(guān)注,它不僅僅是簡單的鄰里關(guān)系,不單是一個小區(qū)物業(yè)的問題,它已經(jīng)上升為法律問題,一個關(guān)系到社會發(fā)展的問題。因此,這一問題的解決已是勢在必行。而問題的解決不僅僅要靠我們政府的努力,更需要涉及到這一問題的每一個主體的共同努力。

注釋:

劉愛林,呂霽.物業(yè)共有部分的權(quán)益探析.基建管理優(yōu)化.2007(2).

中華人民共和國物權(quán)法.2007.3.16.

李鉞鋒.談《物權(quán)法》與物業(yè)糾紛 析維權(quán)爭議癥結(jié).理論導(dǎo)報.2008(3).